Modernisierungsvereinbarung (Mietrecht)

Eine Modernisierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache. Sie regelt Art, Umfang, Zeitpunkt und Folgen der Maßnahmen. Das Gesetz sieht solche Vereinbarungen in § 555f BGB ausdrücklich vor und hält sie für sinnvoll, da sie beiden Seiten Planungssicherheit bieten.

Rechtliche Grundlagen

Modernisierungsbegriff

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung. § 555b BGB definiert abschließend acht Kategorien von Modernisierungsmaßnahmen:

Energetische Modernisierung: Wärmedämmung, neue Heizungsanlage, hochwertige Fenster
Einsparung von Primärenergie: Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen
Reduzierung des Wasserverbrauchs: Wassersparende Armaturen und Technik
Erhöhung des Gebrauchswerts: Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons
Glasfaseranschluss: Erstmalige Verlegung von Glasfaserleitungen
Verbesserung der Wohnverhältnisse: Schallschutzmaßnahmen, Sicherheitseinrichtungen
Behördlich angeordnete Maßnahmen: Brandschutz, denkmalschutzrechtliche Auflagen
Schaffung neuen Wohnraums: Dachausbau, Anbau

Reine Instandhaltung oder Instandsetzung fällt nicht unter den Modernisierungsbegriff. Wenn der Vermieter nur repariert, was kaputtist, darf er die Miete nicht erhöhen.

Freiwilligkeit der Vereinbarung

Die Modernisierungsvereinbarung ist freiwillig. Der Vermieter kann auch ohne Vereinbarung modernisieren. Dann gelten aber die gesetzlichen Regeln, die für ihn aufwändiger sind:

Ankündigungspflicht nach § 555c BGB mindestens drei Monate vor Beginn
Duldungspflicht des Mieters nach § 555d BGB mit Härtefallprüfung
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 555e BGB
Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB mit strikten Grenzen

Eine Vereinbarung kann diese Prozesse vereinfachen und Konflikte vermeiden.

Ankündigungspflicht ohne Vereinbarung

Wenn keine Vereinbarung geschlossen wird, muss der Vermieter die Modernisierung nach § 555c BGB mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen.

Die Ankündigung muss enthalten:

Art und Umfang der Maßnahmen: Was genau wird gemacht? Welche Arbeiten sind geplant?

Beginn und Dauer: Wann fangen die Arbeiten an? Wie lange werden sie voraussichtlich dauern?

Voraussichtliche Mieterhöhung: Um wie viel wird die Miete nach der Modernisierung steigen?

Künftige Betriebskosten: Wie ändern sich die Nebenkosten?

Fehlt eine dieser Angaben, kann die Ankündigung unwirksam sein.

Duldungspflicht des Mieters

Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungen dulden (§ 555d BGB). Es gibt aber Ausnahmen.

Härtefalleinwand: Wenn die Maßnahme eine unzumutbare Härte darstellt, muss der Mieter nicht dulden. Härte kann sein:

Hohes Alter des Mieters
Schwere Krankheit
Finanzielle Notlage
Besondere persönliche Umstände

Das Gericht wägt die Interessen des Vermieters gegen die Interessen des Mieters ab. Auch Belange des Klimaschutzes und der anderen Mieter fließen ein.

Energetische Modernisierungen: Bei energetischen Maßnahmen sind die Hürden für Härteeinwände höher. Der Gesetzgeber will Energieeinsparung fördern. Mieter müssen hier mehr dulden.

Sonderkündigungsrecht

Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung kann der Mieter außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Das Mietverhältnis endet zum Ende des übernächsten Monats.

Frist: Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung erklärt werden.

Kein Kündigungsgrund erforderlich: Der Mieter muss nicht begründen, warum er kündigt. Er muss die Modernisierung und die Mieterhöhung einfach nicht akzeptieren.

Dies gibt Mietern einen Ausweg, wenn sie die Belastung nicht tragen wollen oder können.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen (§ 559 BGB).

Umlagesatz: Aktuell dürfen 6 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden (bis 2019 waren es 11 Prozent, dann 8 Prozent, seit der Mietrechtsnovelle nur noch 6 Prozent).

Rechenbeispiel: Modernisierungskosten 30.000 Euro. 6 Prozent davon sind 1.800 Euro im Jahr, also 150 Euro pro Monat Mieterhöhung.

Kappungsgrenzen: Pro Quadratmeter darf die Miete nur um einen bestimmten Betrag steigen. Dies schützt Mieter vor extremen Erhöhungen:

Bei Mieten unter 7 Euro/m²: Erhöhung maximal 2 Euro/m²
Bei höheren Mieten: Erhöhung maximal 3 Euro/m²

Bei Indexmietverträgen: Modernisierungsumlage ist ausgeschlossen. Die Indexanpassung gilt als Ausgleich.

