Überbau
Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinausragt.
Zuletzt aktualisiert: 12.01.2025
Überbau
Ein Überbau im Sinne des deutschen Nachbarschaftsrechts liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragt. Die §§ 912 bis 916 BGB regeln die Rechtsfolgen dieser Grenzüberschreitung und schaffen einen Ausgleich zwischen den Interessen des Überbauers und des betroffenen Nachbarn.
Begriff und Tatbestand
Ein Überbau setzt voraus, dass ein Gebäude die Grundstücksgrenze überschreitet und teilweise auf fremdem Grund errichtet wurde. Erfasst sind sowohl geringfügige Grenzüberschreitungen (etwa ein um wenige Zentimeter zu weit reichendes Fundament) als auch umfangreichere Fälle (etwa eine teilweise auf dem Nachbargrundstück errichtete Garage).
Die §§ 912 ff. BGB gelten nur für Gebäude. Andere bauliche Anlagen wie Mauern, Zäune oder Pflanzungen fallen nicht unter diese Regelung. Für sie gelten die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften.
Duldungspflicht nach § 912 BGB
§ 912 Abs. 1 BGB begründet unter bestimmten Voraussetzungen eine Duldungspflicht des Nachbarn. Diese setzt kumulativ folgende Voraussetzungen voraus:
Fehlen von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit
Die Grenzüberschreitung darf nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt sein. Vorsatz liegt vor, wenn der Bauherr die Grenzüberschreitung kennt und billigend in Kauf nimmt. Grobe Fahrlässigkeit ist anzunehmen, wenn die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wurde, etwa durch Verzicht auf eine Vermessung trotz Unklarheit über den Grenzverlauf.
Leichte Fahrlässigkeit steht der Duldungspflicht nicht entgegen. Geringfügige Messfehler oder Ungenauigkeiten bei ordnungsgemäßer Beauftragung eines Vermessungsingenieurs begründen keine grobe Fahrlässigkeit.
Fehlender oder verspäteter Widerspruch
Der Nachbar muss die Möglichkeit haben, der Grenzüberschreitung zu widersprechen. Der Widerspruch ist vor oder unmittelbar nach der Grenzüberschreitung zu erklären. "Unverzüglich" im Sinne des § 912 BGB bedeutet, dass der Widerspruch ohne schuldhaftes Zögern nach Kenntniserlangung erfolgen muss.
Der Widerspruch ist formfrei möglich, jedoch aus Beweisgründen schriftlich zu empfehlen. Ein verspätet erklärter Widerspruch ist unbeachtlich; die Duldungspflicht ist dann eingetreten.
Überbaurente
Gemäß § 912 Abs. 2 BGB hat der zur Duldung verpflichtete Nachbar Anspruch auf eine jährliche Geldrente. Die Rente dient als Entschädigung für die Nutzung des überbauten Grundstücksteils und ist unabhängig vom Verschulden des Überbauers zu zahlen.
Die Höhe der Rente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Der Bundesgerichtshof hat die Berechnung konkretisiert und stellt auf einen Zinssatz zwischen 4 und 5 Prozent des Verkehrswerts ab. Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten und läuft, solange der Überbau besteht.
Abkaufsverlangen nach § 915 BGB
Der zur Duldung verpflichtete Nachbar kann nach § 915 BGB verlangen, dass der Überbauer den überbauten Grundstücksteil zu dem Wert erwirbt, den der Grundstücksteil zur Zeit der Grenzüberschreitung hatte. Die bereits gezahlte Überbaurente wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet.
Das Abkaufsverlangen führt zur endgültigen Bereinigung der Situation. Der überbaute Teil wird dem überbauenden Grundstück zugeschlagen. Die Durchführung erfordert eine notarielle Beurkundung und die Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 916 BGB.
Ausschluss der Duldungspflicht
Die Duldungspflicht entfällt in folgenden Konstellationen:
Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Grenzüberschreitung
Bei rechtzeitigem Widerspruch des Nachbarn
Bei Vorliegen zusätzlicher Beeinträchtigungen, insbesondere bei Verstoß gegen Brandschutzvorschriften (BGH-Rechtsprechung)
Bei vertraglicher Vereinbarung, nicht über die Grenze zu bauen
In diesen Fällen besteht ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB. Der Überbauer ist verpflichtet, den überbauten Teil zu entfernen.
Eigentumsrechtliche Folgen
Nach § 912 Abs. 1 S. 2 BGB gilt der überbaute Teil als Bestandteil des überbauten Grundstücks. Er wird zum Scheinbestandteil im Sinne des § 95 BGB. Das Eigentum am gesamten Gebäude verbleibt beim Überbauer, obwohl ein Teil auf fremdem Grund steht. Diese Regelung durchbricht ausnahmsweise den Grundsatz des § 94 BGB, wonach mit einem Grundstück fest verbundene Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden.
Praktische Bedeutung
Überbauten treten in der Praxis nicht selten auf und resultieren häufig aus Vermessungsungenauigkeiten oder verschobenen Grenzmarkierungen. Die Regelungen der §§ 912 ff. BGB ermöglichen eine pragmatische Lösung ohne Erfordernis des Abrisses geringfügiger Grenzüberschreitungen.
Bei Bauvorhaben in Grenznähe ist eine aktuelle Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur zu empfehlen. Bei Grundstücksveräußerungen ist der Erwerber auf bestehende Überbauten hinzuweisen. Das Verschweigen eines bekannten Überbaus kann Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung begründen.
Siehe auch
Weblinks
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