Wohnungseigentum - Die rechtliche Grundlage

Wohnungseigentum bezeichnet eine besondere Form des Eigentums an Immobilien, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Es ermöglicht den Erwerb von Eigentum an einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Definition

Nach § 1 Absatz 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Diese rechtliche Konstruktion umfasst zwei untrennbar miteinander verbundene Bestandteile: das alleinige Eigentum an der Wohnung (Sondereigentum) sowie einen Bruchteil am Grundstück und den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen (Miteigentum am Gemeinschaftseigentum).

Die Verbindung zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil ist gesetzlich untrennbar. Eine isolierte Übertragung einzelner Bestandteile ist ausgeschlossen.

Abgrenzung zum Alleineigentum

Im Gegensatz zum Alleineigentum an einem Gebäude, bei dem eine Person vollständiges Eigentum an Gebäude und Grundstück besitzt, ist beim Wohnungseigentum eine geteilte Eigentumsstruktur gegeben.

Das Sondereigentum umfasst die Wohnräume und deren Ausstattung. Das Gemeinschaftseigentum hingegen - wie Treppenhaus, Dach, tragende Wände, Fassade und Grundstück - steht im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum erfordern die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft.

Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum entsteht durch Teilung eines Gebäudes in mehrere rechtlich selbstständige Einheiten. Der Grundstückseigentümer gibt hierzu eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab.

Erforderliche Unterlagen sind:

Die notariell beurkundete Teilungserklärung
Ein Aufteilungsplan, der die räumliche Aufteilung darstellt
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde

Mit Eintragung im Grundbuch wird die Teilung wirksam. Jede Wohnungseinheit erhält ein separates Grundbuchblatt.

Bestandteile des Wohnungseigentums

Das Wohnungseigentum setzt sich aus drei untrennbar miteinander verbundenen Elementen zusammen:

Sondereigentum: Umfasst die Wohnräume, nicht tragende Wände, Bodenbeläge und sanitäre Einrichtungen innerhalb der Wohnung.

Miteigentumsanteil: Der Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, ausgedrückt als Verhältniszahl (beispielsweise 45/1000), die sich üblicherweise an der Wohnfläche orientiert.

Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft: Mit dem Erwerb von Wohnungseigentum wird der Käufer automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Eine getrennte Verfügung über einzelne Bestandteile ist rechtlich ausgeschlossen.

Rechte und Pflichten

Rechte des Wohnungseigentümers

Wohnungseigentümer verfügen über umfassende Befugnisse:

Nutzungsfreiheit am Sondereigentum: Das Sondereigentum kann grundsätzlich frei genutzt werden - zur Eigennutzung, Vermietung oder zum Verkauf. Beschränkungen können sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben.

Mitbenutzungsrecht: Am Gemeinschaftseigentum besteht ein Mitbenutzungsrecht. Dies umfasst die Nutzung von Treppenhaus, Aufzug, Gemeinschaftsflächen und sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen.

Stimmrecht: In der Eigentümerversammlung steht jedem Eigentümer ein Stimmrecht zu. Die Ausgestaltung richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Den Rechten stehen entsprechende Pflichten gegenüber:

Zahlungspflicht: Monatliche Entrichtung des Hausgeldes zur Deckung laufender Kosten und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Befolgung von Beschlüssen: Rechtswirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind für alle Eigentümer bindend, unabhängig vom individuellen Abstimmungsverhalten.

Rücksichtnahmepflicht: Das Gebot nachbarschaftlicher Rücksichtnahme untersagt die übermäßige Beeinträchtigung anderer Eigentümer.

Erhaltungspflicht: Das Sondereigentum ist so zu unterhalten, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum vermieden werden.

Abgrenzung zum Teileigentum

Teileigentum bezeichnet Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, etwa Läden, Büros oder Praxisräumen. Rechtlich gelten weitgehend dieselben Regelungen wie beim Wohnungseigentum. Die Unterscheidung hat primär Bedeutung für die zulässige Nutzung der Räumlichkeiten.

Weitere Eigentumsformen im Vergleich

Alleineigentum: Eine Person besitzt das gesamte Gebäude und Grundstück. Das WEG findet keine Anwendung.

Bruchteilsgemeinschaft: Mehrere Personen sind gemeinsam Eigentümer des gesamten Gebäudes ohne Aufteilung in selbstständige Einheiten. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB über die Bruchteilsgemeinschaft.

Genossenschaftswohnung: Kein Eigentumserwerb, sondern Dauerwohnrecht aufgrund einer Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Mietwohnung: Schuldrechtliches Nutzungsrecht ohne Eigentumserwerb, geregelt durch das Mietrecht.

Wirtschaftliche Aspekte

Vorteile

Vermögensaufbau durch Eigentum anstelle von Mietzahlungen
Gestaltungsfreiheit innerhalb des Sondereigentums im Rahmen der geltenden Regelungen
Mitbestimmungsrecht in der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Teilhabe an potentiellen Wertsteigerungen der Immobilie

Risiken und Nachteile

Bindung an die Eigentümergemeinschaft mit eingeschränkter Entscheidungsautonomie
Laufende Verpflichtungen wie Hausgeld, potentielle Sonderumlagen und Instandhaltungskosten
Konfliktpotential innerhalb der Eigentümergemeinschaft
Eingeschränkte Liquidität im Vergleich zu anderen Anlageformen

Hinweise für Kaufinteressenten

Vor dem Erwerb von Wohnungseigentum empfiehlt sich eine gründliche Prüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen:

Studium der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Einsicht in Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Prüfung der finanziellen Situation der Gemeinschaft (Höhe der Rücklage, anstehende Sanierungen)
Konsultation des Verwalters zur aktuellen Verwaltungssituation
Gegebenenfalls Einholung fachkundiger rechtlicher Beratung