Was ist die Notarbestätigung?

Im Finanzierungskontext ist die Notarbestätigung eine Bestätigung des Notars gegenüber der Käuferbank, dass ihre Grundschuld vertragsgemäß an der vereinbarten Rangstelle eingetragen werden kann (Rangbestätigung). Sie ermöglicht der Bank die Darlehensauszahlung schon vor der Grundschuldeintragung. Davon zu unterscheiden ist die Fälligkeitsmitteilung, mit der der Notar dem Käufer den Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen anzeigt.

Wozu dient die Fälligkeitsmitteilung des Notars?

Sie bestätigt dem Käufer, dass die vom Notar nach dem Kaufvertrag zu überwachenden Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Wann der Kaufpreis dann zu zahlen ist, bestimmt die vertragliche Fälligkeitsregelung, häufig eine Frist von 14 Tagen ab Zugang der Mitteilung. Zusätzliche Voraussetzungen, die der Notar nicht überwacht, etwa eine vereinbarte Räumung, können daneben gesondert zu prüfen sein.

Wann kommt die Fälligkeitsmitteilung?

Sobald die vom Notar zu prüfenden Voraussetzungen nachweislich vorliegen. Als unverbindlicher Erfahrungswert nennen notarielle Praxisinformationen häufig vier bis acht Wochen nach der Beurkundung; je nach Grundbuchamt, Gemeinde und Gläubigern kann es deutlich länger dauern. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht grundsätzlich bis drei Monate nach Mitteilung des Vertrags ausüben, ein früh erteiltes Negativzeugnis klärt den Punkt vorher.

Welche Voraussetzungen müssen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sein?

Typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (entfällt bei Wohnungseigentum und Erbbaurecht) und die gesicherte Lastenfreistellung mit erfüllbaren Treuhandauflagen der Gläubiger. Je nach Fall kommen eine sanierungsrechtliche Genehmigung und bei Wohnungseigentum eine fortbestehende Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG hinzu. Maßgeblich ist immer der konkrete Kaufvertrag; die Finanzierungsunterlagen des Käufers sind keine Fälligkeitsvoraussetzung.

Darf ich den Kaufpreis bar bezahlen?

Nein. Seit dem 1. April 2023 gilt bei Immobiliengeschäften ein Barzahlungsverbot nach § 16a GwG, das auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine erfasst. Die Zahlung muss über Konten laufen, und die Beteiligten müssen dem Notar die zulässige Zahlungsweise grundsätzlich nachweisen, in der Regel per Bankbestätigung. Ausnahmen von der Nachweispflicht gelten unter anderem bis 10.000 Euro und bei Abwicklung über das Notaranderkonto.

Notarbestätigung

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen? Und was genau bestätigt der Notar eigentlich wem? Hinter dem Begriff Notarbestätigung stecken zwei verschiedene Dokumente - und die sollte man auseinanderhalten.

Zwei Begriffe, zwei Dokumente

Im Finanzierungskontext bezeichnet Notarbestätigung eine Bestätigung des Notars gegenüber der Bank des Käufers: Er bestätigt, dass ihre Grundschuld vertragsgemäß und an der vereinbarten Rangstelle eingetragen werden kann. Deshalb spricht man auch von Rangbestätigung oder Rangbescheinigung. Sie ermöglicht der Bank, das Darlehen schon auszuzahlen, bevor die Grundschuld tatsächlich im Grundbuch steht.

Davon zu unterscheiden ist die Fälligkeitsmitteilung (auch Kaufpreisfälligkeitsmitteilung): ein Schreiben des Notars an den Käufer, dass die von ihm zu überwachenden Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Im Alltag werden beide Dokumente manchmal unter Notarbestätigung zusammengefasst - gemeint ist beim Thema "Wann muss ich zahlen?" aber die Fälligkeitsmitteilung. Um sie geht es im Folgenden.

Was ist die Fälligkeitsmitteilung?

Die Fälligkeitsmitteilung bestätigt, dass die vom Notar nach dem Kaufvertrag zu überwachenden Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Wann der Kaufpreis dann tatsächlich gezahlt werden muss, richtet sich nach der vertraglichen Fälligkeitsregelung - häufig eine Frist von 10 oder 14 Tagen ab Zugang der Mitteilung.

Wichtig: Der Notar überwacht nur die Voraussetzungen, die ihm der Vertrag überträgt. Zusätzliche vereinbarte Punkte, etwa eine vollständige Räumung durch den Verkäufer, können daneben gesondert zu prüfen sein.

