Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl bestimmt, wie viel Prozent Ihres Grundstücks Sie bebauen
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Maßzahl des Bauplanungsrechts, die den zulässigen Anteil der Grundstücksfläche angibt, der bebaut werden darf. Sie wird in Bebauungsplänen festgesetzt und dient der Steuerung der Bebauungsdichte.
Definition und rechtliche Grundlage
Die Grundflächenzahl ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Sie gibt das Verhältnis der Grundfläche baulicher Anlagen zur Fläche des Baugrundstücks an.
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Die Festsetzung der GRZ im Bebauungsplan erfolgt als Dezimalzahl.
Die GRZ dient mehreren Zielen:
Begrenzung der Bodenversiegelung
Sicherstellung unbebauter Freiflächen
Gewährleistung der Regenwasserversickerung
Erhalt von Grünflächen und Gartenbereichen
Steuerung der städtebaulichen Dichte
Die Berechnung
Die Formel ist denkbar simpel:
GRZ = Grundfläche der baulichen Anlagen / Grundstücksfläche
Ein Beispiel: Ihr Grundstück ist 800 m² groß. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,3 fest. Damit dürfen Sie maximal 240 m² überbauen (800 × 0,3 = 240).
Aber Vorsicht: Es kommt nicht nur auf das Hauptgebäude an. Auch Garagen, Carports, Nebenanlagen und befestigte Flächen können mitzählen.
Was wird bei der GRZ angerechnet?
Die Baunutzungsverordnung unterscheidet zwei Komponenten:
GRZ I – Die Hauptgebäude
Die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ bezieht sich zunächst auf die Grundflächen der Gebäude. Das umfasst:
Wohnhäuser
Gewerbliche Gebäude
Anbauten
Wintergärten
Bei der Berechnung wird die Fläche des Gebäudes gemessen, wie es den Boden berührt – also der Grundriss des Erdgeschosses, inklusive Außenwände.
GRZ II – Die Nebenanlagen
Zusätzlich dürfen bis zu 50 Prozent der festgesetzten GRZ durch Nebenanlagen überschritten werden. Diese Nebenanlagen sind:
Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
Nebengebäude wie Gartenhäuser
Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen)
Befestigte Flächen wie Terrassen und Wege
Die Gesamtfläche aus GRZ I und GRZ II darf dabei eine GRZ von 0,8 nicht überschreiten. Diese Obergrenze schützt vor übermäßiger Versiegelung.
Rechenbeispiel
Nehmen wir wieder das 800-m²-Grundstück mit einer festgesetzten GRZ von 0,4:
GRZ I: Hauptgebäude maximal 320 m² (800 × 0,4)
GRZ II: Nebenanlagen zusätzlich maximal 160 m² (50 % von 320)
Gesamtversiegelung maximal: 480 m² (entspricht GRZ 0,6)
Wäre die festgesetzte GRZ 0,6, läge die Obergrenze von 0,8 als absolutes Maximum. Dann wären maximal 640 m² erlaubt.
Typische GRZ-Werte
Die Baunutzungsverordnung nennt Obergrenzen für verschiedene Gebietstypen:
| Gebietsart | Maximale GRZ |
|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet | 0,2 |
| Reines Wohngebiet | 0,4 |
| Allgemeines Wohngebiet | 0,4 |
| Dorfgebiet | 0,6 |
| Mischgebiet | 0,6 |
| Gewerbegebiet | 0,8 |
| Industriegebiet | 0,8 |
| Kerngebiet | 1,0 |
In der Praxis liegen die festgesetzten Werte oft darunter. Typisch für Einfamilienhausgebiete sind GRZ-Werte zwischen 0,25 und 0,4.
Bedeutung für die Planung
Die GRZ beeinflusst Ihre Bauplanung erheblich:
Hausgröße: Bei einer GRZ von 0,3 auf einem 600-m²-Grundstück darf das Haus maximal 180 m² Grundfläche haben. Das reicht für ein großzügiges Einfamilienhaus, schränkt aber größere Objekte ein.
Nebenanlagen: Wer eine große Garage oder einen Pool mit Technikraum plant, muss die GRZ II im Blick behalten.
Grundstückskauf: Vor dem Kauf sollten Sie prüfen, ob die GRZ für Ihre Wünsche ausreicht. Ein günstiges Grundstück mit niedriger GRZ kann teuer werden, wenn das Traumhaus nicht passt.
Nachverdichtung: Wer ein Bestandsgebäude erweitern will, muss prüfen, ob die GRZ noch Spielraum lässt.
