Versorgungsleitungen im Nachbarschaftsrecht

Die Wasserleitung verläuft über das Nachbargrundstück. Das Stromkabel liegt unter dem Weg des Nachbarn. Die Abwasserleitung führt durch fremdes Land. Versorgungsleitungen auf fremden Grundstücken sind häufig - und rechtlich kompliziert.

Was ist ein Leitungsrecht?

Das Leitungsrecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Versorgungsleitung zu verlegen und zu nutzen. Es kann Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Fernwaerme oder Telekommunikation betreffen.

Nach Paragraf 1018 BGB ist das Leitungsrecht eine Grunddienstbarkeit. Es belastet das Grundstück, über das die Leitung führt, zugunsten des Grundstücks, das versorgt wird.

Muss der Nachbar Leitungen dulden?

Grundsätzlich nein. Ohne Vereinbarung oder gesetzliche Grundlage muss kein Grundstückseigentümer dulden, dass Leitungen über sein Grundstück geführt werden.

Es gibt aber Ausnahmen:

Duldungspflichten aus Spezialgesetzen. Bei Energie, Wasser und Fernwaerme bestehen gesetzliche Duldungspflichten nach Paragraf 12 NAV (Strom), Paragraf 12 NDAV (Gas), Paragraf 8 AVBWasserV (Wasser) und Paragraf 8 AVBFernwaermeV (Fernwaerme). Diese gelten aber nur innerhalb des jeweiligen Versorgungsgebiets und nur soweit die Inanspruchnahme nicht unzumutbar ist. Für Telekommunikationsleitungen regelt Paragraf 134 TKG Duldungspflichten und gegebenenfalls einen Ausgleichsanspruch.

Vertragliche Vereinbarungen. Wenn der Nachbar zugestimmt hat, muss er dulden. Aber: Ohne Grundbucheintragung bindet eine solche Vereinbarung den Rechtsnachfolger grundsätzlich nicht.

Das Notleitungsrecht. Analog zum Notwegerecht gibt es ein Recht, Leitungen über fremdes Land zu führen, wenn anders keine Versorgung möglich ist.

Das Notleitungsrecht

Das Notleitungsrecht ergibt sich nicht direkt aus dem Gesetz, sondern aus einer analogen Anwendung von Paragraf 917 BGB, der das Notwegerecht regelt. In manchen Bundesländern existieren auch gesetzliche Leitungsrechte, zum Beispiel Paragraf 7f Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg.

Es gilt, wenn ein Grundstück nicht anders an die oeffentlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden kann. Dann kann der Eigentümer verlangen, dass der Nachbar die Leitungsfuehrung duldet.

Aber: Das Notleitungsrecht greift nur, wenn es keine zumutbare andere Moeglichkeit gibt. Entscheidend ist nicht allein, ob eine Eigenloesung teurer ist, sondern ob sie zumutbar ist. Sind die Mehrkosten unverhältnismaessig hoch oder ist die Alternative technisch unvollkommen, kann das Notleitungsrecht greifen. Ist die Eigenloesung hingegen zumutbar - auch wenn sie teurer ist - besteht kein Notleitungsrecht.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat am 6. März 2025 (Aktenzeichen 12 U 130/24) entschieden, dass ein Nachbar die Abwasserentsorgung nicht dulden muss, wenn der Anschluss über das eigene Grundstück zumutbar möglich ist. Das Gericht ordnete Unterlassung und Rückbau der Leitung mit Frist bis zum 1. Januar 2026 an.

Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass Notleitungsrechte ausnahmsweise auch die Führung durch ein Gebaeude erlauben koennen, wenn keine andere Loesung moeglich ist.

Absicherung im Grundbuch

Eine blosse Vereinbarung zwischen Nachbarn ist riskant. Sie bindet nur die Vertragspartner, nicht deren Rechtsnachfolger.

Wenn der Nachbar sein Grundstück verkauft, ist der Käufer an die Vereinbarung nicht gebunden. Der Bundesgerichtshof hat 2014 (Aktenzeichen V ZR 181/13) entschieden: Rein schuldrechtliche Gestattungen binden den Erwerber nicht. Der neue Eigentümer kann die Leitung entfernen lassen, auch wenn sie schon Jahrzehnte liegt. Er hat einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach Paragraf 1004 BGB.

Deshalb ist die Eintragung ins Grundbuch unverzichtbar. Als Grunddienstbarkeit eingetragen, bindet das Leitungsrecht auch jeden künftigen Eigentümer.

Die Eintragung kostet Notargebuehren und Grundbuchgebuehren. Aber sie schützt dauerhaft. Bei der Ausübung einer eingetragenen Grunddienstbarkeit ist nach Paragraf 1020 BGB schonende Ausübung geboten. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann nach Paragraf 1023 BGB eine Verlegung auf eine ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die aktuelle Leitungsfuehrung besonders beschwerlich ist - die Kosten trägt allerdings grundsätzlich der Eigentümer selbst.

Gestattungsvertrag mit dem Versorger

Eine Alternative zur Grunddienstbarkeit ist der Gestattungsvertrag mit dem Netzbetreiber. Viele Versorger bieten solche Vertraege an. Teils wird zusätzlich die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vereinbart.

