Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Eigenkapital bezeichnet die finanziellen Mittel, die ein Darlehensnehmer aus eigenen Ressourcen für den Erwerb oder Bau einer Immobilie aufbringen kann. Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst maßgeblich die Konditionen der Baufinanzierung und die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage.

Bedeutung des Eigenkapitals

Das Eigenkapital reduziert das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut und führt zu günstigeren Zinskonditionen. Der Beleihungsauslauf, das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert, dient als zentrale Kennzahl für die Risikobewertung.

Empfohlene Eigenkapitalquoten

Mindestanforderungen

Kreditinstitute erwarten üblicherweise die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital. Diese umfassen:

• Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% je nach Bundesland)

• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% bis 2%)

• Maklercourtage (regional unterschiedlich, 3% bis 7%)

Die Gesamtnebenkosten belaufen sich typischerweise auf 10% bis 15% des Kaufpreises.

Optimale Eigenkapitalquoten

Eine Differenz von 20 Prozentpunkten in der Eigenkapitalquote kann zu Zinsunterschieden von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten führen, was über die Laufzeit erhebliche Kostenunterschiede zur Folge hat.

Anrechenbare Eigenkapitalmittel

Als Eigenkapital gelten verschiedene Vermögenswerte:

Liquide Mittel

• Guthaben auf Giro-, Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonten

• Sofort verfügbare Barmittel

Wertpapiere

• Aktien, Investmentfonds, ETFs

• Anleihen

Wertpapiere werden aufgrund von Kursschwankungen häufig mit einem Sicherheitsabschlag von 10% bis 20% bewertet.

Versicherungsprodukte

• Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen

• Bausparguthaben

Immobilienvermögen

• Vorhandene, unbelastete Grundstücke

• Bestehende Immobilien mit vorhandenem Eigenkapitalanteil

Eigenleistungen (Muskelhypothek)

Bei Neubauvorhaben können Eigenleistungen als Eigenkapital angerechnet werden. Kreditinstitute bewerten nachgewiesene handwerkliche Qualifikationen mit 5% bis 15% der Bausumme. Die Bewertung erfolgt konservativ, da Eigenleistungen Termin- und Qualitätsrisiken bergen.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (100%-Finanzierung) oder einschließlich Nebenkosten (110%-Finanzierung) ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

Voraussetzungen

• Überdurchschnittliche Bonität

• Hohes, sicheres Einkommen

• Werthaltige Immobilie in guter Lage

• Umfassende SCHUFA-Auskunft

Kostenaspekte

Vollfinanzierungen unterliegen erheblichen Zinsaufschlägen von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten gegenüber Standardfinanzierungen mit 20% Eigenkapital. Bei einer Darlehenssumme von 350.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit können die Mehrkosten 40.000 bis 60.000 Euro betragen.

Risiken

Bei geringer Eigenkapitalquote besteht das Risiko einer Unterdeckung bei vorzeitigem Verkauf. Wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt, verbleibt eine Restforderung trotz Veräußerung der Immobilie.

Optimale Finanzierungsstrategie

Risikoreduzierung

Eine Eigenkapitalquote von mindestens 20% des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten bietet:

• Deutlich günstigere Zinskonditionen

• Reduziertes Restschuld-Risiko

• Höhere Finanzierungssicherheit

Liquiditätsreserve

Nach Einbringung des Eigenkapitals sollte eine Liquiditätsreserve von mindestens drei Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben verbleiben. Diese Reserve sollte nicht als Eigenkapital eingesetzt werden.

Nicht anrechenbare Mittel

Folgende Positionen qualifizieren nicht als Eigenkapital:

• Zweckgebundene Rücklagen (Altersvorsorge, Ausbildungsrücklagen)

• Fremdkapital aus Konsumentenkrediten

• Bereits anderweitig verpfändete oder belastete Vermögenswerte

• Nicht verfügbare, langfristig gebundene Mittel

Kreditinstitute prüfen die Herkunft der Eigenmittel systematisch. Der Versuch, Konsumentenkredite als Eigenkapital auszugeben, führt zur Ablehnung des Finanzierungsantrags.

Steuerliche Aspekte

Bei vermieteten Immobilien können Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden, was die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit höherer Fremdkapitalquoten erhöhen kann. Bei selbstgenutzten Immobilien existiert keine steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten.