Mietminderung bei Mängeln

Die Mietminderung ist ein gesetzliches Recht des Mieters bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache, das automatisch nach § 536 BGB eintritt. Sie dient dem Ausgleich zwischen der geschuldeten und der tatsächlich erbrachten Leistung des Vermieters.

Rechtliche Grundlage

§ 536 Absatz 1 BGB normiert, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert ist, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Die Minderung tritt automatisch ein. Eine ausdrückliche Minderungserklärung des Mieters ist nicht erforderlich. Dennoch empfiehlt sich aus Beweisgründen eine schriftliche Geltendmachung.

Mangelbegriff

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist-Zustand) vom vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Zustand) zum Nachteil des Mieters abweicht.

Der Soll-Zustand ergibt sich aus:

• Der Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag

• Der Eignung für den vertragsgemäßen Gebrauch

• Der Eignung für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch

• Dem Zustand bei Vertragsabschluss, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde

Erheblichkeit

Die Gebrauchstauglichkeit muss nicht unerheblich beeinträchtigt sein. Bagatellmängel, die die Nutzbarkeit der Wohnung nicht spürbar beeinträchtigen, begründen kein Minderungsrecht.

Erhebliche Mängel sind beispielsweise:

• Ausfall der Heizung oder Warmwasserversorgung

• Durchfeuchtung oder Schimmelbildung

• Erhebliche Lärmbeeinträchtigungen

• Defekte an wesentlicher Ausstattung (Sanitäranlagen, Fenster)

Unerhebliche Mängel sind typischerweise:

• Geringfügige optische Beeinträchtigungen

• Minimale Funktionseinschränkungen ohne praktische Auswirkung

• Allgemeine Abnutzungserscheinungen bei älteren Wohnungen

Voraussetzungen der Minderung

Mangel: Ein Mangel im rechtlichen Sinne muss vorliegen.

Erheblichkeit: Die Gebrauchstauglichkeit muss nicht unerheblich beeinträchtigt sein.

Verschuldensunabhängigkeit: Das Verschulden des Vermieters ist irrelevant. Auch bei unverschuldeten Mängeln besteht das Minderungsrecht.

Keine Verursachung durch Mieter: Der Mieter darf den Mangel nicht selbst verursacht haben. Bei Schimmelbildung durch Fehlverhalten beim Lüften und Heizen entfällt das Minderungsrecht.

Kenntnis des Mieters: Hat der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss gekannt, ist die Minderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen.

Anzeigepflicht

Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Absatz 1 BGB). Die Anzeige sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen und den Mangel konkret beschreiben.

Die unterlassene Anzeige führt dazu, dass der Mieter für den Zeitraum, in dem die Anzeige unterblieben ist, das Minderungsrecht verliert und für Schäden haftet, die durch die unterlassene Anzeige entstehen.

Berechnung der Minderungshöhe

Die Minderung berechnet sich nach der Bruttomiete (Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlung). Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und wird in Prozent angegeben.

Die Rechtsprechung hat Orientierungswerte entwickelt:

• Totalausfall der Heizung im Winter: 70-100%

• Teilausfall der Heizung (einzelne Räume): 20-40%

• Ausfall der Warmwasserversorgung: 10-15%

• Erhebliche Schimmelbildung in mehreren Räumen: 20-50%

• Schimmel in einem Raum: 10-20%

• Ausfall des Aufzugs bei Wohnung in oberen Geschossen: 5-20%

• Erhebliche Lärmbelästigung durch Bauarbeiten: 10-30%

• Durchfeuchtung und Feuchtigkeitsschäden: 10-30%

Diese Werte sind Richtwerte. Die konkrete Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Risiken der Mietminderung

Überhöhte Minderung: Wird die Miete in einem höheren Umfang als berechtigt gemindert, entsteht ein Zahlungsrückstand. Bei Rückständen in Höhe von zwei Monatsmieten kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB).

Fehlende Mangelhaftigkeit: Liegt objektiv kein Mangel vor oder ist dieser unerheblich, besteht kein Minderungsrecht. Die einbehaltenen Beträge stellen dann Zahlungsrückstände dar.

Selbstverursachung: Wird nachträglich festgestellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, bestand kein Minderungsrecht. Die Nachzahlungspflicht kann zu Zahlungsrückständen führen.

Zahlung unter Vorbehalt

Zur Vermeidung des Kündigungsrisikos bei überhöhter Minderung empfiehlt sich die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt der Rückforderung. Der Mieter erklärt schriftlich gegenüber dem Vermieter:

"Ich zahle die Miete für [Monat] unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels [Mangelbeschreibung]."

Dies sichert das Minderungsrecht, vermeidet aber Zahlungsrückstände. Die zu viel gezahlten Beträge können später zurückgefordert werden.

Mängelbeseitigungsanspruch

Neben der Minderung hat der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Dieser sollte schriftlich mit angemessener Fristsetzung geltend gemacht werden:

"Ich fordere Sie auf, den Mangel [Beschreibung] bis zum [Datum] zu beseitigen."

Die Frist muss angemessen sein und richtet sich nach der Dringlichkeit. Bei Heizungsausfall im Winter: sofort. Bei optischen Mängeln: mehrere Wochen.

Bei fruchtlosem Fristablauf kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten gemäß § 536a Absatz 2 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen oder von der Miete abziehen.

Dokumentation

Zur Beweissicherung sollten Mieter dokumentieren:

• Fotografische Dokumentation des Mangels mit Datum

• Schriftliche Mängelanzeige mit Empfangsbestätigung

• Korrespondenz mit dem Vermieter

• Zeugenaussagen

• Sachverständigengutachten bei streitigen oder komplexen Mängeln

Zusammenfassung

Die Mietminderung tritt bei Mängeln kraft Gesetzes ein, setzt aber einen erheblichen Mangel voraus, den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Die Anzeige gegenüber dem Vermieter ist unverzüglich erforderlich. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und kann anhand von Rechtsprechungswerten orientiert werden. Überhöhte Minderungen bergen das Risiko der Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Zahlung unter Vorbehalt minimiert dieses Risiko. Neben der Minderung besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, der mit Fristsetzung geltend zu machen ist.