Geschossigkeit
Die Geschossigkeit bestimmt, wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf
Geschossigkeit
Die Geschossigkeit bezeichnet die Anzahl der Vollgeschosse eines Gebäudes. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt und begrenzt die vertikale Ausdehnung der Bebauung.
Definition
Die Geschossigkeit gibt die zulässige Anzahl der Vollgeschosse eines Gebäudes an. Die Festsetzung erfolgt im Bebauungsplan nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Teil des Maßes der baulichen Nutzung.
Maßgeblich für die Geschossigkeit sind ausschließlich Vollgeschosse im Sinne der jeweiligen Landesbauordnung. Kellergeschosse, die überwiegend unterhalb der Geländeoberfläche liegen, sowie nicht ausgebaute Dachräume zählen in der Regel nicht zur Geschossigkeit.
Die Geschossigkeit ist neben Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) eine der zentralen Kennzahlen zur Bestimmung der Bebauungsdichte.
Festsetzung im Bebauungsplan
Im Bebauungsplan wird die zulässige Geschossigkeit auf verschiedene Arten festgesetzt:
Zahl der Vollgeschosse
Die häufigste Form ist die Angabe der Vollgeschosszahl als römische Ziffer, oft in einem Kreis:
I = Ein Vollgeschoss
II = Zwei Vollgeschosse
III = Drei Vollgeschosse
Manchmal wird auch zwingend vorgeschrieben: Nur II bedeutet, dass genau zwei Vollgeschosse gebaut werden müssen – nicht weniger und nicht mehr.
Mindest- und Höchstzahl
Der B-Plan kann auch eine Bandbreite festsetzen: II–III bedeutet mindestens zwei, höchstens drei Vollgeschosse.
Kombination mit Gebäudehöhe
Zusätzlich zur Geschossigkeit kann eine maximale Trauf- oder Firsthöhe festgesetzt sein. Das verhindert, dass hohe Geschosse zu überdimensionierten Gebäuden führen.
Vollgeschoss – wann zählt ein Geschoss?
Die Geschossigkeit bezieht sich auf Vollgeschosse. Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich:
Allgemeine Kriterien:
Mindesthöhe (meist 2,30 m)
Position über der Geländeoberfläche
Bei Dachgeschossen: ausreichende Fläche mit Mindestraumhöhe
Was typischerweise nicht zählt:
Kellergeschosse, die überwiegend unter Gelände liegen
Dachräume ohne ausreichende Höhe
Garagengeschosse unter bestimmten Voraussetzungen
Durch geschickte Planung kann ein Dachgeschoss so gestaltet werden, dass es nicht als Vollgeschoss zählt – und damit die zulässige Geschosszahl nicht ausreizt.
Bedeutung für die Planung
Die Geschossigkeit beeinflusst die Bauplanung erheblich:
Gebäudevolumen
Mehr Geschosse bedeuten mehr Fläche auf gleicher Grundfläche. Bei begrenzter Grundstücksgröße ist die Geschossigkeit der Hebel für mehr Wohn- oder Nutzfläche.
Baukosten
Höhere Gebäude sind tendenziell teurer. Ab einer bestimmten Höhe werden Aufzüge erforderlich. Der Brandschutz wird aufwendiger, die Statik komplexer.
Ortsbild
Die Geschossigkeit prägt das Erscheinungsbild einer Siedlung. Einfamilienhausgebiete mit I–II Vollgeschossen sehen anders aus als Gründerzeitviertel mit IV–V Geschossen.
Wirtschaftlichkeit
Für Investoren ist die Geschossigkeit ein wichtiger Faktor. Mehr Geschosse bedeuten mehr vermietbare Fläche auf gleichem Grundstück.
Zusammenspiel mit anderen Festsetzungen
Die Geschossigkeit steht nicht allein. Sie muss mit anderen Festsetzungen abgestimmt sein:
Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ begrenzt die überbaubare Fläche. Zusammen mit der Geschossigkeit ergibt sich das Gesamtvolumen.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ setzt die Summe aller Geschossflächen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Sie kann die Ausnutzung der Geschossigkeit begrenzen.
Beispiel: Bei GRZ 0,3 und drei Vollgeschossen wäre theoretisch GFZ 0,9 möglich. Ist die GFZ aber auf 0,6 begrenzt, muss auf einem Geschoss Fläche eingespart werden.
Gebäudehöhe
Manche B-Pläne setzen zusätzlich maximale Höhen fest. Das verhindert, dass hohe Geschosshöhen zu überdimensionierten Gebäuden führen.
