Variationskoeffizient

Der Variationskoeffizient ist ein relatives Streuungsmaß: Er drückt aus, wie stark Werte um ihren Mittelwert schwanken – und zwar unabhängig vom absoluten Preisniveau. In der Immobilienbewertung dient er als schnelles Qualitätsmaß dafür, wie verlässlich eine Sammlung von Vergleichspreisen ist.

Was ist der Variationskoeffizient?

Der Variationskoeffizient (auch Variabilitätskoeffizient, Abkürzung VarK oder v) ist der Quotient aus Standardabweichung und Mittelwert. Während die Standardabweichung eine absolute Größe in €/m² ist, ist der Variationskoeffizient dimensionslos und wird häufig in Prozent angegeben.

Genau das ist sein Vorteil: Eine Standardabweichung von 200 €/m² bedeutet bei einem Mittelwert von 3.235 €/m² eine geringe Streuung, bei einem Mittelwert von 800 €/m² aber eine sehr hohe. Der Variationskoeffizient macht beide Fälle direkt vergleichbar.

Die Formel

v = s / x̄

Dabei ist s die Standardabweichung und x̄ der Mittelwert. Multipliziert man das Ergebnis mit 100, erhält man den Variationskoeffizienten in Prozent.

Für das Beispiel aus der Standardabweichung (Mittelwert 3.235 €/m², Standardabweichung ≈ 198 €/m²):

v = 198 / 3.235 ≈ 0,061 = 6,1 %

Ein Wert von rund 6 % steht für eine sehr homogene, gut verwertbare Datenbasis.

Rechner

Geben Sie Ihre Vergleichswerte ein – der Rechner ermittelt Mittelwert, Standardabweichung und Variationskoeffizient und bewertet die Streuung automatisch:

Interpretation der Werte

Zur Einordnung der Streuung haben sich in der Sachverständigenpraxis Richtwerte etabliert. Diese sind nicht normiert – weder die ImmoWertV 2021 noch die Anwendungshinweise (ImmoWertA) geben feste Schwellenwerte vor. Sie dienen als praktische Orientierung (verbreitete Bandbreiten, vgl. u. a. Petersen/Schnoor/Seitz/Vogel, „Verkehrswertermittlung von Immobilien“):

Je niedriger der Variationskoeffizient, desto enger liegen die Vergleichspreise beieinander und desto belastbarer ist der abgeleitete Wert. Werte über 0,30 deuten darauf hin, dass die herangezogenen Objekte kaum vergleichbar sind oder der Markt sehr heterogen ist.

Anwendung in der Immobilienbewertung

Der Variationskoeffizient ist im Vergleichswertverfahren ein verbreitetes Qualitätsmaß – gesetzlich vorgeschrieben ist er allerdings nicht:

• Vergleichspreise prüfen: Ein niedriger Koeffizient bestätigt, dass die ausgewählten Vergleichsobjekte tatsächlich ähnlich sind.

• Bodenrichtwerte ableiten: Gutachterausschüsse nutzen ihn teilweise, um die Verlässlichkeit von Bodenrichtwerten und Vergleichsfaktoren aus der Kaufpreissammlung zu beurteilen – etwa in Grundstücksmarktberichten zur Auswertung von Regressionsanalysen.

• Regressions- und Marktanalysen: Er hilft, die Güte statistischer Auswertungen im Grundstücksmarktbericht einzuordnen.

Er ist dabei nur eine von mehreren Plausibilitätskennzahlen; ergänzend werden etwa Median, Interquartilsabstand oder das Bestimmtheitsmaß (R²) herangezogen.

Grenzen des Variationskoeffizienten

• Bei einem Mittelwert nahe null wird der Koeffizient instabil und verliert seine Aussagekraft.

• Er reagiert empfindlich auf Ausreißer – einzelne Extremwerte sollten vor der Berechnung kritisch geprüft werden.

• Er ersetzt nicht die fachliche Beurteilung der Vergleichbarkeit, sondern ergänzt sie um eine statistische Kennzahl.

Fazit

Der Variationskoeffizient übersetzt die Standardabweichung in ein relatives, über Preisniveaus hinweg vergleichbares Maß. Als kompakte Kennzahl für die Datenqualität ist er ein nützliches Praxisinstrument, um die Belastbarkeit eines Vergleichswerts auf einen Blick einzuschätzen – auch wenn er gesetzlich nicht vorgeschrieben ist.