Kaufpreis

Der Kaufpreis ist die wesentliche Gegenleistung beim Immobilienkauf — die Geldsumme, die der Käufer dem Verkäufer für die Übertragung der Immobilie schuldet. Er ist gemäß § 433 BGB zentraler Bestandteil jedes Kaufvertrags und in der notariellen Urkunde exakt und zweifelsfrei festzulegen. Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nicht nur ein Vertragselement, sondern auch steuer-, finanzierungs- und grundbuchrelevant.

Rechtliche Grundlage

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die notarielle Form erstreckt sich auf alle Vertragsbestandteile, also auch auf den Kaufpreis. Mündliche Nebenabreden über den Kaufpreis (etwa eine "Schwarzgeldabrede") sind nichtig — werden sie nachträglich bekannt, kann der gesamte Vertrag wegen Sittenwidrigkeit oder Schwarzarbeit unwirksam sein.

Bestandteile des Kaufpreises

Der Kaufpreis umfasst in der Regel:

• Grundstück (Boden und gegebenenfalls Bewuchs)

• Gebäude und Nebenanlagen (Wohnhaus, Garage, Carport, Schuppen)

• Wesentliche Bestandteile (alles fest mit dem Gebäude verbundene, § 94 BGB)

• Zubehör (Heizungsanlage, Einbauküche — wenn ausdrücklich mitverkauft)

Bewegliche Gegenstände wie Möbel, Lampen oder Vorhänge sollten gesondert ausgewiesen werden, da sie eine andere steuerliche Behandlung erfahren (siehe unten).

Bestimmtheit des Kaufpreises

Der Kaufpreis muss eindeutig bestimmt sein. Im Vertrag ist auszuweisen:

• Betrag in Euro (vollständig, nicht nur in Tausend)

• Fälligkeitsregelung (Zahlbarkeit zum vereinbarten Termin)

• Zahlungsmodalitäten (Banküberweisung auf Notaranderkonto oder direkt an Verkäufer)

• Verzinsung bei späterer Zahlung (selten, bei Ratenzahlung üblich)

Eine Klausel wie "Kaufpreis nach gesonderter Vereinbarung" wäre unwirksam und macht den gesamten Vertrag formnichtig.

Fälligkeit des Kaufpreises

Üblich ist die Fälligkeit nach Eintritt aller Fälligkeitsvoraussetzungen, insbesondere:

1. Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB)

2. Lastenfreistellungserklärungen der bisherigen Grundpfandrechtsgläubiger vorliegen

3. Behördliche Genehmigungen erteilt (z.B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde)

4. Etwaige Bedingungen des Vertrags erfüllt

Der Notar bestätigt schriftlich, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Erst dann wird der Kaufpreis fällig — typischerweise zwei Wochen nach dieser Fälligkeitsmitteilung.

Verzug: Bei verspäteter Zahlung gerät der Käufer in Verzug. Die gesetzlichen Verzugszinsen liegen für Verbraucher 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz; bei Unternehmern 9 Prozentpunkte. Der Vertrag kann eine abweichende Verzinsung vorsehen.

Zahlungsabwicklung

Zwei Zahlungswege sind üblich:

Direktzahlung an den Verkäufer: Der Käufer überweist den Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung direkt auf das Konto des Verkäufers. Das ist der Standardweg, sofern keine besonderen Risiken bestehen.

Notaranderkonto: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein vom Notar geführtes Treuhandkonto. Der Notar zahlt nach Eingang an den Verkäufer aus, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind. Dieses Verfahren ist mit zusätzlichen Notargebühren verbunden (etwa 0,5–1 Prozent der Kaufsumme) und nur in besonderen Fällen sinnvoll — etwa bei komplexen Lastenfreistellungen, mehrstufigen Eigentumsübergängen oder bei Streit zwischen Käufer und Verkäufer.

Aufteilung Grundstück / Gebäude

Steuerlich wird der Kaufpreis in einen Anteil für das Grundstück und einen Anteil für das Gebäude aufgeteilt. Diese Aufteilung ist relevant für die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Objekten — nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Bodenanteil dagegen nicht.

Die Aufteilung kann erfolgen:

• Im Kaufvertrag direkt (häufige Praxis): "Vom Kaufpreis entfallen X € auf das Gebäude und Y € auf den Grundstücksanteil."

• Nachträglich nach BFH-Rechtsprechung: Bei fehlender Aufteilung im Vertrag wendet das Finanzamt eine Aufteilungsmethode an (häufig die Bodenrichtwertmethode).

Eine sachgerechte Aufteilung im Vertrag ist regelmäßig vorteilhafter als die spätere Schätzung durch das Finanzamt, das tendenziell den Bodenwert höher ansetzt und damit die AfA-Basis schmälert.

Bewegliche Gegenstände separat ausweisen

Beim Mitverkauf von Einbauküche, Markisen, Sauna, Gartenmöbeln oder anderen beweglichen Sachen lohnt sich eine separate Ausweisung im Kaufvertrag. Diese Anteile unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und reduzieren so die Steuerbelastung.

Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis und 15.000 € separat ausgewiesenen Möbeln spart der Käufer in NRW (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer) 975 €. Voraussetzung: Die Aufteilung muss sachlich nachvollziehbar sein und einem Drittvergleich standhalten. Pauschal angesetzte 30.000 € "Möbel" bei einem 250.000-€-Reihenhaus weckt das Misstrauen des Finanzamts und kann zu Nachprüfungen führen.

Verhältnis zu den Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist nicht die gesamte Belastung des Käufers. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision. Diese liegen je nach Bundesland und Maklerprovision zwischen 9 und 14 Prozent des Kaufpreises.

Beispielrechnung Solingen (NRW):

• Kaufpreis: 500.000 €

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 32.500 €

• Notar (ca. 1,5 %): 7.500 €

• Grundbuch (ca. 0,5 %): 2.500 €

• Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt., hälftig): 17.850 €

• Gesamtaufwand: 560.350 €

Käufer sollten die Kaufnebenkosten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einbeziehen, da Banken in der Regel nur den Kaufpreis selbst beleihen, nicht aber die Nebenkosten.

Steuerliche Behandlung

Beim Käufer:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 Prozent des Kaufpreises (je nach Bundesland)

• AfA: Bei vermieteten Objekten 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 Abs. 4 EStG i.d.F. des JStG 2022); für ältere Gebäude weiterhin 2 Prozent (Baujahr nach 1925) bzw. 2,5 Prozent (vor 1925) des Gebäudeanteils

• Werbungskosten: Nebenkosten, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen

Beim Verkäufer:

• Spekulationssteuer: Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG)

• Befreiung: Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, sofern in den zwei vorangegangenen Jahren plus dem Verkaufsjahr selbstgenutzt

• Gewerblicher Grundstückshandel: Bei mehr als drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren droht Einstufung als Gewerbe

Verhandlungsstrategien

Bei Preisverhandlungen sollten Käufer wissen:

• Marktwertkenntnis: Bodenrichtwert, Vergleichsobjekte, Mietspiegel als Bewertungsgrundlage

• Versteckte Mängel können den Preis legitim drücken — sofern dokumentiert

• Sanierungsstau ist verhandelbar, nicht aber unentdeckte Mängel — diese gehen später auf Käufer-Risiko

• Schwarzgeldabrede: ausdrücklich nicht — strafbar und macht den Vertrag nichtig

Verkäufer sollten:

• Verkehrswert vor Inserierung kennen

• Modernisierungskosten offensiv kommunizieren, um Preisabschläge zu vermeiden

• Zubehör klar definieren — was bleibt, was geht?