Bauweise
In offener Bauweise mit Abstandsflächen führt eine hohe Geschossigkeit zu anderen Ergebnissen als in geschlossener Bauweise.
Typische Geschossigkeiten
| Gebietstyp | Übliche Geschossigkeit |
|---|---|
| Einfamilienhausgebiet | I–II |
| Reihenhausgebiet | II |
| Mehrfamilienhausgebiet (Vorstadt) | III–IV |
| Innenstadtwohngebiet | IV–VI |
| Kerngebiet | V und mehr |
Diese Werte sind Orientierung – die konkrete Festsetzung hängt von der örtlichen Situation ab.
Überschreitung der Geschossigkeit
Was tun, wenn der B-Plan weniger Geschosse erlaubt, als Sie bauen möchten? Grundsätzlich sind die Festsetzungen verbindlich. Es gibt aber Möglichkeiten:
Befreiung
Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von Festsetzungen befreit werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
Bei der Geschossigkeit ist eine Befreiung schwierig, weil die Zahl der Geschosse meist ein Grundzug der Planung ist.
Planänderung
Die Gemeinde kann den Bebauungsplan ändern und eine höhere Geschossigkeit zulassen. Das erfordert ein förmliches Planverfahren und ist nur bei entsprechendem politischen Willen möglich.
Auslegung
Manchmal lässt die Festsetzung Spielraum. Ein Dachgeschoss, das nicht als Vollgeschoss zählt, kann trotz der Geschossbegrenzung realisiert werden.
Geschossigkeit ohne Bebauungsplan
Was gilt, wenn kein B-Plan existiert? Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB – dem Einfügen in die Umgebung.
Die zulässige Geschossigkeit ergibt sich aus der Nachbarbebauung. Haben die umliegenden Gebäude zwei bis drei Vollgeschosse, dürfen Sie ähnlich bauen. Ein sechsgeschossiges Gebäude in einer Einfamilienhaussiedlung würde nicht genehmigt.
Praktische Tipps
Bei der Planung eines Bauvorhabens:
Bebauungsplan prüfen: Welche Geschossigkeit ist festgesetzt?
Vollgeschossdefinition kennen: Wie zählt die jeweilige Landesbauordnung?
Zusammenspiel beachten: GRZ und GFZ können die Ausnutzung begrenzen.
Dachgeschoss optimieren: Geschickte Planung kann ein Geschoss mehr ermöglichen.
Mit Bauamt sprechen: Bei Grenzfällen hilft eine Bauvoranfrage.
Siehe auch
Weblinks
Baunutzungsverordnung § 16 – Bundesministerium der Justiz
Häufig gestellte Fragen
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Die Geschossigkeit bezeichnet die Anzahl der Vollgeschosse eines Gebäudes. Sie begrenzt als Festsetzung im Bebauungsplan die vertikale Ausdehnung der Bebauung und ist Teil des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Zudem ist sie neben GRZ und GFZ eine zentrale Kennzahl zur Bestimmung der Bebauungsdichte.
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Die zulässige Geschossigkeit wird im Bebauungsplan festgesetzt, in der Regel als Zahl der Vollgeschosse, häufig durch römische Ziffern dargestellt. Maßgeblich ist ausschließlich, wie viele Geschosse nach der jeweiligen Landesbauordnung als Vollgeschosse gelten; zusätzlich können Mindest- und Höchstzahlen sowie Höhenbegrenzungen festgelegt werden. Die Festsetzung kann verbindlich oder als Bandbreite (z. B. II–III) erfolgen.
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Ob ein Geschoss als Vollgeschoss gilt, bestimmen die Landesbauordnungen; allgemein ist eine Mindestraumhöhe (meist etwa 2,30 m) und eine Lage überwiegend über der Geländeoberfläche erforderlich. Bei Dachgeschossen zählt nur die ausreichend hohe Fläche, während Kellergeschosse, die überwiegend unter Gelände liegen, und nicht ausgebaute Dachräume in der Regel nicht als Vollgeschosse gelten. Unter bestimmten Voraussetzungen zählen auch Garagengeschosse nicht mit.
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Sie wird dort als zulässige Zahl der Vollgeschosse festgelegt und kann durch Mindest- und Höchstzahlen sowie Trauf- oder Firsthöhen konkretisiert werden. Damit steuert der Bebauungsplan die vertikale Dichte der Bebauung und prägt Ortsbild und Ausnutzbarkeit eines Grundstücks im Zusammenspiel mit GRZ und GFZ. Abweichungen sind nur über Befreiungen oder Planänderungen möglich, wobei die Geschosszahl häufig einen Grundzug der Planung darstellt.
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