Mietnebenkosten

Mietnebenkosten, rechtlich als Betriebskosten bezeichnet, sind alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Die Umlegung auf Mieter ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

Rechtliche Grundlagen

Die Betriebskostenverordnung definiert in § 2 BetrKV abschließend, welche Kostenarten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Vereinbarung im Mietvertrag ist Voraussetzung für die Umlagefähigkeit. Ohne vertragliche Regelung trägt der Vermieter alle Betriebskosten selbst.

Der Begriff "Nebenkosten" wird umgangssprachlich verwendet, ist aber rechtlich ungenau. Korrekt wäre die Bezeichnung "Betriebskosten" nach § 556 BGB.

Die 17 umlagefähigen Kostenarten

Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 abschließend 17 Kostenarten auf:

1. Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben und ist vollständig umlagefähig. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue Bewertungsmaßstäbe.

2. Wasserversorgung

Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzählermiete und Eichkosten sind umlagefähig.

3. Entwässerung

Abwassergebühren, Kanalgebühren und Kosten der Entwässerung sind umlagefähig.

4. Heizkosten

Brennstoffe, Fernwärme, Betriebsstrom der Heizanlage, Wartung und Emissionsmessungen sind umlagefähig. Mindestens 50 Prozent müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

5. Warmwasser

Kosten der zentralen Warmwasserversorgung, häufig zusammen mit Heizkosten abgerechnet.

6. Aufzug

Betriebsstrom, Wartung, TÜV-Prüfung und Notrufsystem sind umlagefähig. Auch Mieter im Erdgeschoss zahlen anteilig.

7. Straßenreinigung und Müllabfuhr

Kommunale Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung sind umlagefähig.

8. Gebäudereinigung

Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Waschküche und anderen gemeinschaftlich genutzten Flächen.

9. Gartenpflege

Rasenmähen, Heckenschneiden, Baumpflege, Winterdienst auf Privatgrundstücken.

10. Beleuchtung

Strom für Treppenhaus, Flure, Keller, Außenbeleuchtung.

11. Schornsteinreinigung

Gesetzlich vorgeschriebene Schornsteinfegerleistungen sind umlagefähig.

12. Sach- und Haftpflichtversicherung

Gebäudeversicherung, Feuer-, Sturm-, Wasser- und Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude.

13. Hausmeister

Hausmeistertätigkeiten wie Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst. Verwaltungstätigkeiten sind nicht umlagefähig.

14. Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschuss

Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen ist zum 30. Juni 2024 ausgelaufen. Danach können Kabelgebühren nicht mehr über Betriebskosten abgerechnet werden.

15. Wäschepflege

Kosten für gemeinschaftliche Waschküchen.

16. Sonstige Betriebskosten

Nur wenn im Mietvertrag konkret benannt. Beispiele: Rauchmelder-Wartung, Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchwarnmeldern.

Nicht umlagefähige Kosten

Folgende Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden:

Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Buchhaltung, Steuerberater, Bankgebühren für Mietkonten.

Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen, Renovierungen, Beseitigung von Schäden. Die Abgrenzung zur Wartung (umlagefähig) ist oft strittig.

Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen zahlte Rücklagen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

Rechtsanwalts- und Gerichtskosten: Prozesskosten des Vermieters sind nicht umlagefähig.

Leerstandskosten: Bei Leerstand trägt der Vermieter die Kosten selbst, nicht die übrigen Mieter.

Mietausfallversicherung: Versichert das Risiko des Vermieters, nicht des Mieters.

Vereinbarung im Mietvertrag

Voraussetzung für die Umlage ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt diese Vereinbarung vollständig, sind alle Betriebskosten mit der Kaltmiete abgegolten.

Die einfachste und sicherste Formulierung lautet: "Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung."

Für sonstige Betriebskosten (Nr. 17 des Katalogs) gilt eine Besonderheit: Sie müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet werden. Ein pauschaler Verweis auf § 2 BetrKV genügt hier nicht.

Verteilerschlüssel

Die Kosten werden nach einem Verteilerschlüssel auf alle Mieter verteilt. Übliche Schlüssel sind:

Wohnfläche: Am häufigsten verwendet. Größere Wohnungen zahlen mehr.

Verbrauch: Bei Heizung und Warmwasser gesetzlich vorgeschrieben (mindestens 50-70 Prozent). Bei Wasser sinnvoll, wenn Wasserzähler vorhanden sind.

Personenzahl: Selten. Haushalte mit mehr Personen zahlen mehr.

Wohneinheiten: Jede Wohnung zahlt gleich viel. Unüblich und oft unangemessen.

Der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag genannt oder zumindest aus diesem nachvollziehbar sein. Einseitige Änderungen durch den Vermieter sind unzulässig.

Abrechnungsfristen

Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen.

Kommt die Abrechnung zu spät, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen. Guthaben muss er dennoch auszahlen.

Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate Zeit, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben. Nach Fristablauf kann er Fehler grundsätzlich nicht mehr rügen, es sei denn, diese waren nicht erkennbar.

Neuerungen 2025

Grundsteuerreform: Die neue Grundsteuer gilt seit 2025. Viele Grundstückseigentümer haben geänderte Bescheide erhalten. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig.

CO2-Preis: Der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe steigt 2025 auf 55 Euro pro Tonne. Die Kosten werden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes.

Nebenkostenprivileg Kabel: Das Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen endete am 30. Juni 2024. Seither können Kabelgebühren nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden. Mieter müssen selbst Verträge abschließen.

Smart-Home-Systeme: Gemeinschaftlich genutzte Smart-Home-Infrastruktur (z.B. digitale Zugangssysteme, Fernauslesbare Zähler) kann unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig sein.

Typische Fehlerquellen

Häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen:

• Umlage nicht umlagefähiger Kosten (Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen)

• Falsche Verteilerschlüssel (im Mietvertrag steht Wohnfläche, abgerechnet wird nach Personenzahl)

• Umlage von Leerstandskosten auf andere Mieter

• Fehlerhafte Heizkostenverteilung (weniger als 50 Prozent nach Verbrauch)

• Vermischung von Hausmeister- und Verwaltungskosten

Prüfung durch Mieter

Mieter sollten jede Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen:

• Sind nur umlagefähige Kosten enthalten?

• Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem Mietvertrag überein?

• Sind die Beträge plausibel im Vergleich zum Vorjahr?

• Wurden Leerstandskosten zu Unrecht umgelegt?

Nach § 259 BGB haben Mieter ein Recht auf Belegeinsicht. Originalrechnungen müssen beim Vermieter oder der Hausverwaltung eingesehen werden können.

Weiterführende Informationen

Die Betriebskostenverordnung regelt die Details der Kostenumlegung. Der Deutsche Mieterbund bietet Informationen und Beratung zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen. Auch Haus & Grund informiert Vermieter über die korrekte Abrechnung.

Mietnebenkosten sind rechtlich präzise geregelt. Die Kenntnis der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist für beide Seiten essentiell, um Streitigkeiten zu vermeiden und nur berechtigte Forderungen zu stellen oder zu zahlen.