Erschließungskosten

Erschließungskosten bezeichnen sämtliche Aufwendungen, die zur baulichen Nutzbarmachung eines Grundstücks erforderlich sind. Sie können beim Grundstückserwerb einen erheblichen Kostenfaktor darstellen und sind bei der Finanzplanung zu berücksichtigen.

Definition und rechtliche Grundlagen

Erschließungskosten umfassen alle Aufwendungen für die Herstellung der Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur und Versorgungsnetze. Die gesicherte Erschließung ist nach §§ 30, 34, 35 Baugesetzbuch (BauGB) planungsrechtliche Zulässigkeitsvoraussetzung - ohne gesicherte Erschließung keine Baugenehmigung.

Die Erschließung ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde (§ 123 BauGB), wobei kein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht. Die Gemeinde kann die Erschließung auch durch Erschließungsvertrag (§ 124 BauGB) auf einen privaten Erschließungsträger übertragen - dies ist in Neubaugebieten häufig der Fall.

Erschließungskosten gliedern sich rechtlich in drei Bereiche:

Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB: Diese betreffen die Herstellung der Verkehrsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen, Grünanlagen ohne Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen). Wichtig: Leitungsgebundene Einrichtungen (Abwasser, Strom, Gas, Wasser) fallen ausdrücklich NICHT unter die Erschließungsbeiträge (§ 127 Abs. 4 BauGB).

Anschluss- und Herstellungsbeiträge: Für Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) werden separate Beiträge nach Landes-Kommunalabgabengesetzen und örtlichen Satzungen erhoben.

Private Erschließung: Hausanschlüsse und Leitungen auf dem Grundstück vom öffentlichen Netz bis zum Gebäude. Diese Kosten trägt der Bauherr direkt und rechnet sie mit den jeweiligen Netzbetreibern ab.

Kostenumfang und Kalkulation

Die Höhe der Erschließungskosten variiert erheblich nach Lage, Bodenbeschaffenheit, Entfernung zu bestehenden Versorgungsnetzen und regionalem Preisniveau.

Erschließungszustand und zu erwartende Kosten:

Vollständig erschlossenes Grundstück: Die Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Es fallen lediglich die Hausanschlusskosten an (typisch 10.000-15.000 Euro, je nach Region auch höher).

Teilweise erschlossenes Grundstück: Fehlende Anschlüsse verursachen Kosten von 8.000 bis 15.000 Euro.

Unerschlossenes Grundstück: Vollerschließung zwischen 20.000 und 50.000 Euro, in ungünstigen Lagen auch darüber.

Als Richtwert für die Erschließung werden häufig 15 bis 40 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche genannt. In Sonderfällen (schwierige Topografie, große Entfernungen zu Versorgungsnetzen, Felsuntergrund) können die Kosten auf 70 bis 80 Euro pro Quadratmeter oder mehr steigen. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern entspricht dies typischerweise 7.500 bis 20.000 Euro.

Die einzelnen Positionen

Straßenanbindung (Erschließungsbeitrag): Der Beitrag für Straßen variiert je nach Gemeinde und Straßentyp. Zwischen 5.000 und 15.000 Euro sind nicht ungewöhnlich. Wichtig: Die Gemeinde muss mindestens 10% des beitragsfähigen Erschließungsaufwands selbst tragen (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB), kann also maximal 90% auf die Anlieger umlegen.

Wasseranschluss: 2.000 bis 5.000 Euro für den Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz (Anschlussbeitrag und Hausanschluss).

Abwasseranschluss: 3.000 bis 7.000 Euro für Schmutz- und Regenwasserkanal (Anschlussbeitrag und Hausanschluss).

Stromanschluss: 2.000 bis 3.000 Euro, abhängig von der benötigten Anschlussleistung.

Gasanschluss: Falls gewünscht, etwa 1.500 bis 3.000 Euro. Nicht überall verfügbar.

Telekommunikation: 500 bis 1.500 Euro für Telefon und Internet.

Vermessung (Gebäudeeinmessung): Je nach Bundesland und Gebührenordnung typisch 1.000 bis 2.500 Euro.

Bodengutachten: Heute häufig 1.000 bis 2.500 Euro; bei komplexeren Untersuchungen bis 5.000 Euro.

Erschließungszustand erkennen

Beim Grundstückskauf ist der Erschließungszustand entscheidend. In den Unterlagen finden sich oft Abkürzungen:

"ebf" bedeutet erschließungsbeitragsfrei. Die öffentliche Erschließung ist abgeschlossen und bezahlt. Das ist der Idealfall.

