Bebauungsvorschriften: Die Regeln fürs Bauen

Wer baut, muss Regeln einhalten. Doch welche Regeln gelten eigentlich? Die Bebauungsvorschriften in Deutschland sind ein Zusammenspiel aus Bundesgesetzen, Landesrecht und kommunalen Satzungen. Ein Überblick über das Regelwerk, das jeder Bauherr kennen sollte.

Was sind Bebauungsvorschriften?

Bebauungsvorschriften sind alle rechtlichen Regelungen, die bestimmen, ob, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie umfassen ein breites Spektrum an Normen:

Bundesgesetze wie das Baugesetzbuch
Bundesverordnungen wie die Baunutzungsverordnung
Landesbauordnungen
Bebauungspläne der Gemeinden
Örtliche Bauvorschriften und Gestaltungssatzungen
Energetische Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Diese verschiedenen Ebenen greifen ineinander und ergänzen sich. Ein Bauvorhaben muss alle einhalten – verstößt es gegen eine Vorschrift, kann die Genehmigung versagt werden.

Die Hierarchie der Vorschriften

Bundesrecht: Baugesetzbuch

An der Spitze steht das Baugesetzbuch (BauGB). Es regelt das Städtebaurecht auf Bundesebene und beantwortet die grundlegende Frage: Ist ein Bauvorhaben an diesem Ort überhaupt zulässig?

Das BauGB enthält:

Vorschriften zur Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan)
Regelungen für Gebiete ohne Bebauungsplan (§ 34 und § 35 BauGB, aktualisiert 2025)
Bestimmungen zu Enteignung und Erschließung
Besonderes Städtebaurecht (Sanierung, Stadtumbau)
Regelungen zur Windenergie-Flächensteuerung (§ 249 BauGB)

Bundesverordnung: Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) konkretisiert das BauGB. Sie definiert die verschiedenen Gebietstypen in §§ 2–15 BauNVO (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Urbanes Gebiet usw.) und legt fest, welche Nutzungen dort jeweils zulässig sind.

Außerdem enthält sie die Maßstäbe für die Bebauungsdichte (§§ 16–18 BauNVO):

Grundflächenzahl (GRZ, § 19 BauNVO)
Geschossflächenzahl (GFZ, § 20 BauNVO)
Baumassenzahl (BMZ)
Zahl der Vollgeschosse
Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO)

§ 17 BauNVO enthält Orientierungswerte für diese Maßzahlen.

Landesrecht: Bauordnungen

Die 16 Landesbauordnungen regeln die technischen und verfahrensrechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben. Sie bestimmen:

Abstandsflächen zum Nachbargrundstück (z. B. § 6 BauO NRW)
Brandschutzanforderungen
Anforderungen an Standsicherheit
Das Baugenehmigungsverfahren
Gebäudeklassen und deren Anforderungen (Gebäudeklassen 1–5)
Stellplatzpflichten (landesrechtlich bzw. kommunal geregelt)

Energetische Anforderungen (Wärmeschutz, Heizungstechnik) werden nicht durch die Landesbauordnungen, sondern durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) des Bundes geregelt.

Da jedes Bundesland seine eigene Bauordnung hat, variieren die Anforderungen von Land zu Land.

Kommunales Recht: Bebauungspläne

Der Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde nach § 9 und § 30 BauGB. Er setzt rechtsverbindlich fest, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt und bebaut werden darf. Typische Festsetzungen sind:

Art der baulichen Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischung)
Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Geschosszahl)
Überbaubare Flächen (Baugrenzen, Baulinien)
Stellung der Gebäude
Höhe der baulichen Anlagen

Örtliche Bauvorschriften

Zusätzlich zum Bebauungsplan können Gemeinden örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzungen) nach Landesrecht erlassen. Diese regeln gestalterische Aspekte wie:

Dachformen und Dachneigungen
Fassadenmaterialien und Farben
Einfriedungen (Zäune, Hecken)
Werbeanlagen
Stellplätze und Garagen

Wichtig: Örtliche Bauvorschriften dürfen keine bodenrechtlichen Regelungen enthalten, die dem Baugesetzbuch oder der Baunutzungsverordnung vorbehalten sind (z. B. keine flächenhaften Nutzungsausschlüsse).

Vorschriften im Bebauungsplangebiet

Liegt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan vor, ist die Rechtslage relativ klar. Der B-Plan enthält die wesentlichen Vorgaben, die eingehalten werden müssen.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB enthält mindestens Festsetzungen zu:

Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Überbaubaren Grundstücksflächen
Örtlichen Verkehrsflächen

Bei einem qualifizierten B-Plan richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens allein nach dessen Festsetzungen (sofern die Erschließung gesichert ist). Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das Vorhaben dem B-Plan entspricht.

Einfacher Bebauungsplan

Enthält der Bebauungsplan nicht alle vier Mindestfestsetzungen, spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. Nach § 30 Abs. 3 BauGB richten sich die fehlenden Aspekte im Übrigen nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich), je nachdem, ob das Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt.

Vorschriften ohne Bebauungsplan

Nicht für jedes Grundstück gibt es einen Bebauungsplan. In diesen Fällen greifen andere Regelungen:

Im Innenbereich (§ 34 BauGB)

Liegt das Grundstück im Zusammenhang bebauter Ortsteile, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (in der aktuellen Fassung von 2025). Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Zusätzlich verlangt § 34 BauGB, dass:

die Erschließung gesichert ist,
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und
das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

Das bedeutet: Schauen Sie sich die Nachbarbebauung an. Was dort steht, können Sie im Prinzip auch bauen. Wer allerdings aus dem Rahmen fällt, riskiert die Ablehnung.

