Teilungserklärung - Das Grundgesetz der WEG

Jede WEG hat eine Teilungserklärung. Ohne sie existiert kein Wohnungseigentum. Das Dokument ist quasi die Geburtsurkunde der Eigentümergemeinschaft - und gleichzeitig ihr Regelwerk.

Was die Teilungserklärung bewirkt

Die Teilungserklärung ist eine einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Damit teilt er sein Eigentum in mehrere selbständige Einheiten auf.

Aus einem Haus werden mehrere Eigentumswohnungen. Aus einem Grundstück werden mehrere Miteigentumsanteile. Das Grundbuch wird entsprechend angelegt - jede Wohnung bekommt ein eigenes Grundbuchblatt.

Erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht Wohnungseigentum. Vorher gibts nur das einheitliche Gebäude eines einzelnen Eigentümers.

Der typische Inhalt

Eine Teilungserklärung enthält standardmäßig folgende Elemente:

Die Aufteilung selbst - Wieviele Einheiten entstehen? Was ist die jeweilige Größe? Wo liegen sie im Gebäude?

Miteigentumsanteile - Jeder Einheit wird ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Oft nach Wohnfläche berechnet.

Zuordnung zu Sondereigentum - Welche Räume gehören zu welcher Einheit?

Sondernutzungsrechte - Falls einzelne Eigentümer Gemeinschaftsflächen allein nutzen dürfen.

Verweis auf den Aufteilungsplan - Zeichnerische Darstellung der Einheiten.

Oft ist die Gemeinschaftsordnung direkt integriert. Dann stehen in einem Dokument sowohl die Aufteilung als auch die Spielregeln für das Zusammenleben.

Die Gemeinschaftsordnung als Teil

In den meisten Teilungserklärungen ist eine Gemeinschaftsordnung enthalten. Diese regelt das Innenverhältnis der Eigentümer:

Stimmrechte in der Versammlung. Kostenverteilungsschlüssel. Regelungen zur Verwaltung. Nutzungsbeschränkungen. Versicherungspflichten.

Steht die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung wird sie mit ins Grundbuch eingetragen. Das macht sie verbindlich für jeden Eigentümer - auch zukünftige Käufer.

Bindungswirkung

Die Teilungserklärung bindet alle. Jeden Eigentümer. Jeden Rechtnachfolger. Ohne Ausnahme.

Wer eine Wohnung kauft kauft sie so wie die Teilungserklärung sie definiert. Mit allen Rechten und Pflichten die dort drinstehen. Es gibt kein Verhandeln über den Inhalt.

Darum ist das Lesen der Teilungserklärung vor dem Kauf so wichtig. Was dort steht gilt, Punkt.

Änderungen - theoretisch möglich

Eine Teilungserklärung zu ändern ist möglich aber extrem aufwendig. Dafür braucht es die Zustimmung aller Eigentümer. Wirklich aller. Einstimmigkeit.

Und das ist noch nicht alles. Die Änderung muss notariell beurkundet werden. Dann beim Grundbuchamt eingereicht. Dort geprüft und eingetragen.

In der Praxis bleiben Teilungserklärungen daher meist unverändert. Selbst wenn Regelungen veraltet oder unpraktisch sind. Die Hürde der Einstimmigkeit ist zu hoch.

Ausnahme: Reine Gemeinschaftsordnungsregelungen ohne Sondereigentumszuordnung können teilweise durch qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse geändert werden. Seit der WEG-Reform 2020 ist da etwas mehr Spielraum.

Fehlende oder mangelhafte Teilungserklärung

Kommt selten vor, passiert aber. Vielleicht ist das Dokument unvollständig. Vielleicht widerspricht es dem Aufteilungsplan. Vielleicht sind Regelungen unklar formuliert.

In solchen Fällen gilt im Zweifel das Gesetz. Das WEG enthält Auffangregelungen für alles was nicht vereinbart wurde.

Richtig problematisch wirds wenn die Aufteilung selbst unklar ist. Dann muss notfalls gerichtlich geklärt werden was zu welcher Einheit gehört.

Worauf Käufer achten sollten

Vor dem Kauf sollten Sie die komplette Teilungserklärung lesen. Nicht nur überfliegen. Lesen.

Prüfen Sie besonders:

Stimmt die Wohnungsgröße mit der Realität überein? Welche Sondernutzungsrechte sind zugeordnet? Gibt es Nutzungsbeschränkungen die Sie stören würden? Wie sieht der Kostenverteilungsschlüssel aus?

Vergleichen Sie auch mit dem Aufteilungsplan. Manchmal wurden Umbauten vorgenommen die dort nicht eingetragen sind. Das kann später Ärger geben.

Notarielle Behördenbeglaubigung

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Eine private Erklärung reicht nicht. Das Grundbuchamt akzeptiert nur beglaubigte Dokumente.

Die Kosten trägt üblicherweise der Teilende - also der Bauträger oder ursprüngliche Eigentümer. Für die späteren Käufer fallen keine Notarkosten für die Teilungserklärung an.

Verhältnis zu anderen Dokumenten

Die Teilungserklärung steht nicht allein. Sie hängt zusammen mit:

Aufteilungsplan - Die bauliche Darstellung. Muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung - Bestätigt dass die Einheiten baulich getrennt sind.

Grundbucheinträge - Dort wird alles offiziell. Erst die Eintragung macht die Teilung wirksam.

Alle drei Dokumente müssen konsistent sein. Widersprüche führen zu Unsicherheiten und möglicherweise zu teuren Rechtsstreitigkeiten.

Der historische Kontext

Viele Teilungserklärungen stammen aus den 60er, 70er oder 80er Jahren. Damals galten andere Vorstellungen vom Zusammenleben. Andere rechtliche Rahmenbedingungen.

Entsprechend altmodisch wirken manche Regelungen. Verbote die heute seltsam erscheinen. Kostenverteilungsschlüssel die nicht mehr passen.

Trotzdem gelten diese alten Regelungen weiter. Es sei denn sie verstoßen gegen zwingendes Recht oder sind sittenwidrig. Das kommt aber selten vor.

Fazit

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument für jeden Wohnungseigentümer. Sie definiert was Ihnen gehört und wie die Gemeinschaft funktioniert. Nehmen Sie sich die Zeit das Dokument gründlich zu studieren.