Sanierungsgebühr

Ein Begriff, der nicht jedem geläufig ist: die Sanierungsgebühr. Oder genauer: der Ausgleichsbetrag für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Er trifft Grundstückseigentümer in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten - manchmal Jahre nach Abschluss der Sanierung.

Was ist eine Sanierungsgebühr?

Wenn Gemeinden städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführen, steigen dadurch oft die Grundstückswerte im Gebiet. Neue Straßen, sanierte Plätze, aufgewertete Infrastruktur - das macht die Gegend attraktiver.

Diese Wertsteigerung sollen die Grundstückseigentümer teilweise ausgleichen. Der Ausgleichsbetrag nach § 154 Baugesetzbuch ist quasi eine Beteiligung der Eigentümer an den Sanierungskosten.

Umgangssprachlich wird dieser Ausgleichsbetrag als Sanierungsgebühr bezeichnet, obwohl es sich rechtlich nicht um eine Gebühr im klassischen Sinne handelt.

Wie wird der Ausgleichsbetrag berechnet?

Die Berechnung erfolgt nach einer festgelegten Formel:

Ausgleichsbetrag = Bodenwert nach Sanierung - Bodenwert vor Sanierung

Es geht also um die sanierungsbedingte Wertsteigerung des Grundstücks. Der Gebäudewert spielt keine Rolle, nur der Bodenwert.

Die Ermittlung der Bodenwerte ist Aufgabe der Gutachterausschüsse. Sie stellen fest, wie hoch der Wert vor Beginn der Sanierung war und wie hoch er nach Abschluss ist.

Ein Beispiel

Ein Grundstück von 500 Quadratmetern liegt in einem Sanierungsgebiet.

Bodenwert vor Sanierung: 200 Euro pro Quadratmeter = 100.000 Euro Bodenwert nach Sanierung: 280 Euro pro Quadratmeter = 140.000 Euro

Wertsteigerung: 40.000 Euro

Diese 40.000 Euro sind der Ausgleichsbetrag, den der Eigentümer an die Gemeinde zahlen muss.

Wann wird der Betrag fällig?

Der Ausgleichsbetrag wird fällig, wenn die Sanierung abgeschlossen ist. Das kann Jahre oder sogar Jahrzehnte nach Beginn der Sanierungsmaßnahmen sein.

Die Gemeinde erlässt dann einen Bescheid. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat.

Alternativ kann der Ausgleichsbetrag auch bei vorzeitiger Beendigung der Sanierung für ein einzelnes Grundstück erhoben werden - etwa wenn der Eigentümer verkaufen will und eine Entlassung aus dem Sanierungsgebiet beantragt.

Vorzeitige Ablösung möglich

Wer Planungssicherheit will, kann den Ausgleichsbetrag vorzeitig ablösen. Die Gemeinde schätzt dann den voraussichtlichen Betrag und bietet eine Ablösevereinbarung an.

Der Vorteil: Sie wissen, was auf Sie zukommt. Der Nachteil: Falls die Sanierung teurer wird oder länger dauert, könnte der tatsächliche Betrag höher ausfallen als die Ablösung.

Bei einem Verkauf der Immobilie kann die vorzeitige Ablösung sinnvoll sein, um dem Käufer klare Verhältnisse zu bieten.

Besonderheiten im Sanierungsgebiet

Grundstücke in Sanierungsgebieten unterliegen besonderen Regelungen:

Genehmigungspflicht: Für viele Vorhaben (Verkauf, Bebauung, Belastung) brauchen Sie eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde.

Preisbindung: Der Verkaufspreis darf den Verkehrswert ohne sanierungsbedingte Wertsteigerung nicht wesentlich überschreiten.

Vorkaufsrecht: Die Gemeinde hat ein besonderes Vorkaufsrecht.

Diese Einschränkungen enden mit Abschluss der Sanierung oder Entlassung aus dem Sanierungsgebiet.

Beim Immobilienkauf beachten

Liegt eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet, sollten Käufer genau prüfen:

Ist bereits ein Ausgleichsbetrag festgesetzt oder gibt es eine Ablösung?

Wer trägt den künftigen Ausgleichsbetrag - Verkäufer oder Käufer?

Wie weit ist die Sanierung fortgeschritten?

Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer den Ausgleichsbetrag übernimmt. Ohne Regelung haftet der Eigentümer zum Zeitpunkt der Festsetzung - und das ist nach dem Kauf der Käufer.

Rechtsmittel gegen den Bescheid

Gegen den Ausgleichsbetragsbescheid kann Widerspruch eingelegt werden. Die Frist beträgt einen Monat.

Ansatzpunkte für einen Widerspruch:

Fehler bei der Wertermittlung Falsche Grundstücksfläche Formale Mängel bei der Sanierungssatzung

Die Erfolgsaussichten hängen vom Einzelfall ab. Oft lohnt sich zumindest eine Prüfung durch einen Fachanwalt.

Unterschied zu anderen Beiträgen

Der Ausgleichsbetrag unterscheidet sich von:

Erschließungsbeiträgen: Diese betreffen die erstmalige Herstellung von Straßen, nicht die sanierungsbedingte Wertsteigerung.

Straßenausbaubeiträgen: Diese finanzieren die Erneuerung bestehender Straßen außerhalb von Sanierungsgebieten.

Anliegerbeiträgen: Ein übergeordneter Begriff, der verschiedene Beitragsarten umfassen kann.

Die Sanierungsgebühr ist ein eigenes Instrument der Städtebauförderung, das nur in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten zum Einsatz kommt.

Wer eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet besitzt oder kaufen möchte, sollte sich über mögliche Ausgleichsbeträge informieren. Die Beträge können erheblich sein.