Im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Zulässig sind nach § 35 Abs. 1 BauGB nur privilegierte Vorhaben wie land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Windenergieanlagen. Sonstige Vorhaben können nach § 35 Abs. 2 BauGB nur genehmigt werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist.

Wichtige Aktualisierung: Seit dem Windenergieflächenbedarfsgesetz (WindBG) und § 249 BauGB wird die Windenergie verstärkt durch Positivplanung gesteuert. Je nach Erreichen der Flächenbeitragswerte kann die Privilegierung von Windenergieanlagen außerhalb ausgewiesener Gebiete entfallen oder eingeschränkt werden.

Wer im Außenbereich ein Wohnhaus bauen möchte, hat es schwer. Ohne besonderen Grund wird die Genehmigung in der Regel versagt.

Befreiungen und Ausnahmen

Nicht immer passt ein Bauvorhaben exakt in die Vorschriften. Das Baurecht kennt daher Ausnahme- und Befreiungsmöglichkeiten:

Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB

Manche Bebauungspläne oder die BauNVO enthalten ausdrücklich Ausnahmetatbestände. Das sind Nutzungen, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Nach § 31 Abs. 1 BauGB „können" solche Ausnahmen zugelassen werden – es handelt sich um eine Ermessensentscheidung der Behörde, nicht um einen zwingenden Anspruch.

Befreiungen nach § 31 Abs. 2 und 3 BauGB

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn:

Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist
Die Grundzüge der Planung nicht berührt werden
Die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist

Die Gründe für eine Befreiung können u. a. sein: Gründe des Allgemeinwohls (einschließlich Klimaschutz, Wohnbedürfnisse, soziale Zwecke, zügiger Ausbau erneuerbarer Energien) oder eine unbeabsichtigte Härte.

Neu seit Oktober 2025: Nach § 31 Abs. 3 BauGB können mit Zustimmung der Gemeinde Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus auch außerhalb von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erteilt werden (Einzelfallprüfung erforderlich).

Eine Befreiung liegt im Ermessen der Behörde. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Das Zusammenspiel der Vorschriften

In der Praxis müssen alle Vorschriften gleichzeitig beachtet werden. Ein Beispiel:

Der Bebauungsplan erlaubt ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit GRZ 0,3. Sie planen ein entsprechendes Haus. Zusätzlich müssen Sie aber:

Die Abstandsflächen der Landesbauordnung einhalten
Die Stellplatzvorschriften beachten (landesrechtlich/kommunal geregelt, z. B. § 48 BauO NRW; in Bayern seit 2025 kommunale Satzungsregelung)
Die örtliche Gestaltungssatzung befolgen (Dachfarbe, Einfriedung)
Die Brandschutzanforderungen erfüllen
Die energetischen Anforderungen des GEG einhalten (z. B. 65 % erneuerbare Energien bei der Heizung in Neubaugebieten ab 2024)

Erst wenn alle diese Hürden genommen sind, ist das Vorhaben genehmigungsfähig.

Typische Stolpersteine

Veraltete Bebauungspläne

Manche Bebauungspläne stammen aus den 1960er oder 1970er Jahren. Die damaligen Festsetzungen können heute überholt sein. Trotzdem gelten sie – es sei denn, die Gemeinde hebt sie auf oder ändert sie.

Nachbarrecht

Selbst wenn Ihr Vorhaben alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält, können Nachbarn privatrechtliche Ansprüche haben. Das Nachbarrecht (BGB, Nachbarrechtsgesetze der Länder) regelt etwa Grenzabstände für Bäume oder Einfriedungspflichten.

Denkmalschutz

In der Nähe von Baudenkmälern oder in Ensembleschutzbereichen gelten zusätzliche Vorschriften nach Landesrecht (Landesdenkmalschutzgesetze). Die Denkmalschutzbehörde muss beteiligt werden und kann Auflagen machen.

Wie informiere ich mich?

Um die für Ihr Grundstück geltenden Bebauungsvorschriften zu erfahren:

Bebauungsplan beim Bauamt oder online einsehen (viele Kommunen bieten digitale Geoportale)
Örtliche Bauvorschriften und Satzungen erfragen
Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes studieren
GEG-Anforderungen prüfen (Informationen beim BMWSB)
Bundesgesetze einsehen (BauGB/BauNVO über gesetze-im-internet.de)
Im Zweifel eine Bauvoranfrage stellen

Ein erfahrener Architekt kennt die lokalen Regelungen und kann Sie durch das Dickicht der Vorschriften führen.

Siehe auch

Weblinks

Baugesetzbuch (BauGB) im Volltext – Bundesministerium der Justiz
Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Volltext – Bundesministerium der Justiz

Fazit

Bebauungsvorschriften bilden ein komplexes Regelwerk auf mehreren Ebenen. Von Bundesgesetzen über Landesbauordnungen bis zu kommunalen Satzungen müssen viele Normen beachtet werden. Die Kenntnis und Einhaltung der für ein Grundstück geltenden Vorschriften ist wesentliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Bauausführung. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde und fachkundige Unterstützung sind empfehlenswert.