Die Mitteilung ist trotzdem der entscheidende Meilenstein: Sie markiert den Übergang von der Wartephase zur Zahlungsphase.

Welche Voraussetzungen prüft der Notar?

Die folgenden Punkte sind typische Voraussetzungen eines üblichen Immobilienkaufvertrags. Welche im konkreten Fall gelten, bestimmt der Vertrag:

Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen (§ 883 BGB). Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung: Spätere Verfügungen des Verkäufers können diesen Anspruch grundsätzlich nicht mehr beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB). Eine vollständige Grundbuchsperre ist sie allerdings nicht.

Das Negativzeugnis der Gemeinde liegt vor (§ 28 Abs. 1 BauGB). Es weist nach, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird - eine Genehmigung ist es nicht. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten besteht nach § 24 Abs. 2 BauGB von vornherein kein gemeindliches Vorkaufsrecht; dort entfällt dieser Punkt.

Die Lastenfreistellung ist gesichert. Für nicht übernommene Grundschulden müssen Löschungsbewilligungen und die weiteren grundbuchrechtlichen Unterlagen vorliegen (§§ 19, 27, 29 GBO) - und etwaige Treuhandauflagen der Gläubiger müssen erfüllbar sein. Die tatsächliche Löschung muss vor der Kaufpreiszahlung regelmäßig noch nicht vollzogen sein.

Gegebenenfalls eine sanierungsrechtliche Genehmigung: Bei Grundstücken in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist zu prüfen, ob nach der Sanierungssatzung und § 144 BauGB eine Genehmigung erforderlich ist oder eine Ausnahme greift (§ 144 Abs. 4 BauGB). Fehlt eine erforderliche Genehmigung, ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Bei Wohnungseigentum gegebenenfalls die Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG - aber nur, wenn eine solche Veräußerungsbeschränkung vereinbart wurde und noch fortbesteht. Zustimmen muss die dort bestimmte Person, häufig, aber nicht zwingend der Verwalter.

Hinweis zur Finanzierung

Die Unterlagen der Käuferbank für die Grundschuldbestellung sind keine Fälligkeitsvoraussetzung - der Notar wartet damit nicht auf die Finanzierung des Käufers. Umgekehrt hat die Bank eigene Auszahlungsvoraussetzungen, die die Fälligkeitsmitteilung allein nicht erfüllt. Hier kommt die eingangs erwähnte Rangbestätigung ins Spiel: Mit ihr zahlen viele Banken schon vor Eintragung der Grundschuld aus. Klären Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, was sie für die Auszahlung benötigt.

Der Inhalt der Fälligkeitsmitteilung

Eine typische Fälligkeitsmitteilung enthält:

Die Bestätigung, dass die vom Notar zu überwachenden Zahlungsvoraussetzungen vorliegen.

Den zu zahlenden Kaufpreis - bei abzulösenden Krediten aufgeteilt in Teilbeträge an die Gläubiger und den Rest an den Verkäufer.

Die Bankverbindungen, an die gezahlt werden soll.

Die Zahlungsfrist. Sie wird nicht vom Notar festgesetzt, sondern aus dem Kaufvertrag übernommen - üblich sind etwa 14 Tage ab Zugang.

Wie lange dauert es bis zur Fälligkeitsmitteilung?

Das hängt vom Einzelfall ab. Als unverbindlicher Erfahrungswert: Notarielle Praxisinformationen nennen häufig vier bis acht Wochen zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung. Je nach Grundbuchamt, Gemeinde und Gläubigern kann es deutlich länger dauern.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung dauert je nach Grundbuchamt wenige Tage bis mehrere Wochen. Genehmigungen, Zustimmungen und Bescheinigungen werden parallel angefordert. Löschungsunterlagen müssen vom Verkäufer beziehungsweise seiner Bank kommen. Für das gemeindliche Vorkaufsrecht gilt: Die Gemeinde kann es grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben - ein früh erteiltes Negativzeugnis klärt den Punkt vorher.

Was passiert nach der Fälligkeitsmitteilung?

Sie zahlen laut Vertrag - entweder direkt an den Verkäufer oder anteilig an dessen abzulösende Banken. In Ausnahmefällen läuft die Zahlung über ein Notaranderkonto; das setzt ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus (§§ 57, 58 BeurkG).

