Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Höchstgrenze für Mieterhöhungen in einem bestehenden Wohnraummietverhältnis. Sie bezieht sich auf den Zeitraum von drei Jahren und begrenzt die zulässige Erhöhung auf maximal 20 Prozent — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar auf 15 Prozent. Geregelt ist sie in § 558 Abs. 3 BGB.

Rechtliche Grundlage

Die Mietrechtsreform 2013 senkte die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten von 20 auf 15 Prozent. Die Bundesländer wurden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete festzulegen, in denen die niedrigere Grenze gilt (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB). Heute haben fast alle Großstädte und Ballungsräume entsprechende Verordnungen erlassen.

Die Kappungsgrenze wirkt zusätzlich zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn:

1. Die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, und

2. Die Steigerung innerhalb der Kappungsgrenze liegt.

Beide Bedingungen müssen erfüllt sein.

Wirkungsweise

Die Kappungsgrenze begrenzt die zulässige Mieterhöhung auf höchstens 15 bzw. 20 Prozent über dem Mietzins, der drei Jahre vor dem Zeitpunkt galt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll.

Berechnungsformel:

Höchstmiete = Ausgangsmiete vor 3 Jahren × (1 + Kappungsgrenze)

Bezugsgröße ist also die bisherige (Nettokalt-)Miete am Stichtag drei Jahre vor Wirksamwerden der Erhöhung — nicht die damalige ortsübliche Vergleichsmiete. Die heutige ortsübliche Vergleichsmiete bildet eine zusätzliche, eigenständige Obergrenze (vgl. BGH, Urt. v. 28.04.2004 – VIII ZR 177/03).

Beispielrechnung 15-Prozent-Kappungsgrenze

Stand 1. Mai 2026, Verhältnis in München:

• Miete am 1. Mai 2023: 900 € (Nettokaltmiete)

• Höchstmöglich am 1. Mai 2026: 900 € × 1,15 = 1.035 €

• Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 1.100 € beträgt, ist die Mieterhöhung auf 1.035 € begrenzt.

Beispielrechnung 20-Prozent-Kappungsgrenze

Stand 1. Mai 2026, Verhältnis in einer Gemeinde ohne Anspannungsverordnung:

• Miete am 1. Mai 2023: 600 €

• Höchstmöglich am 1. Mai 2026: 600 € × 1,20 = 720 €

Auch hier gilt: Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die zusätzliche Obergrenze.

Was zählt zur Kappungsgrenzen-Miete

In die Berechnung fließt die Nettokaltmiete ein, also der Mietzins ohne Betriebskosten und ohne Modernisierungszuschlag.

Nicht erfasst werden:

• Mieterhöhungen nach Modernisierung nach § 559 BGB (eigene Erhöhungsmechanik)

• Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB

• Indexmietzins-Steigerungen nach § 557b BGB (eigene Regelungen)

• Staffelmietzins-Erhöhungen nach § 557a BGB

In Mietverhältnissen mit kombinierten Erhöhungsformen (z.B. Vergleichsmietenerhöhung plus separate Modernisierungserhöhung) ist die Kappungsgrenze nur auf den Anteil nach § 558 BGB anzuwenden, nicht auf den Modernisierungsanteil.

Gebiete mit 15-Prozent-Kappungsgrenze

Die meisten Bundesländer haben Verordnungen erlassen, die in folgenden Städten und Regionen die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten lassen:

• Bayern: München, Augsburg, Würzburg, Erlangen, Nürnberg, Regensburg

• Berlin: gesamtes Stadtgebiet

• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet

• NRW: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, in Teilen auch Solingen, Wuppertal

• Hessen: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Marburg

• Baden-Württemberg: Stuttgart, Tübingen, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe

• Niedersachsen: Hannover, Göttingen, Braunschweig, Oldenburg

Die genauen Listen variieren regelmäßig; die jeweils aktuelle Rechtsverordnung des Landes ist maßgeblich.

Verhältnis zu Mietpreisbremse und Mietspiegel

Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) gilt für laufende Mietverhältnisse — sie begrenzt nicht den Anfangsmietzins.

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur für Neuvermietungen — sie begrenzt den Anfangsmietzins.

Beide Instrumente ergänzen sich. Bei Neuvermietungen in Anspannungsgebieten greift die Mietpreisbremse; bei laufenden Mietverhältnissen die Kappungsgrenze.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als gemeinsamer Maßstab wird aus dem Mietspiegel abgeleitet.

Form und Verfahren der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze setzt voraus:

1. Wartezeit: Die letzte Erhöhung muss mindestens 15 Monate zurückliegen.

2. Schriftliche Erhöhungserklärung mit Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten).

3. Zustimmung des Mieters — der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter binnen drei weiterer Monate Zustimmungsklage erheben (§ 558b Abs. 2 BGB), sonst entfällt das Erhöhungsverlangen.

Details siehe Mieterhöhungsverlangen.

Sonderfall: Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach § 559 BGB unterliegen einer eigenen Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB):

• Grundsatz: max. 3 €/m² Erhöhung in sechs Jahren

• Bestandsmiete unter 7 €/m²: max. 2 €/m² Erhöhung in sechs Jahren

Auch hier soll die Belastung der Mieter begrenzt werden, ohne die Modernisierungsanreize vollständig zu nehmen.

Praktische Bedeutung

Die Kappungsgrenze ist insbesondere in dynamischen Stadtmärkten ein zentrales Schutzinstrument. In München, Berlin oder Köln, wo die ortsübliche Vergleichsmiete schneller steigt als die Kappungsgrenze, hinkt die Bestandsmiete strukturell hinter der Marktmiete her. Die "Mietlücke" zwischen Neuvermietungs- und Bestandsmiete kann 30–50 Prozent betragen.

Für Mieter bedeutet das: Selbst wenn der Mietspiegel deutlich steigt, ist die Mietsteigerung im Bestand alle drei Jahre auf 15 bzw. 20 Prozent gedeckelt.

Für Vermieter bedeutet das: Bei langfristigen Mietverhältnissen bleiben Bestandsmieten oft erheblich unter dem aktuellen Marktniveau. Dies ist bei der Renditeberechnung einer Bestandsimmobilie zu berücksichtigen.