Mindestmietdauer

Die Mindestmietdauer, auch Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss genannt, ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die beide Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Während dieser Zeit kann das Mietverhältnis nicht ordentlich beendet werden. Die rechtlichen Grenzen solcher Vereinbarungen sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelt worden.

Rechtliche Zulässigkeit

Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Mindestmietdauer zulässig. Das Bürgerliche Gesetzbuch gewährt Vertragsfreiheit. Mieter und Vermieter können frei vereinbaren, ob und wie lange sie auf eine Kündigung verzichten möchten.

Allerdings hat die Rechtsprechung Grenzen entwickelt, um Mieter vor unangemessenen Bindungen zu schützen.

Die Vier-Jahres-Grenze

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 6. April 2005 (Az. VIII ZR 27/04) entschieden: In Formularmietverträgen darf die Mindestmietdauer maximal vier Jahre betragen. In einem weiteren Urteil vom 8. Dezember 2010 (Az. VIII ZR 86/10) präzisierte der BGH die Fristberechnung.

Formularmietverträge sind vorgedruckte, standardisierte Verträge, wie sie die meisten Vermieter verwenden. Die Klauseln sind nicht individuell ausgehandelt, sondern werden vom Vermieter vorgegeben.

Enthält ein solcher Vertrag eine Mindestmietdauer von mehr als vier Jahren, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Der Vertrag gilt dann als unbefristet und kann von beiden Seiten jederzeit mit den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

Individuell ausgehandelte Vereinbarungen

Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen gelten gelockerte Regeln. Der BGH hat in mehreren Urteilen (u.a. VIII ZR 98/10 und VIII ZR 200/17) entschieden, dass individualvertraglich auch sehr lange Kündigungsausschlüsse - sogar ein 10-jähriger oder dauerhafter Ausschluss - grundsätzlich möglich sind. Die Grenze bildet nur § 138 BGB (Sittenwidrigkeit).

Wichtig: "Aushandeln ist mehr als Verhandeln". Für eine echte Individualvereinbarung gilt:

Voraussetzungen für Individualvereinbarungen:

• Der Verwender (Vermieter) muss den gesetzesfremden Kern ernsthaft zur Disposition stellen

• Dem Mieter müssen echte Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet werden

• Ausdrücklicher Hinweis auf die Abweichung von Standardbedingungen

• Der Mieter versteht, worauf er sich einlässt

• Dokumentation der Verhandlung ist essentiell

• Die Beweislast für das tatsächliche Aushandeln trägt der Verwender (Vermieter)

In der Praxis sind echte Individualvereinbarungen selten. Die meisten Mietverträge sind Formulare, sodass die Vier-Jahres-Grenze greift. Pauschale Labels wie "Individualvertrag" im Vertrag genügen nicht.

Sonderfall Staffelmietvertrag

Bei Staffelmietverträgen nach § 557a Abs. 3 BGB gelten besondere zwingende Regeln. Der Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters darf höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betragen - auch bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen.

Wichtige Details:

• Die Vierjahresfrist beginnt mit Abschluss der Staffelmietvereinbarung

• Die Kündigung muss frühestens "zum Ablauf" dieser vier Jahre möglich sein

• Eine längere Bindung (auch individualvertraglich) ist unzulässig

• Überlange Klauseln sind insgesamt unwirksam (keine Teilwirksamkeit)

Der Gesetzgeber begründet dies damit, dass Staffelmietverträge den Mieter bereits durch vorher festgelegte Mieterhöhungen belasten. Eine zusätzliche lange Bindung würde ihn unangemessen benachteiligen.

Besonderheiten bei Studenten

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 307/08) betont, dass Studierende wegen typischer Mobilität und Unwägbarkeiten des Studienverlaufs besonders schutzwürdig sind. Ein zweijähriger formularmäßiger Kündigungsverzicht wurde dort als unwirksam angesehen.

Begründung: Studenten benötigen besondere Flexibilität. Studienplatzwechsel, Auslandssemester, Studienabbruch, Praktika - all dies erfordert Mobilität. Eine mehrjährige Bindung benachteiligt Studenten unangemessen.

Wichtig: Die erhöhten Schutzstandards gelten vor allem bei echten Studentenwohnungen. Allerdings macht nicht jede Vermietung an Studenten automatisch ein "Studentenwohnheim" im Sinne von § 549 Abs. 3 BGB aus. Entscheidend ist, ob ein besonderes Rotations- oder Belegungskonzept vorliegt.

In der Praxis bedeutet dies: Mindestmietdauern in Studentenwohnungen sind besonders kritisch zu prüfen und oft unwirksam, selbst wenn sie unter vier Jahren liegen.

Folgen unwirksamer Klauseln

Ist die Mindestmietdauerklausel unwirksam, entfällt nur diese Klausel. Der Rest des Mietvertrags bleibt bestehen.

Der Vertrag gilt als unbefristeter Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss. Beide Seiten können mit den gesetzlichen Fristen kündigen:

• Mieter: Kündigung mit drei Monaten Frist nach § 573c Abs. 1 BGB

• Vermieter: Kündigung mit gestaffelten Fristen (3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer) und nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB

Außerordentliche Kündigung bleibt möglich

Auch bei wirksamer Mindestmietdauer ist die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB möglich.

