Tilgung bei Immobilienfinanzierungen

Die Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung der Darlehensschuld. Sie ist neben dem Zins die zweite Komponente der regelmäßigen Darlehensrate und bestimmt maßgeblich die Gesamtlaufzeit sowie die Höhe der gesamten Zinsbelastung einer Baufinanzierung.

Zusammensetzung der Darlehensrate

Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die konstante monatliche Rate aus zwei variablen Komponenten zusammen:

1. Zinsanteil: Berechnet auf Basis der aktuellen Restschuld und des vereinbarten Zinssatzes

2. Tilgungsanteil: Verbleibendes Budget nach Abzug der Zinsen, das zur Schuldenreduzierung verwendet wird

Rechenbeispiel: Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einem Zinssatz von 3,5% und einer monatlichen Rate von 1.000 Euro entfallen initial etwa 729 Euro auf Zinsen und 271 Euro auf Tilgung. Mit sinkender Restschuld reduziert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Anfängliche Tilgung

Der Tilgungssatz wird als jährlicher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme vereinbart. Übliche Tilgungssätze liegen zwischen 1% und 4%.

Berechnungsbeispiel: Bei 250.000 Euro Darlehen und 2% anfänglicher Tilgung beträgt die jährliche Tilgung 5.000 Euro, entsprechend etwa 417 Euro monatlich im ersten Jahr.

Empfohlene Tilgungshöhen

Mindestempfehlung

Für Baufinanzierungen wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2%, besser 3% empfohlen. Höhere Tilgungssätze verkürzen die Gesamtlaufzeit erheblich und reduzieren die Gesamtzinsbelastung substanziell.

Auswirkung der Tilgungshöhe auf Gesamtkosten

Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst die Gesamtkosten einer Finanzierung erheblich:

Vergleichsrechnung: 300.000 Euro Darlehen bei 3,5% Zinsen

Die Differenz der Gesamtzinsbelastung beträgt 180.000 Euro. Die höhere monatliche Belastung von 500 Euro führt zu erheblichen langfristigen Einsparungen.

Tilgungseffekt (Tilgungsprogression)

Bei Annuitätendarlehen verändert sich die Zusammensetzung der Rate kontinuierlich:

• Zu Beginn: Hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil

• Im Verlauf: Durch Schuldenreduzierung sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt proportional

• Gegen Ende: Nahezu ausschließlich Tilgung

Beispiel: Bei 2% anfänglicher Tilgung kann nach 10 Jahren die effektive Tilgung bei 3,5% oder höher liegen – bei unveränderter nominaler Rate.

Flexible Tilgungsgestaltung

Tilgungssatzwechsel

Einige Kreditinstitute bieten die Option, den Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist anzupassen. Typische Regelungen:

• 1-2 kostenfreie Tilgungswechsel pro Zinsbindungsperiode

• Anpassung zwischen definierten Grenzen (z.B. 1% bis 10%)

• Keine Anpassung in den ersten 12 Monaten

Diese Flexibilität ermöglicht Anpassungen bei veränderten Lebensumständen (Einkommenssteigerung, zusätzliche Belastungen).

Sondertilgungen

Sondertilgungen ermöglichen außerplanmäßige Tilgungsleistungen und verkürzen die Gesamtlaufzeit zusätzlich. Die Vertragskonditionen definieren:

• Zulässige Sondertilgungsbeträge (typisch 5-10% pro Jahr)

• Zeitpunkte für Sondertilgungen

• Eventuelle Gebühren

Wirtschaftliche Bedeutung höherer Tilgung

Jeder zusätzliche Tilgungsprozentpunkt reduziert die Gesamtzinsbelastung überproportional:

Beispielrechnung: 300.000 Euro Darlehen, 3,5% Zinsen

• Erhöhung von 2% auf 3% Tilgung → Zinsersparnis ca. 50.000 Euro

• Verkürzung der Laufzeit um 6-8 Jahre

Die eingesparten Zinsen stehen für alternative Verwendungen (Altersvorsorge, Konsum) zur Verfügung.

Tilgungsstrategien

Konservative Strategie

• Anfängliche Tilgung 2-2,5%

• Fokus auf Liquiditätsreserve

• Geeignet bei unsicheren Einkommensperspektiven

Ausgewogene Strategie

• Anfängliche Tilgung 3%

• Balance zwischen Schuldenabbau und Liquidität

• Empfohlen für Standardsituationen

Aggressive Strategie

• Anfängliche Tilgung 4% oder höher

• Maximaler Schuldenabbau

• Voraussetzung: Stabile Einkommenssituation, ausreichende Liquiditätsreserven

Tilgung bei verschiedenen Darlehensformen

Annuitätendarlehen

Konstante Rate, automatisch steigende Tilgung (Standardfall)

Tilgungsdarlehen

Konstante Tilgung, sinkende Gesamtrate

Festdarlehen (endfälliges Darlehen)

Keine laufende Tilgung, Gesamttilgung am Laufzeitende

Berücksichtigung bei der Finanzierungsplanung

Bei der Festlegung der Tilgungshöhe sollten folgende Faktoren berücksichtigt werden:

1. Einkommenssituation: Tragbare monatliche Belastung

2. Lebensplanung: Renteneintrittsalter, Familienplanung

3. Liquiditätsreserve: Aufrechterhaltung ausreichender Rücklagen

4. Zinsumfeld: Bei niedrigen Zinsen höhere Tilgung sinnvoll

Die Entscheidung für eine bestimmte Tilgungshöhe sollte nicht ausschließlich auf Basis der anfänglichen Ratenhöhe, sondern unter Berücksichtigung der Gesamtkosten über die Laufzeit getroffen werden.