Bürgerliches Gesetzbuch: Privatrecht beim Bauen

Wer baut, denkt an Bauordnung und Baugenehmigung. Doch auch das Bürgerliche Gesetzbuch spielt eine wichtige Rolle. Es regelt die Verträge mit Handwerkern, das Verhältnis zum Nachbarn und vieles mehr. Ein Streifzug durch die baurelevanten Vorschriften des BGB.

Das BGB und seine Bedeutung fürs Bauen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist das zentrale Gesetz für das Privatrecht in Deutschland. Es regelt Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen – und damit auch viele Aspekte des Bauens.

Während das öffentliche Baurecht (Baugesetzbuch, Bauordnung) das Verhältnis zwischen Bauherr und Staat regelt, betrifft das BGB die privatrechtlichen Beziehungen:

Grundstückskauf und -verkauf
Verträge mit Architekten und Handwerkern
Nachbarschaftliche Rechte und Pflichten
Mängelansprüche bei Bauwerken
Eigentum und Besitz

Das BGB ist seit 1900 in Kraft und wurde seitdem vielfach geändert. Die für das Bauen relevanten Vorschriften finden sich vor allem im Sachenrecht und im Schuldrecht.

Sachenrecht: Eigentum und Grundstücke

Das dritte Buch des BGB regelt das Sachenrecht. Für Immobilien besonders wichtig sind:

Eigentum an Grundstücken

Das Eigentum an einem Grundstück umfasst nach § 905 BGB auch den Raum über und unter der Oberfläche. Allerdings kann der Eigentümer Einwirkungen nicht verbieten, die in einer Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, an deren Ausschließung er kein Interesse hat.

Praktisch bedeutet das: Sie können nicht verbieten, dass Flugzeuge über Ihr Grundstück fliegen oder dass tief im Boden Tunnel verlaufen.

Scheinbestandteile und wesentliche Bestandteile

Nach § 94 BGB gehören Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Wer ein Haus auf seinem Grundstück baut, erwirbt automatisch das Eigentum daran. Das gilt auch, wenn jemand anders das Haus errichtet hat.

Ausnahme: Bei einem Erbbaurecht bleibt der Erbbauberechtigte Eigentümer des Gebäudes, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

Dienstbarkeiten

Die §§ 1018 bis 1093 BGB regeln verschiedene Formen von Nutzungsrechten an fremden Grundstücken:

Grunddienstbarkeit: Ein Grundstück wird zugunsten eines anderen belastet
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Nutzungsrecht für eine bestimmte Person
Nießbrauch: Umfassendes Nutzungsrecht an einem Grundstück

Diese Rechte sind für das Bauen relevant, wenn etwa Wegerechte oder Leitungsrechte bestehen.

Nachbarrecht im BGB

Das BGB enthält wichtige Regelungen zum Nachbarrecht, die jeder Bauherr kennen sollte:

Hammerschlags- und Leiterrecht

Nach §§ 905 ff. BGB kann der Nachbar verlangen, dass Sie Ihr Grundstück betreten dürfen, um notwendige Arbeiten an der Grenzwand durchzuführen. Dieses Recht wird durch die Nachbarrechtsgesetze der Länder konkretisiert.

Überbau

Was passiert, wenn ein Gebäude versehentlich über die Grundstücksgrenze gebaut wird? § 912 BGB regelt den Überbau: Wurde ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze gebaut, muss der Nachbar den Überbau dulden. Er erhält aber eine Überbaurente als Entschädigung.

Notweg

Fehlt einem Grundstück die Verbindung zur öffentlichen Straße, kann der Eigentümer nach § 917 BGB ein Notwegerecht verlangen. Er muss dem Nachbarn allerdings eine Rente zahlen.

Grenzabstände für Pflanzen

Das BGB selbst enthält keine detaillierten Regelungen zu Grenzabständen für Bäume und Sträucher. Diese finden sich in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Das BGB regelt aber in § 910, dass überhängende Zweige abgeschnitten werden dürfen.