Wichtige Gründe können sein:

• Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder andere erhebliche Mängel

• Erhebliche Vertragsverletzungen der Gegenseite

• Unzumutbare Fortsetzung des Mietverhältnisses

Diese Gründe müssen jedoch schwerwiegend sein. Der bloße Wunsch nach Veränderung oder ein beruflich bedingter Umzug reicht nicht aus.

Aufhebungsvertrag als Ausweg

Auch bei wirksamer Mindestmietdauer können Mieter und Vermieter jederzeit einvernehmlich das Mietverhältnis beenden. Die Mindestmietdauer hindert nur die einseitige ordentliche Kündigung, nicht eine einvernehmliche Aufhebung.

In der Praxis bedeutet dies: Verhandlung ist möglich. Viele Vermieter sind bereit, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn ein Nachmieter gefunden wird.

Wichtig: Ein allgemeiner Rechtsanspruch auf Entlassung durch Stellung eines Nachmieters besteht nicht. Dies erfordert entweder:

• Eine entsprechende Vertragsklausel, oder

• Ausnahmsweise ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Mieters nach § 242 BGB (Treu und Glauben)

Manchmal sind Kompensationen üblich:

• Abstandszahlung an den Vermieter

• Übernahme der Kosten für Neuvermietung

• Kaution bleibt vorläufig beim Vermieter

Praktische Empfehlungen für Mietinteressenten

Vor Unterzeichnung eines Mietvertrags mit Mindestmietdauer sollten folgende Punkte geprüft werden:

Dauer prüfen: Wie lang ist die Mindestmietdauer? Bei mehr als vier Jahren in Formularverträgen: unwirksam.

Lebenssituation überdenken: Kann ich realistisch so lange in der Wohnung bleiben? Jobwechsel, Familienplanung, Trennung - vieles kann passieren.

Verhandlung versuchen: Kann die Mindestmietdauer verkürzt oder gestrichen werden? Nicht alle Vermieter bestehen darauf.

Ausstiegsklauseln vereinbaren: Kann eine Klausel aufgenommen werden, die bei bestimmten Ereignissen (beruflich bedingter Umzug, Familienzuwachs) ein Sonderkündigungsrecht vorsieht?

Bei Studentenwohnungen: Besonders kritisch prüfen. Mindestmietdauern sind oft unwirksam.

Praktische Empfehlungen für Vermieter

Vermieter, die Planungssicherheit wünschen, sollten beachten:

Vier-Jahres-Grenze einhalten: Längere Bindungen in Formularen sind unwirksam und führen zu Rechtsunsicherheit.

Klare Formulierung: Die Mindestmietdauer muss eindeutig im Vertrag stehen.

Zielgruppe bedenken: Bei Studenten, Auszubildenden oder anderen mobilen Gruppen sind lange Bindungen problematisch.

Alternative Absicherungen: Statt Mindestmietdauer kann eine erhöhte Kaution oder eine Bonitätsprüfung mehr Sicherheit bieten.

Abgrenzung zum Zeitmietvertrag

Die Mindestmietdauer ist abzugrenzen vom befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) nach § 575 BGB:

Mindestmietdauer: Das Mietverhältnis ist unbefristet, aber beide Seiten verzichten für eine bestimmte Zeit auf ordentliche Kündigung. Danach kann jederzeit gekündigt werden.

Zeitmietvertrag: Das Mietverhältnis endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Keine Kündigung erforderlich. Aber: Nur mit berechtigtem Befristungsgrund zulässig.

Gerichtliche Durchsetzung

Bei Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Mindestmietdauern entscheiden die Amtsgerichte. Typische Streitpunkte:

• Handelt es sich um einen Formular- oder Individualvertrag?

• Ist die Vier-Jahres-Grenze überschritten?

• Liegt eine besondere Situation vor (z.B. Studentenwohnung)?

• War die Klausel transparent und verständlich?

Die Beweislast für die Wirksamkeit einer ungewöhnlichen Klausel trägt grundsätzlich der Verwender, also der Vermieter.

Weiterführende Informationen

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in:

• §§ 535 ff. BGB - Allgemeines Mietrecht

• § 557a Abs. 3 BGB - Staffelmiete

• § 573 BGB - Kündigung durch Vermieter

• § 573c BGB - Kündigungsfristen

• § 575 BGB - Zeitmietvertrag

Wichtige BGH-Rechtsprechung:

• BGH VIII ZR 27/04 (06.04.2005) - Vierjahresgrenze bei Formularmietverträgen

• BGH VIII ZR 86/10 (08.12.2010) - Fristberechnung

• BGH VIII ZR 307/08 (15.07.2009) - Studenten

• BGH VIII ZR 98/10 - Lange Individualvereinbarungen

• BGH VIII ZR 200/17 - Dauerhafter Kündigungsausschluss

Der Deutsche Mieterbund bietet Beratung zur Prüfung von Mindestmietdauerklauseln.

Die Mindestmietdauer ist ein legitimes Instrument zur Absicherung beider Vertragsparteien. Sie hat aber klare rechtliche Grenzen, die bei der Vertragsgestaltung beachtet werden müssen. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Wirks amkeit solcher Klauseln im Einzelfall prüfen lassen.