Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Maßzahl des Bauplanungsrechts, die den zulässigen Anteil der Grundstücksfläche angibt, der bebaut werden darf. Sie wird in Bebauungsplänen festgesetzt und dient der Steuerung der Bebauungsdichte.

Definition und rechtliche Grundlage

Die Grundflächenzahl ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Sie gibt das Verhältnis der Grundfläche baulicher Anlagen zur Fläche des Baugrundstücks an.

Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Die Festsetzung der GRZ im Bebauungsplan erfolgt als Dezimalzahl.

Die GRZ dient mehreren Zielen:

Begrenzung der Bodenversiegelung
Sicherstellung unbebauter Freiflächen
Gewährleistung der Regenwasserversickerung
Erhalt von Grünflächen und Gartenbereichen
Steuerung der städtebaulichen Dichte

Die Berechnung

Die Formel ist denkbar simpel:

GRZ = Grundfläche der baulichen Anlagen / Grundstücksfläche

Ein Beispiel: Ihr Grundstück ist 800 m² groß. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,3 fest. Damit dürfen Sie maximal 240 m² überbauen (800 × 0,3 = 240).

Aber Vorsicht: Es kommt nicht nur auf das Hauptgebäude an. Auch Garagen, Carports, Nebenanlagen und befestigte Flächen können mitzählen.

Was wird bei der GRZ angerechnet?

Die Baunutzungsverordnung unterscheidet zwei Komponenten:

GRZ I – Die Hauptgebäude

Die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ bezieht sich zunächst auf die Grundflächen der Gebäude. Das umfasst:

Wohnhäuser
Gewerbliche Gebäude
Anbauten
Wintergärten

Bei der Berechnung wird die Fläche des Gebäudes gemessen, wie es den Boden berührt – also der Grundriss des Erdgeschosses, inklusive Außenwände.

GRZ II – Die Nebenanlagen

Zusätzlich dürfen bis zu 50 Prozent der festgesetzten GRZ durch Nebenanlagen überschritten werden. Diese Nebenanlagen sind:

Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
Nebengebäude wie Gartenhäuser
Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen)
Befestigte Flächen wie Terrassen und Wege

Die Gesamtfläche aus GRZ I und GRZ II darf dabei eine GRZ von 0,8 nicht überschreiten. Diese Obergrenze schützt vor übermäßiger Versiegelung.

Rechenbeispiel

Nehmen wir wieder das 800-m²-Grundstück mit einer festgesetzten GRZ von 0,4:

GRZ I: Hauptgebäude maximal 320 m² (800 × 0,4)
GRZ II: Nebenanlagen zusätzlich maximal 160 m² (50 % von 320)
Gesamtversiegelung maximal: 480 m² (entspricht GRZ 0,6)

Wäre die festgesetzte GRZ 0,6, läge die Obergrenze von 0,8 als absolutes Maximum. Dann wären maximal 640 m² erlaubt.

Typische GRZ-Werte

Die Baunutzungsverordnung nennt Obergrenzen für verschiedene Gebietstypen:

Gebietsart	Maximale GRZ
Kleinsiedlungsgebiet	0,2
Reines Wohngebiet	0,4
Allgemeines Wohngebiet	0,4
Dorfgebiet	0,6
Mischgebiet	0,6
Gewerbegebiet	0,8
Industriegebiet	0,8
Kerngebiet	1,0

In der Praxis liegen die festgesetzten Werte oft darunter. Typisch für Einfamilienhausgebiete sind GRZ-Werte zwischen 0,25 und 0,4.

Bedeutung für die Planung

Die GRZ beeinflusst Ihre Bauplanung erheblich:

Hausgröße: Bei einer GRZ von 0,3 auf einem 600-m²-Grundstück darf das Haus maximal 180 m² Grundfläche haben. Das reicht für ein großzügiges Einfamilienhaus, schränkt aber größere Objekte ein.

Nebenanlagen: Wer eine große Garage oder einen Pool mit Technikraum plant, muss die GRZ II im Blick behalten.

Grundstückskauf: Vor dem Kauf sollten Sie prüfen, ob die GRZ für Ihre Wünsche ausreicht. Ein günstiges Grundstück mit niedriger GRZ kann teuer werden, wenn das Traumhaus nicht passt.

Nachverdichtung: Wer ein Bestandsgebäude erweitern will, muss prüfen, ob die GRZ noch Spielraum lässt.

Überschreitung der GRZ

Was passiert, wenn Sie die GRZ überschreiten wollen? Grundsätzlich sind die Festsetzungen verbindlich. In bestimmten Fällen ist aber eine Befreiung möglich:

Die Abweichung muss städtebaulich vertretbar sein
Sie darf die Grundzüge der Planung nicht berühren
Es müssen besondere Gründe vorliegen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat das Baulandmobilisierungsgesetz zusätzliche Befreiungsmöglichkeiten geschaffen. Dort kann die GRZ für Wohnungsbau leichter überschritten werden.

Ein Antrag auf Befreiung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gestellt. Ob er Erfolg hat, liegt im Ermessen der Behörde.

GRZ und Versickerung

Die GRZ hat auch ökologische Bedeutung. Je höher die GRZ, desto mehr Fläche wird versiegelt – und desto weniger Regenwasser kann versickern. Das belastet die Kanalisation und erhöht das Risiko von Überschwemmungen bei Starkregen.

Viele Kommunen verlangen deshalb, dass Regenwasser auf dem Grundstück versickert oder zurückgehalten wird. Wer die GRZ voll ausnutzt, hat oft Probleme, diese Anforderungen zu erfüllen.

Manche Bebauungspläne enthalten daher ergänzende Festsetzungen zu wasserdurchlässigen Belägen oder Gründächern.

Unterschied zu anderen Kennzahlen

Die GRZ ist nicht die einzige Kennzahl im Bebauungsplan:

Geschossflächenzahl (GFZ): Gibt an, wie viel Geschossfläche insgesamt gebaut werden darf. Die GFZ berücksichtigt alle Geschosse, nicht nur das Erdgeschoss.

Baumassenzahl (BMZ): Misst das Volumen der baulichen Anlagen. Wird vor allem bei Gewerbeobjekten verwendet.

Zahl der Vollgeschosse: Begrenzt die Stockwerkszahl.

Alle Kennzahlen gemeinsam steuern die Bebauungsdichte. Ein Gebäude muss alle einhalten.

Praktische Tipps

Beim Umgang mit der GRZ sollten Sie folgende Punkte beachten:

Früh rechnen: Lassen Sie die GRZ-Berechnung in die Entwurfsplanung einfließen, nicht erst bei der Genehmigung.
Nebenanlagen einplanen: Garage, Terrasse und Gartenhäuschen addieren sich. Planen Sie diese mit.
Befestigungen minimieren: Wasserdurchlässige Pflasterungen werden manchmal nicht oder nur teilweise angerechnet. Prüfen Sie die Regelungen Ihrer Gemeinde.
Unterirdisch bauen: Manche Flächen unterhalb der Geländeoberfläche zählen nicht zur GRZ I.
Bestand prüfen: Bei Bestandsgebäuden die vorhandene Ausnutzung ermitteln, bevor Erweiterungen geplant werden.

Siehe auch

Weblinks

Baunutzungsverordnung § 19 – Bundesministerium der Justiz