Notarbestätigung

Nach dem Notartermin passiert erstmal: nichts. Zumindest nichts Sichtbares. Der Notar arbeitet im Hintergrund. Und irgendwann kommt Post: die Faelligkeitsmitteilung, manchmal auch Notarbestätigung genannt.

Was ist die Fälligkeitsmitteilung?

Die Fälligkeitsmitteilung (auch Kaufpreisfälligkeitsmitteilung genannt) ist ein Schreiben des Notars an den Käufer. Sie teilt mit, dass alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfuellt sind.

Damit gibt der Notar gruenes Licht: Jetzt dürfen Sie zahlen. Und Sie müssen auch - die Zahlungsfrist beginnt.

Die Mitteilung ist ein wichtiger Meilenstein im Kaufprozess. Sie markiert den Übergang von der Wartephase zur Zahlungsphase.

Welche Voraussetzungen werden geprüft?

Bevor der Notar die Fälligkeitsmitteilung ausstellt, prüft er mehrere Dinge:

Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen (§ 883 BGB). Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer nochmal verkauft oder weitere Belastungen einträgt.

Das Negativzeugnis bzw. der Verzicht auf gemeindliche Vorkaufsrechte liegt vor (§ 28 Abs. 1 BauGB). Das Grundbuchamt benötigt diesen Nachweis für die spätere Eigentumsumschreibung.

Löschungsbewilligungen sind da (§ 19 GBO). Wenn alte Grundschulden gelöscht werden müssen, braucht der Notar die entsprechenden Unterlagen vom Verkäufer bzw. dessen Bank.

Gegebenenfalls sanierungsrechtliche Genehmigung (§ 144 BauGB), falls das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Ohne Genehmigung wäre das Geschäft schwebend unwirksam.

Bei Wohnungseigentum: Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG, sofern in der Teilungserklärung vereinbart.

Die Finanzierungsunterlagen der Bank liegen vor, wenn eine Grundschuld für den Käufer bestellt werden soll. Diese dienen der Grundschuldbestellung und sind keine gesetzliche Fälligkeitsvoraussetzung.

Erst wenn alles beisammen ist, kommt die Fälligkeitsmitteilung.

Der Inhalt der Bestätigung

Eine typische Notarbestaetigung enthält:

Die Bestätigung, dass die im Kaufvertrag genannten Zahlungsvoraussetzungen erfuellt sind.

Den Kaufpreis, der zu zahlen ist.

Die Bankverbindung, an die gezahlt werden soll - meist direkt an den Verkäufer oder an abzulösende Banken.

Die Zahlungsfrist - oft zehn bis vierzehn Tage ab Zugang der Bestätigung.

Wie lange dauert es bis zur Fälligkeitsmitteilung?

Das haengt vom Einzelfall ab, aber typischerweise:

Die Auflassungsvormerkung wird je nach Grundbuchamt innerhalb von wenigen Tagen bis einigen Wochen eingetragen. Die Dauer variiert regional stark.

Genehmigungen (Negativzeugnis, sanierungsrechtliche Genehmigung, WEG-Zustimmung) können parallel eingeholt werden.

Löschungsunterlagen müssen vom Verkäufer bzw. seiner Bank kommen.

Insgesamt vergehen meist drei bis acht Wochen zwischen Beurkundung und Faelligkeitsmitteilung, je nach Komplexität des Falls.

Was passiert nach der Fälligkeitsmitteilung?

Sie haben die Fälligkeitsmitteilung erhalten. Jetzt müssen Sie zahlen - fristgerecht.

Die Zahlung erfolgt laut Vertrag. Entweder direkt an den Verkäufer oder an dessen Bank zur Abloesung bestehender Kredite. In Ausnahmefällen an ein Notaranderkonto (nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse nach §§ 57, 58 BeurkG).

Nach Zahlungseingang bestaetigt der Verkäufer den Erhalt. Oder der Notar prüft den Eingang bei Abwicklung über Anderkonto.

Dann beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dafür ist regelmäßig auch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erforderlich, die das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt.

Die Eigentumsumschreibung dauert nochmal einige Wochen bis Monate, je nach Grundbuchamt und Bereitstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Zahlungsfrist einhalten

Die Frist ist ernst zu nehmen. Wer nicht rechtzeitig zahlt, gereat in Verzug. Bei kalendermäßig bestimmter Zahlungsfrist tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Verzug kostet Verzugszinsen nach § 288 BGB. Gesetzlich sind das bei Verbraucherbeteiligung 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, bei reinen Unternehmergeschäften 9 Prozentpunkte. Der Basiszinssatz liegt seit 1. Januar 2025 bei 2,27 Prozent - das bedeutet Verzugszinsen von 7,27 Prozent bzw. 11,27 Prozent pro Jahr.

Bei erheblichem Verzug kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten (§§ 323 ff. BGB). Dann ist das Geschaeft geplatzt - und Sie zahlen möglicherweise Schadensersatz.

Was wenn die Finanzierung nicht rechtzeitig kommt?

Die Bank braucht laenger als gedacht. Die Auszahlung verzoegert sich. Was tun?

Sofort mit dem Notar sprechen. Er kann den Verkäufer informieren und um Aufschub bitten.

Versuchen, die Bank zu beschleunigen. Oft haengt es an fehlenden Unterlagen oder internen Prozessen.

Auf keinen Fall ignorieren. Wer schweigt und nicht zahlt, riskiert ernsthafte Konsequenzen.

Unterschied zur Kaufpreisfaelligkeit

Die Notarbestaetigung ist nicht gleich Kaufpreisfaelligkeit. Sie bestaetigt nur, dass die Voraussetzungen erfuellt sind.

Die Faelligkeit tritt dann ein, wenn Sie die Bestätigung erhalten haben - je nach Vertrag sofort oder nach einer kurzen Frist.

Ab Faelligkeit beginnt die Zahlungsfrist. Und ab Verzug laufen Zinsen.

Praktische Tipps

Halten Sie Ihre Finanzierung bereit. Wenn die Bestätigung kommt, muss das Geld abrufbar sein.

Informieren Sie Ihre Bank rechtzeitig. Die Auszahlung braucht Zeit. Kündigen Sie an, dass bald gezahlt werden muss.

Prufen Sie die Bankverbindung. Stimmt die Kontonummer? Ist alles korrekt? Bei Überweisungen in dieser Groessenordnung ist Sorgfalt oberstes Gebot.

Heben Sie die Bestätigung auf. Sie ist ein wichtiges Dokument für Ihre Unterlagen.

Fazit

Die Notarbestaetigung ist das Signal: Jetzt wird es ernst. Alle Voraussetzungen sind erfuellt, der Kaufpreis wird faellig.

Warten Sie nicht, bis Sie die Bestätigung in den Haenden halten. Bereiten Sie die Zahlung vor, damit sie fristgerecht erfolgen kann.

Wer rechtzeitig zahlt, ist auf der sicheren Seite. Wer zoegert, riskiert Verzugszinsen oder Schlimmeres.