Seit dem 1. April 2023 gilt bei Immobiliengeschäften ein Barzahlungsverbot (§ 16a GwG) - erfasst sind auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine. Die Beteiligten müssen dem Notar grundsätzlich nachweisen, dass der Kaufpreis mit zulässigen Mitteln gezahlt wurde, in der Regel durch eine Bankbestätigung. Eine bloße Erklärung "Kaufpreis erhalten" genügt dafür nicht. Ausnahmen von der Nachweispflicht gelten unter anderem bei Gegenleistungen bis 10.000 Euro und bei Abwicklung über das Notaranderkonto; das Barzahlungsverbot selbst bleibt bestehen.

Anschließend beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Dafür braucht das Grundbuchamt regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Sie wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht. Die Grunderwerbsteuer ist übrigens eine vom Kaufpreis getrennte Zahlungspflicht - fällig grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.

Erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümer - die Kaufpreiszahlung allein genügt dafür nicht. Bis zur Umschreibung vergehen erfahrungsgemäß nochmals Wochen bis Monate.

Zahlungsfrist und Verzug

Wird ein fälliger Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt, kann der Käufer in Verzug geraten - eine Mahnung ist dann entbehrlich, wenn der Vertrag einen Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die Frist sich von einem Ereignis an berechnen lässt, etwa "14 Tage nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung" (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kein Verzug tritt ein, solange der Käufer die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB).

Verzug kostet Zinsen (§ 288 BGB): 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, wenn ein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Abs. 1 BGB), 9 Prozentpunkte bei Entgeltforderungen ohne Verbraucherbeteiligung (§ 288 Abs. 2 BGB). Der Basiszinssatz wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli angepasst (§ 247 BGB); seit dem 1. Juli 2026 beträgt er 1,52 Prozent - das ergibt derzeit Verzugszinsen von 6,52 Prozent beziehungsweise 10,52 Prozent pro Jahr.

Bleibt die Zahlung aus, kann der Verkäufer nach erfolgloser angemessener Nachfrist vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB) und Schadensersatz verlangen.

Was, wenn die Finanzierung nicht rechtzeitig kommt?

Die Bank braucht länger als gedacht? Nicht abwarten. Die Verzögerung der Darlehensauszahlung verschiebt Ihre Zahlungspflicht nicht.

Sprechen Sie sofort mit dem Notar - er kann die Beteiligten informieren und eine einvernehmliche Lösung begleiten. Er ist allerdings unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 BNotO), nicht Ihr Interessenvertreter. Eine Fristverlängerung müssen Sie deshalb verbindlich mit dem Verkäufer klären; die bloße Information des Notars genügt nicht.

Versuchen Sie parallel, die Bank zu beschleunigen - oft hängt es an fehlenden Unterlagen.

Sonderfall Bauträgerkauf

Beim Kauf vom Bauträger gelten die besonderen Sicherungs- und Ratenzahlungsregeln der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 MaBV): Der Kaufpreis wird nach Baufortschritt in Raten fällig, nicht auf einen Schlag.

Praktische Tipps

Halten Sie die Finanzierung bereit und klären Sie mit der Bank sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen - nicht nur die Zusage.

Beachten Sie Beträge und Empfänger genau. Ein für die abzulösende Bank bestimmter Teilbetrag darf nicht an den Verkäufer überwiesen werden.

Rechnen Sie Banklaufzeiten ein. Der Vertrag kann verlangen, dass das Geld innerhalb der Frist gutgeschrieben ist.

Prüfen Sie die Bankverbindung sorgfältig. Bei unerwartet geänderten Kontodaten: beim Notariat über die bekannten Kontaktdaten rückfragen - es kursieren gefälschte E-Mails mit ausgetauschten Konten.

Heben Sie Mitteilung und Zahlungsbelege auf. Die Belege dienen auch dem Nachweis der zulässigen Zahlungsweise nach § 16a GwG.

Fazit

Die Fälligkeitsmitteilung ist der zentrale Schritt beim gesicherten Vollzug des Immobilienkaufs; die Notarbestätigung im engeren Sinn ist die Rangbestätigung für die Bank. Maßgeblich bleiben die Zahlungsregelungen des Kaufvertrags. Bereiten Sie die Auszahlung frühzeitig vor, beachten Sie die Zahlungsanweisungen genau und halten Sie die Zahlungsnachweise bereit - dann läuft die entscheidende Phase des Kaufs ohne Verzugsrisiko.

Notarbestätigung: Rangbestätigung und Fälligkeitsmitteilung