Überschreitung der GRZ
Was passiert, wenn Sie die GRZ überschreiten wollen? Grundsätzlich sind die Festsetzungen verbindlich. In bestimmten Fällen ist aber eine Befreiung möglich:
Die Abweichung muss städtebaulich vertretbar sein
Sie darf die Grundzüge der Planung nicht berühren
Es müssen besondere Gründe vorliegen
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat das Baulandmobilisierungsgesetz zusätzliche Befreiungsmöglichkeiten geschaffen. Dort kann die GRZ für Wohnungsbau leichter überschritten werden.
Ein Antrag auf Befreiung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gestellt. Ob er Erfolg hat, liegt im Ermessen der Behörde.
GRZ und Versickerung
Die GRZ hat auch ökologische Bedeutung. Je höher die GRZ, desto mehr Fläche wird versiegelt – und desto weniger Regenwasser kann versickern. Das belastet die Kanalisation und erhöht das Risiko von Überschwemmungen bei Starkregen.
Viele Kommunen verlangen deshalb, dass Regenwasser auf dem Grundstück versickert oder zurückgehalten wird. Wer die GRZ voll ausnutzt, hat oft Probleme, diese Anforderungen zu erfüllen.
Manche Bebauungspläne enthalten daher ergänzende Festsetzungen zu wasserdurchlässigen Belägen oder Gründächern.
Unterschied zu anderen Kennzahlen
Die GRZ ist nicht die einzige Kennzahl im Bebauungsplan:
Geschossflächenzahl (GFZ): Gibt an, wie viel Geschossfläche insgesamt gebaut werden darf. Die GFZ berücksichtigt alle Geschosse, nicht nur das Erdgeschoss.
Baumassenzahl (BMZ): Misst das Volumen der baulichen Anlagen. Wird vor allem bei Gewerbeobjekten verwendet.
Zahl der Vollgeschosse: Begrenzt die Stockwerkszahl.
Alle Kennzahlen gemeinsam steuern die Bebauungsdichte. Ein Gebäude muss alle einhalten.
Praktische Tipps
Beim Umgang mit der GRZ sollten Sie folgende Punkte beachten:
Früh rechnen: Lassen Sie die GRZ-Berechnung in die Entwurfsplanung einfließen, nicht erst bei der Genehmigung.
Nebenanlagen einplanen: Garage, Terrasse und Gartenhäuschen addieren sich. Planen Sie diese mit.
Befestigungen minimieren: Wasserdurchlässige Pflasterungen werden manchmal nicht oder nur teilweise angerechnet. Prüfen Sie die Regelungen Ihrer Gemeinde.
Unterirdisch bauen: Manche Flächen unterhalb der Geländeoberfläche zählen nicht zur GRZ I.
Bestand prüfen: Bei Bestandsgebäuden die vorhandene Ausnutzung ermitteln, bevor Erweiterungen geplant werden.
Siehe auch
Weblinks
Baunutzungsverordnung § 19 – Bundesministerium der Justiz
Häufig gestellte Fragen
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Die Grundflächenzahl ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Maßzahl des Bauplanungsrechts nach § 19 BauNVO, die das Verhältnis der überbauten Grundfläche zur Grundstücksfläche angibt. Sie wird als Dezimalzahl ausgewiesen; eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. Sie dient der Steuerung der Bebauungsdichte und der Begrenzung der Bodenversiegelung sowie dem Erhalt von Freiflächen und Grün.
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Die GRZ ergibt sich aus der Formel Grundfläche der baulichen Anlagen geteilt durch die Grundstücksfläche. Die zulässige überbaubare Grundfläche berechnet sich umgekehrt als GRZ mal Grundstücksfläche; die Gebäudegrundfläche wird nach dem Erdgeschossgrundriss inklusive Außenwänden gemessen. Zusätzlich können bestimmte Nebenanlagen die festgesetzte GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten, wobei die Gesamt-GRZ 0,8 nicht übersteigen darf. Ein Beispiel: Bei 800 m² Grundstücksfläche und GRZ 0,3 sind maximal 240 m² Grundfläche zulässig.
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Zur GRZ I zählen die Grundflächen der Hauptgebäude wie Wohn- und Gewerbebauten, Anbauten und Wintergärten, gemessen als Erdgeschossgrundriss inklusive Außenwände. Zur GRZ II gehören Nebenanlagen wie Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebengebäude (z. B. Gartenhäuser), bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche (etwa Tiefgaragen) sowie befestigte Flächen wie Terrassen und Wege. Diese Nebenanlagen dürfen die festgesetzte GRZ um bis zu 50 Prozent erhöhen, insgesamt jedoch nur bis zu einer GRZ von 0,8.
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Die GRZ gibt an, wie groß der Anteil eines Grundstücks ist, der mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Sie steuert die städtebauliche Dichte, begrenzt die Bodenversiegelung und soll unbebaute Freiflächen, Grünbereiche und Regenwasserversickerung sichern. Damit beeinflusst sie direkt die zulässige Hausgröße und den Umfang von Nebenanlagen auf dem Grundstück.
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