Mieterhöhungsverlangen

Das Mieterhöhungsverlangen ist das formelle Verfahren, durch das Vermieter die Miete bei laufenden Mietverträgen erhöhen können. Es ist in § 558 BGB geregelt und an strenge formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft.

Rechtliche Grundlagen

Anders als bei Indexmieten oder Staffelmieten steigt die Miete bei konventionellen Mietverträgen nicht automatisch. Der Vermieter muss ein begründetes Mieterhöhungsverlangen stellen. Der Mieter muss diesem zustimmen. Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter die Zustimmung nur gerichtlich durchsetzen.

Die gesetzliche Regelung dient dem Schutz des Mieters vor willkürlichen oder übermäßigen Mieterhöhungen.

Materielle Voraussetzungen

Wartefrist seit letzter Erhöhung

Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Wer im Januar eine Erhöhung durchgesetzt hat, darf frühestens im April des Folgejahres erneut erhöhen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB nicht übersteigen. Der Vermieter ist an das Marktniveau gebunden, wie es im Mietspiegel oder durch Vergleichswohnungen dokumentiert ist.

Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um maximal 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung festgelegt werden, gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Die Kappungsgrenze wird unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete angewendet. Selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf die 20-Prozent-Grenze (bzw. 15-Prozent-Grenze) nicht überschritten werden.

Sperrfrist zwischen Erhöhungsverlangen

Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens zwölf Monate liegen - selbst wenn das erste Verlangen gescheitert ist oder zurückgenommen wurde.

Begründungspflicht

Das Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB begründet werden. Ohne ordnungsgemäße Begründung ist es unwirksam. Drei Begründungsmöglichkeiten sind gesetzlich vorgesehen:

Qualifizierter Mietspiegel

Die häufigste Begründung ist der Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde. Der Vermieter muss die Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld einordnen und darlegen, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Der Mietspiegel selbst muss nicht beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Ein präziser Verweis mit Quellenangabe genügt.

Vergleichswohnungen

Alternativ kann der Vermieter mindestens drei vergleichbare Wohnungen im selben Gebiet benennen und deren Mieten angeben. Die Wohnungen müssen hinsichtlich Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr vergleichbar sein.

Diese Methode ist aufwändig und in der Praxis selten, wird aber gewählt, wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert.

Sachverständigengutachten

Die dritte Möglichkeit ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dies ist die teuerste Variante und wird meist nur bei Fehlen eines Mietspiegels und Schwierigkeiten bei der Benennung von Vergleichswohnungen gewählt.

Formelle Anforderungen

Das Mieterhöhungsverlangen unterliegt strikten Formvorschriften nach § 558a BGB:

• Textform: Das Verlangen muss in Textform erfolgen, eine E-Mail ist ausreichend

• Bisherige Miete: Der aktuelle Betrag der Kaltmiete muss angegeben werden

• Neue Miete: Der geforderte Betrag muss konkret beziffert werden

• Begründung: Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nachvollziehbar dargelegt werden

• Wirksamkeitszeitpunkt: Das Datum, ab dem die neue Miete gelten soll, muss genannt werden (frühestens nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang)

• Zustimmungserklärung: Es sollte eine Möglichkeit zur Zustimmung enthalten sein

Fehlen wesentliche Angaben, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam oder zumindest anfechtbar.

Detaillierte Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eine wichtige Schutzvorschrift:

Grundregel: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen.

Angespannte Wohnungsmärkte: In durch Landesverordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Dies betrifft Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und zahlreiche weitere Gemeinden.

Berechnung: Maßgeblich ist die Miete, die vor drei Jahren galt. Von diesem Ausgangswert darf die Gesamterhöhung 20 bzw. 15 Prozent nicht überschreiten.

Ausnahmen: Modernisierungsumlagen und Betriebskostenerhöhungen werden nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet.

Zustimmungsfrist und Reaktionsmöglichkeiten

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit zur Reaktion (§ 558b Abs. 1 BGB):

• Vollständige Zustimmung: Die neue Miete gilt ab dem genannten Zeitpunkt

• Teilweise Zustimmung: Der Mieter kann einem niedrigeren Betrag zustimmen

• Ablehnung: Der Vermieter muss entscheiden, ob er klagt

• Schweigen: Gilt als Ablehnung

Nach Ablauf der Zustimmungsfrist hat der Vermieter weitere drei Monate Zeit, Klage auf Zustimmung zu erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Versäumt er diese Klagefrist, muss er ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen.

Prüfung durch Mieter

Mieter sollten jedes Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen:

• Begründung: Ist die Einordnung im Mietspiegel korrekt? Stimmen Baujahr, Ausstattung und Lage?

• Kappungsgrenze: Wie hoch war die Miete vor drei Jahren? Wird die 20-Prozent-Grenze eingehalten?

• Vergleichsmiete: Liegt die verlangte Miete in der Spanne des Mietspiegels oder wurde willkürlich der Höchstwert gewählt?

• Formelle Anforderungen: Sind alle Pflichtangaben enthalten? Ist das Verlangen unterschrieben?

Mietervereine bieten Unterstützung bei der Prüfung. Viele Mieterhöhungsverlangen enthalten Fehler, die Angriffspunkte bieten.

Häufige Fehler von Vermietern

Typische Fehler, die zur Unwirksamkeit führen:

• Fehlende oder unzureichende Begründung

• Falsche oder veraltete Mietspiegeldaten

• Fehlerhafte Einordnung der Wohnung im Mietspiegel

• Missachtung der Kappungsgrenze

• Falsche Fristberechnung für das Wirksamwerden

• Fehlende Textform

Bei formellen Mängeln kann der Vermieter nachbessern und ein korrigiertes Verlangen stellen. Dabei beginnt die Zustimmungsfrist neu zu laufen.

Abgrenzung zu anderen Erhöhungsarten

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist abzugrenzen von:

• Indexmiete: Automatische Anpassung an den Verbraucherpreisindex

• Staffelmiete: Vertraglich vorab vereinbarte Erhöhungen

• Modernisierungsumlage: Erhöhung nach energetischer oder werterhöhender Modernisierung nach § 559 BGB

• Betriebskostenerhöhung: Anpassung der Nebenkosten aufgrund gestiegener Betriebskosten

Jede dieser Erhöhungsarten folgt eigenen gesetzlichen Regelungen.

Weiterführende Informationen

Detaillierte Informationen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in den §§ 558-561 BGB. Der Deutsche Mieterbund bietet Beratung zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen. Auch Haus & Grund als Vermieterverband informiert über die korrekte Durchführung von Mieterhöhungen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist an strenge rechtliche Vorgaben gebunden. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten diese Anforderungen kennen, um ihre Rechte und Pflichten zu wahren.