Gemeinschaftseigentum - Was allen gehört

Mein Nachbar wollte neulich seine Fenster austauschen. Alte Holzrahmen, ziehen wie Hechtsuppe im Winter. Hat sich Angebote geholt, Handwerker bestellt - und dann kam der boese Anruf vom Verwalter. Ob er verrueckt sei. Die Fenster gehören ihm doch gar nicht.

So gehts vielen. Das Konzept Gemeinschaftseigentum führt regelmäßig zu Überraschungen. Dabei steht alles ganz klar im Gesetz.

Die Definition - oder: was übrig bleibt

Das WEG definiert Gemeinschaftseigentum negativ. Paragraph 1 Absatz 5 sagt: Gemeinschaftliches Eigentum ist das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen.

Also alles was nicht explizit einem einzelnen Eigentümer zugeordnet ist. Das klingt simpel, erzeugt in der Praxis aber ständig Streit.

Zusätzlich legt Paragraph 5 fest: Teile die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind können gar nicht erst Sondereigentum werden. Tragende Wände zum Beispiel. Oder das Fundament. Die gehören immer allen.

Die klassischen Beispiele

Fangen wir mit dem Offensichtlichen an. Das Dach - Gemeinschaftseigentum. Die Fassade - Gemeinschaftseigentum. Das Treppenhaus - klar, Gemeinschaftseigentum.

Aber es geht weiter: Alle tragenden Innenwande, auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen. Der Estrich unter Ihrem Parkett. Die Balkone, zumindest deren konstruktive Teile wie Betonplatte und Geländer.

Die Heizungsanlage im Keller samt Leitungen bis sie in Ihrer Wohnung ankommen. Aufzuege. Mülltonnenplaetze. Hausmeisterwohnung falls vorhanden.

Und die Fenster. Ja, die Fenster. Die gehören zum Gemeinschaftseigentum weil sie das aeussere Erscheinungsbild prägen. Der BGH hat das mehrfach bestaetigt.

Warum die Abgrenzung so wichtig ist

Ganz einfach: Wegen der Kohle.

Sondereigentum reparieren Sie auf eigene Kosten. Ihr Boiler ist kaputt - Ihr Problem. Gemeinschaftseigentum hingegen wird aus der gemeinschaftlichen Kasse bezahlt. Da legen alle zusammen.

Wenn das Dach neu gemacht werden muss, zahlen alle Eigentümer anteilig. Dafür gibts die Instandhaltungsrücklage. Deshalb ist die Frage "Sonder- oder Gemeinschaftseigentum" oft eine Frage die in die Tausende geht.

Streitfaelle aus der Praxis

Die Eingangstuer zur Wohnung. Die Außenseite gehört zur Gemeinschaft, die Innenseite kann Sondereigentum sein. Verruckt aber wahr.

Balkonbelag. Die Fliesen obendrauf sind oft Sondereigentum. Die Abdichtung darunter nicht - die schützt das Gebäude.

Heizkoerper. Meistens Sondereigentum, aber es kommt auf die Teilungserklärung an.

Rohre und Leitungen. Bis zum Abzweig in Ihre Wohnung Gemeinschaftseigentum, danach Sondereigentum. Aber nur wenn sie ausschliesslich Ihre Einheit versorgen.

Gaerten. Können nie Sondereigentum sein weil sie keine abgeschlossenen Raeume sind. Nur Sondernutzungsrechte möglich.

Die Teilungserklärung als Wegweiser

Im Streitfall hilft ein Blick in die Teilungserklärung. Die legt fest was wozu gehört - im Rahmen des gesetzlich Möglichen.

Wichtig: Die Teilungserklärung kann Sachen zum Sondereigentum erklären die eigentlich sondereigentumsfaehig wären. Sie kann aber nicht Dinge zum Sondereigentum machen die das Gesetz zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuordnet. Tragende Wände bleiben Gemeinschaftseigentum egal was die Teilungserklärung sagt.

Verwaltung und Entscheidungen

Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung. Grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss. Die Gemeinschaft bestimmt also gemeinsam was repariert wird, welcher Handwerker beauftragt wird, wie viel Geld in die Rücklage fließt.

Ein einzelner Eigentümer kann am Gemeinschaftseigentum nichts ändern ohne Zustimmung der anderen. Auch nicht wenn er die Kosten selbst trägt.

Bauliche Veränderungen

Seit der WEG Reform 2020 sind bauliche Veränderungen etwas einfacher geworden. Für bestimmte Maßnahmen - Barrierefreiheit, Ladestation fürs E-Auto, Einbruchschutz, Glasfaser - haben Eigentümer sogar einen Anspruch auf Durchführung.

Ansonsten braucht man für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine qualifizierte Mehrheit: Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Nutzungsrecht jedes Eigentümers

Auch wenn das Gemeinschaftseigentum allen gemeinsam gehört: Jeder Eigentümer hat ein Recht es zu nutzen. Sie dürfen durchs Treppenhaus, Sie dürfen den Aufzug benutzen, Sie dürfen durch den Garten spazieren.

Allerdings nur so wie es die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung vorsehen. Und natürlich ohne andere über Gebuehr zu beeintraechtigen. Nachts um drei mit dem Skateboard durchs Treppenhaus rollen - eher nicht.

Praxistipp

Bevor Sie irgendwas an Ihrem Gebäude verändern wollen, prüfen Sie: Gehört das überhaupt mir allein? Sonst stehen Sie da wie mein Nachbar mit den Fenstern - ahnungslos vor vollendeten Tatsachen die rückgängig gemacht werden müssen.