Vorteile einer Modernisierungsvereinbarung

Eine Vereinbarung bringt beiden Seiten Vorteile:

Für den Vermieter:

Planungssicherheit - der Mieter akzeptiert die Maßnahme
Keine Duldungsklage erforderlich
Keine Risiken durch Härtefalleinwände
Klarheit über Ablauf und Kosten

Für den Mieter:

Klarheit über Umfang, Dauer und Kosten
Möglichkeit, Details zu verhandeln
Eventuell günstigere Bedingungen als gesetzlich vorgesehen
Kompensation für Unannehmlichkeiten aushandelbar

Durch eine Vereinbarung können Details geregelt werden, die das Gesetz offenlässt.

Inhalt einer guten Modernisierungsvereinbarung

Eine umfassende Vereinbarung sollte enthalten:

Genaue Beschreibung der Maßnahmen: Was wird wo in welcher Qualität gemacht?

Zeitplan: Beginn, voraussichtliche Dauer, Etappenpläne

Zugang zur Wohnung: Wann und wie oft dürfen Handwerker in die Wohnung?

Mieterhöhung: Konkreter Betrag oder Obergrenze

Mietminderung während der Arbeiten: Gibt es Beeinträchtigungen? Wie viel wird die Miete gemindert?

Sonderregelungen: Ersatzwohnung während besonders intensiver Bauphase? Entschädigung für Unannehmlichkeiten? Rückbauklauseln bei Auszug?

Kostenaufteilung: Welche Kosten trägt wer? Gibt es Sondersituationen?

Je detaillierter die Vereinbarung, desto weniger Konfliktpotenzial besteht später.

Mietminderung während der Modernisierung

Während der Bauarbeiten kann die Wohnung beeinträchtigt sein. Lärm, Staub, eingeschränkte Nutzbarkeit einzelner Räume.

Gesetzliche Regelung: Nach § 536 Abs. 1a BGB darf der Mieter für die Dauer von maximal drei Monaten die Miete nicht mindern, wenn es um energetische Modernisierungen geht.

Danach und bei anderen Modernisierungen kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist.

In der Vereinbarung: Mieter und Vermieter können eine konkrete Minderungsquote vereinbaren. Beispiel: 20 Prozent Minderung für zwei Monate während intensiver Bauphase. Das schafft Klarheit für beide Seiten.

Praxisempfehlungen für Mieter

Prüfen Sie die Ankündigung genau: Sind alle Pflichtangaben enthalten? Stimmen die Zahlen?

Lassen Sie die Kosten berechnen: Oft werden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten vermischt. Nur echte Modernisierung darf umgelegt werden.

Verhandeln Sie: Eine Vereinbarung kann bessere Bedingungen bringen als die gesetzlichen Regeln. Aber nur, wenn Sie gut verhandeln.

Dokumentieren Sie den Zustand: Fotos vor Beginn der Arbeiten. Das hilft später bei Streitigkeiten über Schäden.

Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht: Wenn Sie die Modernisierung und die Mieterhöhung nicht akzeptieren wollen, können Sie rechtzeitig kündigen.

Praxisempfehlungen für Vermieter

Kündigen Sie rechtzeitig und vollständig an: Formfehler führen zu Problemen und Verzögerungen.

Trennen Sie Modernisierung und Instandhaltung: Nur echte Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden. Reparaturen sind Vermietersache.

Bieten Sie eine Vereinbarung an: Das gibt beiden Seiten Sicherheit und beschleunigt das Projekt.

Kalkulieren Sie realistisch: Überhöhte Kostenangaben führen zu Konflikten. Transparenz schafft Vertrauen.

Berücksichtigen Sie Härtefälle: Bei alten, kranken oder finanziell schwachen Mietern flexibel sein. Das vermeidet gerichtliche Auseinandersetzungen.

Gerichtliche Durchsetzung

Wenn keine Einigung erzielt wird, kann der Vermieter die Duldung der Modernisierung gerichtlich durchsetzen. Das Gericht prüft:

Handelt es sich um eine echte Modernisierung nach § 555b BGB?
Wurde ordnungsgemäß angekündigt?
Liegt ein Härtefall vor?
Sind die Belange aller Beteiligten angemessen berücksichtigt?

Solche Verfahren dauern Monate. Eine Vereinbarung ist meist schneller und günstiger.

Weiterführende Informationen

Die gesetzlichen Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 555b-555f BGB. Der Deutsche Mieterbund bietet Beratung und Musterschreiben. Haus & Grund als Vermieterverband informiert Eigentümer über die korrekte Durchführung von Modernisierungen.

Modernisierungen sind notwendig, um Gebäude energetisch und technisch auf dem Stand der Zeit zu halten. Eine gute Vereinbarung schafft Klarheit für beide Seiten und vermeidet Konflikte. Mieter sollten ihre Rechte kennen und nutzen, aber auch die Notwendigkeit von Modernisierungen anerkennen. Vermieter sollten transparent kommunizieren und faire Bedingungen anbieten.