Grunderwerbsteuerbefreiung

Bestimmte Grundstücksübertragungen sind gemäß § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Befreiungstatbestände zielen insbesondere auf innerfamiliale Übertragungen und Vermögensverschiebungen ohne entgeltlichen Charakter ab.

Befreiungstatbestände nach § 3 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz normiert verschiedene Befreiungstatbestände. Die Befreiungsvorschriften sind abschließend und einer analogen Anwendung nicht zugänglich.

Übertragungen zwischen Ehegatten und Lebenspartnern

Gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig vom Wert der Gegenleistung.

Die Befreiung umfasst:

• Unentgeltliche Übertragungen (Schenkungen)

• Entgeltliche Übertragungen (Verkäufe gegen Kaufpreiszahlung)

• Übertragungen im Rahmen der Zugewinngemeinschaft

Die Befreiung endet mit rechtskräftiger Scheidung. Grundstücksübertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Trennung oder Scheidung sind gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG ebenfalls befreit. Eine feste Frist gibt es nicht - entscheidend ist der ursächliche Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung. Ein langer Zeitablauf kann jedoch gegen den Zusammenhang sprechen.

Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie

Gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer befreit. Die gerade Linie umfasst nach § 1589 BGB:

Eltern, Großeltern, Urgroßeltern (aufsteigende Linie) Kinder, Enkel, Urenkel (absteigende Linie)

Die Befreiung gilt in beide Richtungen und unabhängig davon, welche Generation überträgt. Auch die Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner dieser Personen sind begünstigt (z. B. Schwiegerenkel).

Ausdrücklich einbezogen sind:

• Adoptivkinder und deren Abkömmlinge

• Stiefkinder und deren Abkömmlinge

• Nichteheliche Kinder und deren Abkömmlinge

Nicht begünstigt sind Pflegekinder (keine rechtliche Verwandtschaft).

Hier liegt einer der größten Unterschiede zur Schenkungsteuer. Bei der Schenkungsteuer gibt es Freibeträge, die überschritten werden können. Bei der Grunderwerbsteuer gibt es keine Wertgrenze - die Befreiung gilt immer.

Was ist mit Geschwistern und anderen Verwandten?

Übertragungen in der Seitenlinie sind nicht befreit. Das betrifft:

Geschwister untereinander Onkel, Tanten, Nichten, Neffen Cousins und Cousinen

Bei diesen Übertragungen fällt die volle Grunderwerbsteuer an.

Erbschaften

Bei Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Gesetz unterscheidet zwei Befreiungstatbestände:

§ 3 Nr. 2 GrEStG - Erwerb von Todes wegen: Der unmittelbare Erwerb durch Erbfolge oder Vermächtnis ist grunderwerbsteuerfrei. Das betrifft:

• Erwerb als Erbe (gesetzliche oder testamentarische Erbfolge)

• Erwerb als Vermächtnisnehmer

§ 3 Nr. 3 GrEStG - Erbauseinandersetzung: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist ebenfalls befreit. Wichtig: Diese Befreiung gilt nur für die Teilung von Grundstücken, nicht automatisch für den Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften im Rahmen der Erbauseinandersetzung.

Allerdings kann Erbschaftsteuer anfallen - das ist aber eine andere Steuer mit anderen Regeln und Freibeträgen.

Schenkungen

Schenkungen sind grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Das gilt unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis. Auch eine Schenkung an einen Freund oder Nachbarn löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus.

Wichtige Ausnahme: Bei Schenkungen unter Auflagen unterliegt der auf abziehbare Auflagen entfallende Wert der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Wer eine Immobilie schenkt, aber den Beschenkten zur Übernahme von Verbindlichkeiten verpflichtet, muss diesen Teil versteuern.

Aber Vorsicht: Es kann Schenkungsteuer anfallen. Die hat andere Freibeträge (bei Nicht-Verwandten nur 20.000 Euro) und andere Steuersätze.

Die 2.500-Euro-Freigrenze

Eine weitere Befreiung greift bei kleinen Werten. Liegt die Gegenleistung unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Diese Grenze hat in der Praxis wenig Bedeutung. Welches Grundstück kostet schon unter 2.500 Euro? Allenfalls winzige Restflächen oder Miteigentumsanteile an Wegen.

Umstrukturierungen bei Unternehmen

Im unternehmerischen Bereich gibt es weitere Befreiungen:

Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein.

Einbringungen von Grundstücken in Personengesellschaften sind anteilig befreit, soweit die Gesellschafter identisch bleiben.

Diese Regelungen sind komplex und für private Immobilienkäufer selten relevant.

Was passiert bei gemischten Vorgängen?

Manchmal liegt teils Schenkung, teils Verkauf vor. Beispiel: Ein Vater verkauft seinem Sohn eine Wohnung im Wert von 300.000 Euro für nur 100.000 Euro.

Hier wird aufgeteilt:

Der Schenkungsanteil (200.000 Euro) ist grunderwerbsteuerfrei Der Kaufpreisanteil (100.000 Euro) ist ebenfalls steuerfrei, weil Eltern-Kind-Übertragung

Das Ergebnis: Keine Grunderwerbsteuer. Aber Schenkungsteuer kann auf die 200.000 Euro anfallen, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro noch nicht ausgeschöpft ist.

Formale Voraussetzungen

Die Befreiung muss nicht beantragt werden. Sie ergibt sich aus dem Sachverhalt. Der Notar prüft bei der Beurkundung, ob ein Befreiungstatbestand vorliegt, und zeigt den Vorgang gemäß § 18 GrEStG beim Finanzamt an.

Für die Grundbuchumschreibung ist gemäß § 22 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich. Diese wird auch bei Steuerfreiheit erteilt (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Grundstücksübertragung aus grunderwerbsteuerlicher Sicht nichts entgegensteht - entweder weil die Steuer entrichtet wurde oder weil Steuerfreiheit besteht.

Fallstrick: Schenkungsteuer beachten

Wer sich über die Grunderwerbsteuerbefreiung freut, sollte die Schenkungsteuer im Blick behalten. Bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragungen kann sie fällig werden.

Die Freibeträge bei der Schenkungsteuer:

Ehepartner: 500.000 Euro Kinder: 400.000 Euro Enkel: 200.000 Euro Geschwister und andere: 20.000 Euro

Innerhalb dieser Grenzen bleibt auch die Schenkungsteuer aus. Darüber hinaus wird es teurer - aber immer noch günstiger als eine Kombination aus Grunderwerbsteuer und Kaufpreiszahlung.

Die Grunderwerbsteuerbefreiungen bieten erhebliches Sparpotenzial. Wer eine Immobilienübertragung plant, sollte prüfen, ob eine Befreiung in Betracht kommt.