"ebp" steht für erschließungsbeitragspflichtig. Es werden noch Beiträge fällig.

Im Zweifel bei der Gemeinde nachfragen. Die gibt Auskunft über den aktuellen Stand und geplante Maßnahmen.

Neubaugebiet vs. Einzelgrundstück

In Neubaugebieten ist die Erschließung meist gut organisiert. Die Gemeinde oder ein Erschließungsträger kümmert sich um alles. Die Kosten sind kalkulierbar und werden oft mit dem Grundstückspreis verrechnet.

Bei Einzelgrundstücken außerhalb geschlossener Bebauung wird es komplizierter. Die Entfernung zum nächsten Versorgungspunkt kann erheblich sein. Jeder zusätzliche Meter Leitung kostet Geld.

Besonders teuer wird es, wenn:

Das Grundstück weit ab von bestehender Bebauung liegt Schwieriger Baugrund vorliegt (Fels, hoher Grundwasserstand) Straßen oder Wege gekreuzt werden müssen Privatgrundstücke überquert werden müssen (Durchleitungsrechte)

Wer trägt die Kosten?

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Das muss nicht der Käufer sein - wenn der Bescheid vor dem Eigentumsübergang bekanntgegeben wird, ist noch der Verkäufer beitragspflichtig. Der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB).

Im Kaufvertrag sollte daher klar geregelt sein:

Welche Erschließungskosten bereits bezahlt sind Wer ausstehende Beiträge übernimmt Was mit künftigen Maßnahmen passiert

Die privaten Hausanschlusskosten trägt immer der Bauherr. Sie werden mit den jeweiligen Netzbetreibern direkt abgerechnet und fallen an, wenn die Anschlüsse hergestellt werden.

Steuerliche Behandlung

Die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Kosten ab:

Erstmalige Erschließungsbeiträge: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind erstmalige Erschließungsbeiträge (nachträgliche) Anschaffungskosten des Grund und Bodens und damit nicht abschreibbar. Sie erhöhen lediglich den Buchwert des Grundstücks.

Zweiterschließung/Modernisierung: Bei nachträglichen Erneuerungs- oder Verbesserungsmaßnahmen kann im Einzelfall Erhaltungsaufwand vorliegen, der sofort als Werbungskosten absetzbar ist. Hier ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.

Hausanschlusskosten: Die Zuordnung hängt vom Einzelfall ab (Gebäude oder Grund und Boden). Bei Neubau sind sie regelmäßig Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Haushaltsnahe Handwerkerleistungen: Im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind Handwerkerleistungen generell nicht nach § 35a EStG begünstigt. Öffentlich-rechtliche Erschließungsbeiträge sind ebenfalls nie begünstigt. Die Steuerermäßigung kommt also bei Neubau und Ersterschließung nicht in Betracht.

Mein Rat vor dem Grundstückskauf

Holen Sie umfassende Informationen ein, bevor Sie unterschreiben:

Bei der Gemeinde:

Prüfen Sie den Erschließungszustand (ebf = erschließungsbeitragsfrei oder ebp = erschließungsbeitragspflichtig)
Fordern Sie Auskunft über ausstehende oder geplante Erschließungsmaßnahmen an
Lassen Sie sich die Erschließungsbeitragssatzung zeigen
Fragen Sie nach eventuellen Vorausleistungen und der Kostenspaltung nach § 127 Abs. 3 BauGB
In Neubaugebieten: Erkundigen Sie sich nach Erschließungsverträgen nach § 124 BauGB

Bei den Versorgungsunternehmen:

Holen Sie Kostenvoranschläge für alle Hausanschlüsse ein
Fordern Sie die aktuellen Preisblätter der Netzbetreiber an (für Strom/Gas gelten NAV/NDAV)
Informieren Sie sich über Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser (Satzungen der Zweckverbände)

Weitere Prüfungen:

Lassen Sie bei unklarem Baugrund ein Bodengutachten erstellen
Prüfen Sie die Bodenrichtwertkarte auf Hinweise zum Erschließungszustand
Klären Sie im Kaufvertrag eindeutig, wer ausstehende Kosten trägt

Ein vermeintliches Schnäppchen kann durch hohe Erschließungskosten schnell unattraktiv werden. Rechnen Sie alle Kosten zusammen, bevor Sie sich entscheiden.