Der Vertrag regelt: Nutzungsrecht, Entschaedigung, Durchfuehrung von Arbeiten, Haftung, Laufzeit und Kündigung.

Der Vorteil: Der Versorger kuemmert sich um alles. Der Nachteil: Der Vertrag bindet nur die Vertragspartner. Bei Eigentümerwechsel kann es Probleme geben. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Gestattungsvertraege mit Telekommunikationsunternehmen nicht als Mietvertraege zu behandeln sind - das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete" greift also nicht. Ohne dingliche Sicherung besteht keine automatische Bindung des Erwerbers.

Entschaedigung

Wer ein Leitungsrecht einräumen muss, hat grundsätzlich Anspruch auf Entschaedigung. Die Höhe ist Verhandlungssache.

Beim Notleitungsrecht gelten die Regeln des Notwegerechts analog. Nach Paragraf 917 Absatz 2 BGB kann eine jaehrliche Rente verlangt werden, die sich am Minderwert des belasteten Grundstücks orientiert. Der Bundesgerichtshof hat dies 2008 bestätigt. Wenn vorhandene Leitungen mitbenutzt werden, kann zudem eine Kostenbeteiligung für Herstellung und Unterhaltung verlangt werden.

Bei vertraglichen Vereinbarungen ist alles möglich: Einmalzahlung, jaehrliche Zahlungen, oder auch keine Entschaedigung, wenn der Nachbar das so akzeptiert.

Was tun bei bestehenden Leitungen?

Wenn auf Ihrem Grundstück bereits Leitungen liegen, sollten Sie prüfen:

Gibt es eine Grundbucheintragung? Dann ist das Recht gesichert.

Gibt es einen Vertrag? Dann prüfen, mit wem und zu welchen Bedingungen.

Besteht eine gesetzliche Duldungspflicht? Prüfen Sie, ob die Spezialnormen NAV, NDAV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV oder Paragraf 134 TKG eine Duldungspflicht begründen. Das schließt einen Beseitigungsanspruch aus.

Gibt es gar nichts? Dann haben Sie möglicherweise einen Beseitigungsanspruch nach Paragraf 1004 BGB.

Die Beseitigung einer Leitung ist drastisch. Sie schneidet den Nachbarn von der Versorgung ab. Gerichte schauen genau hin, ob das verhältnismaessig ist. Der Bundesgerichtshof hat aber 2014 klargestellt: Auch eine lange Duldung durch den Voreigentümer bindet den Erwerber grundsätzlich nicht.

Das Recht ist auf Ihrer Seite, wenn keine Duldungspflicht besteht.

Was tun bei geplanten Leitungen?

Wenn Sie eine Leitung über fremdes Land führen müssen:

Fruehzeitig mit dem Nachbarn sprechen.

Eine faire Entschaedigung anbieten.

Die Vereinbarung schriftlich festhalten.

Unbedingt ins Grundbuch eintragen lassen.

Alternativ prüfen, ob die Leitung anders geführt werden kann. Über oeffentlichen Grund ist oft einfacher als über Privatgrund.

Leitungen des Versorgers

Besondere Regeln gelten für Leitungen der oeffentlichen Versorgung. Wer einen Stromanschluss hat, muss grundsätzlich dulden, dass der Versorger Leitungen auf seinem Grundstück verlegt, die auch andere Anlieger versorgen.

Das ergibt sich aus Paragraf 12 NAV für Strom, Paragraf 12 NDAV für Gas, Paragraf 8 AVBWasserV für Wasser und Paragraf 8 AVBFernwärmeV für Fernwärme. Der Gedanke: Wer selbst vom Netz profitiert, muss auch etwas beitragen.

Diese Duldungspflicht ist aber begrenzt. Sie gilt nur innerhalb des jeweiligen Versorgungsgebiets und nur soweit die Inanspruchnahme nicht unzumutbar ist. Der Anschluss über das eigene Grundstück des anderen Anschlussnehmers ist grundsätzlich vorrangig, wenn dem Netzbetreiber zumutbar. Die Verordnungen regeln auch Ankündigungspflichten und Verlegungsansprueche.

Für Telekommunikation regelt Paragraf 134 TKG die Duldungspflichten. Wenn die Nutzung über das zumutbare Mass hinaus beeinträchtigt, besteht ein Anspruch auf Ausgleichszahlung.

Fazit

Versorgungsleitungen auf fremdem Grund sind rechtlich heikel. Ohne Absicherung kann die Leitung vom neuen Eigentümer entfernt werden.

Die sicherste Lösung ist die Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Sie kostet, aber sie schützt dauerhaft.

Wer ein Grundstück kauft, sollte prüfen, ob Leitungen darauf verlaufen und ob sie rechtlich abgesichert sind. Prüfen Sie auch, ob öffentlich-rechtliche oder sonderrechtliche Duldungspflichten aus den Versorgungsverordnungen oder dem Telekommunikationsgesetz bestehen. Sonst droht nach dem Kauf eine boese Überraschung.