Darlehensphase: Das Bauspardarlehen nutzen

Nach Jahren des Sparens ist es soweit: Ihr Bausparvertrag ist zugeteilt, und Sie können das Bauspardarlehen abrufen. Die Darlehensphase beginnt.

Was ist die Darlehensphase?

Die Darlehensphase ist der zweite Teil des Bausparvertrags. Nach der Ansparphase (Sparphase) folgt nun die Rückzahlung des Bauspardarlehens.

In dieser Phase kehren sich die Verhältnisse um: Statt einzuzahlen, tilgen Sie jetzt Ihre Schulden bei der Bausparkasse.

Ablauf der Darlehensphase

Darlehensabruf

Nach Zuteilung gibt es keine pauschale gesetzliche Abruffrist von 6-12 Monaten. Nimmt der Bausparer das Darlehen lange nicht ab, kann die Bausparkasse den Vertrag grundsätzlich 10 Jahre nach erstmaliger Zuteilungsreife kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB; BGH 21.02.2017). Details regeln die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB).

Nachweis der wohnwirtschaftlichen Verwendung

Bauspardarlehen dürfen nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden (Zweckbindung nach § 1 Abs. 3 Bausparkassengesetz):

• Kauf oder Bau einer Immobilie

• Modernisierung und Renovierung

• Ablösung eines bestehenden Immobilienkredits

Die Bausparkasse verlangt entsprechende Nachweise. Bei Förderungen (Wohnungsbauprämie) gelten separate Zweckbindungs- und Sperrfristregeln, insbesondere für Neuverträge ab 2009 gilt die Pflicht zur unverzüglichen wohnungswirtschaftlichen Verwendung.

Darlehensvertrag

Sie erhalten einen Darlehensvertrag mit allen Konditionen. Die Zinsen (Spar- und Darlehenszins) stehen schon seit Vertragsabschluss tariflich fest - das ist die zentrale Zinssicherheit des Bausparens.

Rechtliche Hinweise: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen besteht ein Widerrufsrecht (§ 495 i.V.m. § 355 BGB), in bestimmten Fällen eine besondere Bedenkzeit (§ 495 Abs. 3 BGB) und umfangreiche vorvertragliche Informationspflichten (Art. 247 EGBGB - ESIS-Merkblatt).

Gebühren: Pauschale Kontogebühren in der Darlehensphase sowie Darlehensgebühren sind nach BGH-Rechtsprechung unzulässig (BGH XI ZR 308/15; XI ZR 552/15). Sollten solche Gebühren verlangt werden, können Sie diese reklamieren.

Auszahlung

Nach Erfüllung der Voraussetzungen (bei größeren Summen: Grundschuldbestellung) wird das Darlehen ausgezahlt.

Rückzahlung

Sie zahlen monatliche Raten aus Zins und Tilgung. Die Raten sind höher als bei klassischen Bankdarlehen.

Konditionen in der Darlehensphase

Der Zinssatz steht seit Vertragsabschluss fest. Das ist der große Vorteil des Bausparens - Zinssicherheit über sehr lange Zeiträume.

Die Tilgung ist höher als bei Bankdarlehen - typischerweise 5 bis 8 Promille der Bausparsumme pro Monat. Dadurch ist das Darlehen schneller abbezahlt.

Beispiel bei 60.000 Euro Bausparsumme und 6 Promille: Monatliche Rate: 360 Euro

Bei einem Bauspardarlehen von 30.000 Euro (50% der Bausparsumme) ist das Darlehen in etwa 8 bis 10 Jahren getilgt.

Vorteile der Darlehensphase

Zinssicherheit: Der Zins aus dem Vertrag gilt, egal wie die Marktzinsen stehen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Echte Bauspardarlehen sind in der Regel jederzeit sondertilgbar oder vollständig ablösbar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig: Dies gilt jedoch nicht automatisch für Vor- oder Zwischenfinanzierungen - dort bitte die Vertragsbedingungen prüfen.

Oft keine Grundschuld nötig: Bei kleineren Summen verzichten viele Bausparkassen auf eine grundbuchliche Sicherung (Blankodarlehen). Das Limit liegt je nach Institut und Tarif inzwischen häufig bei bis zu 50.000 Euro (früher oft 30.000 Euro).

Nachteile der Darlehensphase

Hohe monatliche Belastung: Durch die schnelle Tilgung sind die Raten relativ hoch.

Begrenzte Flexibilität: Die Rate ist tariflich fixiert, ein Tilgungssatzwechsel oder eine Tilgungsaussetzung ist weniger verbreitet als bei modernen Bankdarlehen. Allerdings sind Sondertilgungen sehr flexibel und kostenfrei möglich.

Wohnwirtschaftliche Bindung: Sie können das Geld nur für Immobilienzwecke verwenden.

Was Sie in der Darlehensphase beachten sollten

Budget prüfen: Die Rate muss dauerhaft tragbar sein. Rechnen Sie durch, ob Ihr Einkommen das hergibt.

Sondertilgungen nutzen: Wenn Sie Geld übrig haben, tilgen Sie extra. Bei Bauspardarlehen ist das kostenlos.

Nachweise aufbewahren: Die wohnwirtschaftliche Verwendung kann auch später noch geprüft werden.

Vorzeitige Ablösung

Anders als bei Bankdarlehen können Sie ein Bauspardarlehen jederzeit vollständig zurückzahlen - ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das kann sinnvoll sein, wenn:

• Sie eine Erbschaft erhalten

• Sie eine Bonuszahlung bekommen

• Sie günstigere Refinanzierungsmöglichkeiten finden

Fazit

Die Darlehensphase ist der Grund, warum Sie den Bausparvertrag abgeschlossen haben. Jetzt profitieren Sie von den festgeschriebenen Zinsen.

Die höhere monatliche Belastung durch die schnelle Tilgung führt zu kürzeren Laufzeiten (typischerweise 7-15 Jahre) und damit zu schnellerer Entschuldung. Die Flexibilität bei Sondertilgungen gibt Ihnen zudem Spielraum, den Kredit noch schneller abzutragen. Prüfen Sie jedoch vorab, ob Ihr Budget die höheren Raten dauerhaft tragen kann.