Baunebenkosten: Das unterschätzte Budget-Loch

300.000 Euro für den Hausbau kalkuliert – und am Ende fehlen 60.000 Euro. Kein Einzelfall, sondern die Regel bei Bauherren, die die Baunebenkosten unterschätzen. Was alles dazugehört und wie man richtig kalkuliert.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zu den reinen Baukosten (Herstellungskosten des Gebäudes) anfallen. Sie umfassen Gebühren, Honorare, Gutachten, Versicherungen und vieles mehr.

Nach DIN 276 (Kosten im Bauwesen) gehören die Baunebenkosten zur Kostengruppe 700. Sie werden getrennt von den Bauwerkskosten (KG 300 + 400) erfasst.

Faustregel: Die Baunebenkosten betragen 15–20 % der Baukosten. Bei einem Haus für 300.000 Euro also 45.000–60.000 Euro zusätzlich.

Die wichtigsten Kostenpositionen

1. Architekt und Ingenieure (KG 710)

Die Honorare für Planer machen den größten Posten aus:

Die Architektenhonorare richten sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), seit 2021 allerdings nicht mehr verbindlich.

2. Gutachten und Beratung (KG 720)

Baugrundgutachten: 1.000–3.000 Euro – unverzichtbar, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Vermessung: 1.500–3.000 Euro für den amtlichen Lageplan.

Energieberatung: 500–2.000 Euro für den Nachweis nach GEG und KfW-Förderung.

Blower-Door-Test: 300–600 Euro für den Luftdichtheitsnachweis.

3. Behördliche Genehmigungen (KG 730)

Baugenehmigung: 0,5–1 % der Baukosten, oft 1.500–5.000 Euro.

Weitere Genehmigungen: Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserbehörde – je nach Projekt.

Erschließungsbeiträge: Wenn noch nicht gezahlt, können diese erheblich sein (siehe eigener Abschnitt).

4. Versicherungen (KG 740)

Bauherrenhaftpflicht: 150–300 Euro – Pflicht!

Bauleistungsversicherung: 500–1.500 Euro – schützt vor Schäden am Bau.

Feuerrohbauversicherung: Oft in Wohngebäudeversicherung enthalten.

5. Finanzierungskosten (KG 760)

Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn der Kredit nicht sofort abgerufen wird. Etwa 0,25 % pro Monat.

Bauzeitzinsen: Zinsen während der Bauzeit auf bereits abgerufene Beträge.

Disagio: Falls vereinbart, erhöht die Auszahlungssumme die Nebenkosten.

6. Sonstige Kosten (KG 790)

Baustrom und Bauwasser: 500–1.500 Euro für die gesamte Bauzeit.

Bauschild: 100–300 Euro.

Richtfest: 500–2.000 Euro – optional, aber traditionell.

Kopien, Porto, Fahrtkosten: Kleinvieh macht auch Mist.

Nicht vergessen: Grundstücksnebenkosten

Die Kosten für den Grundstückserwerb (Kaufpreis) sind keine Baunebenkosten im engeren Sinne, aber beim Gesamtbudget zu berücksichtigen:

Bei 200.000 Euro Grundstückspreis können das 20.000–35.000 Euro sein!

Erschließungskosten – das große Unbekannte

Erschließungskosten sind oft der Posten, der am meisten überrascht. Sie fallen an für:

• Straßenbau (Anliegeranteil)

• Kanalanschluss (Schmutz- und Regenwasser)

• Wasseranschluss

• Stromhausanschluss

• Gasanschluss (optional)

• Telekommunikation

Achtung: Bei Neubaugebieten sind diese Kosten oft noch nicht gezahlt!

Typische Gesamtkosten für die Erschließung:

Vor dem Grundstückskauf unbedingt klären, welche Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten sind!

Vollständige Kalkulationstabelle

Eine realistische Kalkulation für ein Einfamilienhaus (Baukosten 350.000 Euro):

Die Baunebenkosten machen hier 21 % der Baukosten aus.

Spartipps bei den Baunebenkosten

Komplett sparen lässt sich an den Nebenkosten nicht, aber optimieren:

1. Architektenleistungen aufteilen: Nicht alle Leistungsphasen beauftragen, etwa Bauleitung selbst übernehmen – aber nur mit Sachverstand!

2. Angebote vergleichen: Bei Gutachtern, Vermessern und Versicherungen lohnt sich der Vergleich.

3. Fördermittel nutzen: KfW-Förderung kann Energieberatungskosten teilweise decken.

4. Zeitplan einhalten: Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen steigen mit jeder Verzögerung.

5. Eigenleistung: Manche Tätigkeiten können selbst übernommen werden – aber Vorsicht vor Pfusch!

Wann werden die Kosten fällig?

Die Zahlungsströme verteilen sich über die gesamte Bauzeit:

Vor Baubeginn:

• Grundstücksnebenkosten (sofort nach Kauf)

• Baugrundgutachten

• Architektenhonorar (anteilig)

• Baugenehmigungsgebühr

Während der Bauzeit:

• Architekt nach Baufortschritt

• Versicherungsprämien

• Baustrom/-wasser

• Finanzierungskosten

Nach Fertigstellung:

• Vermessung (Schlusseinmessung)

• Resthonorar Architekt

• Erschließungsbeiträge (falls nachträglich erhoben)

Häufige Fehler

Fehler 1: Baunebenkosten nicht im Finanzierungsplan.

Folge: Die Bank finanziert sie nicht extra, Eigenkapital reicht nicht.

Fehler 2: Pauschale Kalkulation ohne Einzelpositionen.

Folge: Wichtige Posten werden vergessen.

Fehler 3: Erschließungskosten nicht geprüft.

Folge: Überraschung von 20.000 Euro oder mehr.

Fehler 4: Keine Reserve eingeplant.

Folge: Jede Kleinigkeit sprengt das Budget.

Fazit

Die Baunebenkosten sind das Stiefkind der Bauplanung – aber entscheidend für den Erfolg des Projekts. Wer realistisch kalkuliert und einen Puffer einplant, vermeidet finanzielle Engpässe. Grundregel: Zu den reinen Baukosten mindestens 15–20 % hinzurechnen, bei der Gesamtkalkulation inklusive Grundstück sogar 20–25 %. Nur so bleibt am Ende noch Geld für die Einrichtung übrig.