Mietrechtsnovelle

Eine Mietrechtsnovelle bezeichnet eine Gesetzesänderung im Mietrecht. Das Mietrecht ist hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Der Bundestag kann diese Regelungen ändern, um auf gesellschaftliche Entwicklungen und politische Zielsetzungen zu reagieren.

Gesetzgebungskompetenz

Das Mietrecht gehört zum bürgerlichen Recht und fällt damit in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz). Die Länder haben keine eigene Gesetzgebungskompetenz für mietrechtliche Regelungen, wie das Scheitern des Berliner Mietendeckels 2021 zeigte.

Änderungen im Mietrecht können nur durch Bundesgesetze erfolgen.

Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029

Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Neuerung: Auch Wohnungen, die zwischen 2014 und 2019 erstmals vermietet wurden, fallen nun unter die Mietpreisbremse. Früher waren sie ausgenommen.

Sanktionierung: Verstöße gegen die Mietpreisbremse können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Dies unterstreicht die Ernsthaftigkeit der Regelung.

Modernisierungsumlage

Die Regeln für die Modernisierungsumlage wurden verschärft:

Absenkung des Umlagesatzes: Früher konnten Vermieter 11 Prozent (später 8 Prozent) der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Seit den jüngsten Reformen gilt ein Satz von 6 Prozent nach § 559 Abs. 1 BGB.

Kappungsgrenzen: Pro Quadratmeter darf die Miete nach Modernisierung nur um einen festgelegten Betrag steigen. Dies schützt Mieter vor extremen Mieterhöhungen nach Modernisierungen.

Die Regelung soll energetische Modernisierungen weiterhin ermöglichen, aber soziale Verdrängung verhindern.

Geplante Änderungen bei Indexmieten

Die Indexmiete ist unter politischem Druck. In Zeiten hoher Inflation führte sie zu erheblichen Mieterhöhungen, die viele Mieter belasteten.

Die Bundesjustizministerin plant mit dem Arbeitstitel "Mietrecht II" Reformen zur Begrenzung von Indexmieterhöhungen. Konkrete Details sind noch nicht bekannt, aber die Richtung ist klar: Mieter sollen vor übermäßigen inflationsbedingten Mietsteigerungen geschützt werden.

Ob und wann diese Regelung kommt, ist offen. Vermieter sollten sich darauf einstellen, dass Indexmietverträge rechtlich eingeschränkt werden könnten.

Formvorschriften Gewerbemietverträge

Für Gewerbemietverträge haben sich die Formvorschriften gelockert. Nach § 550 BGB musste ein Vertrag mit einer Laufzeit über einem Jahr bisher schriftlich abgeschlossen werden. Seit 2025 reicht die Textform.

Das bedeutet: Eine E-Mail oder ein elektronisches Dokument ist ausreichend. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich.

Diese Erleichterung gilt ausdrücklich nicht für Wohnraummietverhältnisse. Hier bleiben die strengeren Formerfordernisse bestehen.

CO2-Preis und Kostenverteilung

Der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe steigt 2025 auf 55 Euro pro Tonne. Dies verteuert das Heizen mit Öl oder Gas erheblich.

Die Kosten werden nach einem Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Die Verteilung hängt von der energetischen Qualität des Gebäudes ab:

• Energieeffiziente Gebäude (Klassen A+ bis C): Mieter tragen die vollen CO2-Kosten

• Mittlere Effizienz (Klassen D bis F): Anteilige Verteilung

• Schlechte Effizienz (Klassen G und H): Vermieter trägt den Großteil der CO2-Kosten

Das Modell soll Vermieter zu energetischer Sanierung anreizen. Wer nicht saniert, zahlt stärker für die CO2-Abgabe.

Wohngeld-Plus

Das Wohngeld wurde 2025 um durchschnittlich 15 Prozent erhöht. Dies ist keine Mietrechtsnovelle im engeren Sinn, betrifft aber viele Mieter.

Die Erhöhung soll gestiegene Mieten und Lebenshaltungskosten ausgleichen. Der Kreis der Berechtigten wurde bereits 2023 deutlich erweitert. Mieter, die Schwierigkeiten bei der Mietzahlung haben, sollten prüfen, ob sie Anspruch auf Wohngeld haben.

Neue Wohngemeinnützigkeit

Seit 2025 gibt es die Neue Wohngemeinnützigkeit. Sozial orientierte Wohnungsunternehmen erhalten Steuererleichterungen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum anbieten und dauerhaft günstig vermieten.

Das Ziel ist die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Gemeinnützige Träger sollen neben privaten Vermietern und kommunalen Wohnungsunternehmen eine dritte Säule des Wohnungsmarkts bilden.

Für Mieter bedeutet dies potenziell mehr bezahlbare Wohnungen.

Diskutierte weitere Reformen

Die politische Diskussion über Mietrecht geht weiter. Diskutiert werden:

Bundesweiter Mietendeckel: Nach dem Scheitern des Berliner Modells könnte nur der Bund einen Mietendeckel einführen. Dies ist politisch umstritten.

Strengere Regeln für möblierten Wohnraum: Einige Vermieter umgehen die Mietpreisbremse, indem sie Wohnungen möbliert vermieten. Hier könnten schärfere Regelungen kommen.

Regulierung von Kurzzeitmieten: Kurze Laufzeiten ermöglichen häufigere Mieterhöhungen. Eine Regulierung wird erwogen.

Welche dieser Vorschläge umgesetzt werden, hängt von den politischen Mehrheiten ab.

Entwicklungsrichtung

Die Mietrechtsnovellen der letzten Jahre zeigen eine deutliche Tendenz zum verstärkten Mieterschutz:

• Mietpreisbremse verlängert und verschärft

• Modernisierungsumlage gesenkt

• CO2-Kosten teilweise auf Vermieter verlagert

• Transparenzpflichten für Vermieter erhöht

Ob dieser Trend anhält, wird sich in den kommenden Legislaturperioden zeigen. Die Wohnungspolitik bleibt ein politisches Schwerpunktthema.

Bedeutung für Vermieter und Mieter

Vermieter sollten ihre Verträge und Praktiken überprüfen:

• Sind Indexmietverträge noch sinnvoll?

• Werden die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten?

• Sind Modernisierungsumlagen korrekt berechnet?

Mieter sollten ihre Rechte kennen:

• Gilt die Mietpreisbremse?

• Ist die Miete überhöht?

• Sind Modernisierungsumlagen rechtmäßig?

Beide Seiten sollten die Rechtsentwicklung beobachten und bei Bedarf fachlichen Rat einholen.

Weiterführende Informationen

Aktuelle Gesetze sind auf gesetze-im-internet.de abrufbar. Das Bundesministerium der Justiz informiert über geplante Gesetzesvorhaben. Der Deutsche Mieterbund und Haus & Grund als Eigentümerverband bieten Informationen und Beratung zu aktuellen Rechtsänderungen.

Das Mietrecht entwickelt sich kontinuierlich weiter. Wer vermietet oder mietet, sollte über aktuelle Novellen informiert bleiben, um Rechte und Pflichten zu kennen und wahrzunehmen.