Kaufvertrag und Grundstückserwerb

Der Erwerb eines Grundstücks richtet sich nach den §§ 433 ff. und §§ 873 ff. BGB:

Formvorschriften

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam. Das gilt auch für Vorverträge und Optionen.

Auflassung

Die Eigentumsübertragung bei Grundstücken erfordert neben dem Kaufvertrag die sogenannte Auflassung (§ 925 BGB). Das ist die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, die ebenfalls vor dem Notar erklärt wird.

Eintragung im Grundbuch

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). Zwischen Kaufvertrag und Eintragung können Wochen oder Monate vergehen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer.

Werkvertragsrecht für Bauleistungen

Das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB bildet die Grundlage für Verträge mit Handwerkern und Bauunternehmen. 2018 wurde das Bauvertragsrecht reformiert und um spezielle Vorschriften ergänzt.

Grundsätze

Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer ein Werk – beim Bau also das fertige Bauwerk oder eine Bauleistung. Der Besteller schuldet die vereinbarte Vergütung.

Bauvertrag nach § 650a BGB

Seit 2018 gibt es den Bauvertrag als eigenen Vertragstyp. Er umfasst:

Herstellung, Wiederherstellung oder Beseitigung eines Bauwerks
Umbau eines Bauwerks
Instandhaltung eines Bauwerks (wenn wesentlich für Bestand)

Für Bauverträge gelten besondere Regelungen etwa zur Abschlagszahlung und zur Abnahme.

Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) schützt Verbraucher, die mit einem Unternehmer einen Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes schließen. Besonderheiten:

Baubeschreibung muss vor Vertragsschluss übergeben werden
Widerrufsrecht des Verbrauchers
Pflicht zur Erstellung von Unterlagen zur Finanzierung

Mängelansprüche

Weist das Bauwerk Mängel auf, hat der Besteller verschiedene Ansprüche (§§ 634 ff. BGB):

Nacherfüllung verlangen
Selbst nachbessern und Kosten ersetzt verlangen
Vom Vertrag zurücktreten
Vergütung mindern
Schadensersatz fordern

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt fünf Jahre (§ 634a BGB).

Architektenvertrag

Auch der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Der Architekt schuldet die Planung und gegebenenfalls die Überwachung des Bauvorhabens. Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelte bis 2021 verbindliche Honorarsätze, die seitdem nur noch als Orientierung dienen.

Praktische Bedeutung

Das BGB kommt in vielen Situationen beim Bauen zum Tragen:

Grundstückskauf: Kaufvertrag, Auflassung und Eigentumsübergang richten sich nach dem BGB.

Bauverträge: Die Verträge mit Handwerkern und Baufirmen sind Werkverträge nach BGB.

Mängelrechte: Wenn am Bau etwas schiefgeht, greifen die Mängelansprüche des BGB.

Nachbarstreitigkeiten: Das Nachbarrecht des BGB regelt viele Konflikte zwischen Grundstückseigentümern.

Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte und andere Nutzungsrechte werden nach BGB bestellt.

Zusammenspiel mit öffentlichem Recht

Das BGB (privates Baurecht) und das öffentliche Baurecht sind voneinander unabhängig. Ein Vorhaben kann privatrechtlich zulässig sein, aber öffentlich-rechtlich nicht – und umgekehrt.

Beispiel: Die Baugenehmigung erlaubt ein Gebäude in bestimmter Größe. Trotzdem kann ein Nachbar privatrechtliche Abwehransprüche haben, etwa wenn eine Grunddienstbarkeit die Bebauung einschränkt.

Ein Bauherr muss daher beide Rechtsgebiete beachten: Das öffentliche Recht für die Genehmigung, das BGB für die privatrechtlichen Beziehungen.

Siehe auch

Weblinks

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Volltext – Bundesministerium der Justiz

Fazit

Das Bürgerliche Gesetzbuch ist weit mehr als Vertragsrecht. Für Bauherren enthält es wichtige Regelungen zu Eigentum, Nachbarschaft und Bauverträgen. Neben dem öffentlichen Baurecht sind auch die privatrechtlichen Aspekte zu beachten. Bei Streitigkeiten mit Nachbarn oder Vertragspartnern bildet das BGB die rechtliche Grundlage.