Heizkostenverordnung

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) verpflichtet Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften, die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen. Sie gilt für nahezu alle Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung und mindestens zwei Nutzeinheiten.

Grundprinzip der verbrauchsabhängigen Abrechnung

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil aufzuteilen sind:

• Mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent der Kosten werden nach dem gemessenen Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt.

• Der übrige Anteil (30 bis 50 Prozent) wird nach einem festen Verteilerschlüssel umgelegt, in der Regel nach Wohnfläche.

Die genaue Aufteilung bestimmt der Gebäudeeigentümer bzw. die WEG im Rahmen der gesetzlichen Grenzen. Bei überwiegend ungedämmten Gebäuden kann der verbrauchsabhängige Anteil auf 70 Prozent erhöht werden, um stärkere Sparanreize zu setzen.

Messtechnik und Fernablesbarkeit

Ausstattungspflicht

Jede Nutzeinheit muss mit geeigneten Messgeräten ausgestattet sein:

• Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper oder Wärmezähler am Heizkreis

• Warmwasserzähler für den individuellen Warmwasserverbrauch

Fernablesbarkeit

Seit der Novelle der Heizkostenverordnung im Jahr 2021 (Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie 2018/2002) gelten verschärfte Anforderungen:

• Neuinstallationen seit dem 1. Dezember 2021 müssen fernablesbar sein (§ 5 HeizkostenV). Seit dem 1. Dezember 2022 müssen neu installierte fernablesbare Geräte zusätzlich interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.

• Bestandsgeräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 auf Fernablesbarkeit umgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Fernablesbar bedeutet, dass die Messwerte ohne Betreten der Wohnung elektronisch ausgelesen werden können, zum Beispiel per Funk (walk-by oder drive-by) oder über eine Anbindung an das Gebäudenetz.

Folgen bei fehlender Ausstattung

Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Heizkostenverordnung dies vorschreibt, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent auf seinen Heizkostenanteil zu (§ 12 HeizkostenV).

Daneben besteht ein eigenständiges Kürzungsrecht von 3 Prozent, wenn die Ausstattung entgegen § 5 nicht fernablesbar ist oder die monatlichen Verbrauchsinformationen nach § 6a nicht bereitgestellt werden.

Monatliche Verbrauchsinformation

Seit dem 1. Januar 2022 müssen Gebäudeeigentümer den Nutzern bei fernablesbaren Geräten monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellen. Diese müssen enthalten:

• Den aktuellen Verbrauch des Nutzers

• Einen Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum

• Einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie

Die Information kann elektronisch erfolgen, zum Beispiel über ein Webportal oder per E-Mail. Wird die monatliche Information nicht bereitgestellt, steht dem Mieter ebenfalls das 3-Prozent-Kürzungsrecht zu.

Abrechnungszeitraum und Fristen

Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate. Er muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen; üblich sind auch Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis 30. Juni, die dem Heizsaisonverlauf entsprechen.

Die Abrechnung muss dem Nutzer spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Ausnahmen

Die Heizkostenverordnung gilt nicht für:

• Gebäude mit nur einer Nutzeinheit

• Gebäude, in denen die Wärmeversorgung dezentral über Einzelöfen oder Etagenheizungen erfolgt und keine zentrale Anlage vorhanden ist

• Wohnungen in Studenten- und Jugendwohnheimen unter bestimmten Voraussetzungen

• Alten- und Pflegeheime, in denen die Bewohner Vollversorgung erhalten

Verhältnis zur Betriebskostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist Bestandteil der Betriebskostenabrechnung, folgt aber eigenständigen Regeln. Während die übrigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abgerechnet werden, geht die Heizkostenverordnung als Spezialgesetz vor. Das bedeutet: Selbst wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vorsieht, müssen Heiz- und Warmwasserkosten dennoch verbrauchsabhängig abgerechnet werden.