Kommunmauer (Nachbarwand)

Die Kommunmauer, im Gesetz Nachbarwand und umgangssprachlich auch halbscheidige Mauer oder Giebelmauer genannt, ist eine Wand, die auf der Grundstücksgrenze steht und dazu bestimmt ist, von den Gebäuden beider Nachbargrundstücke genutzt zu werden. Sie ist das klassische Konstruktionsprinzip älterer Doppelhäuser und Reihenhäuser sowie geschlossener Blockrandbebauung: Beide Haushälften teilen sich eine gemeinsame Trennwand auf der Grenze, statt zwei getrennte Wände zu errichten.

Abgrenzung zur Grenzwand

Die Kommunmauer ist von der Grenzwand zu unterscheiden. Die Grenzwand steht unmittelbar an der Grenze, aber vollständig auf dem Grundstück ihres Erbauers und gehört ihm allein. Die Nachbarwand steht dagegen auf der Grenze selbst, in der Regel je etwa zur Hälfte auf beiden Grundstücken. Welche Konstellation vorliegt, ist bei Streit über Unterhaltung, Anbau oder Abriss die erste und wichtigste Frage; Aufschluss geben Bauakten, Katasterunterlagen und notfalls eine Grenzvermessung.

Rechtliche Grundlagen

Das BGB enthält keine speziellen Vorschriften zur Nachbarwand, stellt aber mit den Regeln über Grenzanlagen (§§ 921, 922 BGB) den allgemeinen Rahmen; die Einzelheiten regeln die Nachbarrechtsgesetze der Länder, in Nordrhein-Westfalen die Vorschriften über die Nachbarwand im Nachbarrechtsgesetz NRW (§§ 7 ff. NachbG NRW). Danach darf eine Nachbarwand nur mit Einwilligung des Nachbarn auf die Grenze gebaut werden. Das Gesetz regelt außerdem Anzeigepflichten, die Anbauvergütung und die Folgen späterer Veränderungen.

Für die Eigentumsfrage gilt nach der Rechtsprechung: Solange nur der Erbauer die Wand nutzt, steht sie ihm zu; mit dem vereinbarungsgemäßen Anbau des Nachbarn wird die Wand eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne der §§ 921, 922 BGB. Von da an sind beide Nachbarn zur Mitbenutzung berechtigt, tragen die Unterhaltungskosten im Zweifel je zur Hälfte, und keiner darf die Wand ohne Zustimmung des anderen beseitigen oder so verändern, dass ihre Benutzung durch den anderen beeinträchtigt wird.

Anbau und Anbauvergütung

Baut der Nachbar an die Nachbarwand an, nutzt er eine Wand mit, die der Erbauer bezahlt hat. Die Nachbarrechtsgesetze gewähren dem Erbauer deshalb eine Anbauvergütung: Der Anbauende hat einen Anteil des Wertes der Wand zu erstatten, bezogen auf den durch den Anbau genutzten Teil. Der Anbau muss öffentlich-rechtlich zulässig sein; eine allgemeine nachbarrechtliche Anzeigepflicht für den bloßen Anbau sieht das NachbG NRW nicht vor, wohl aber für besondere Fälle wie die Erhöhung der Nachbarwand. Vor dem Anbau empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung über Vergütung, Ausführung und künftige Unterhaltung; für die Bauausführung an der Grenze gewährt das Hammerschlags- und Leiterrecht das nötige Betretungsrecht.

Abriss einer Haushälfte

Konflikte entstehen regelmäßig, wenn eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus abgerissen wird: Die Kommunmauer trennt dann nicht mehr zwei beheizte Gebäude, sondern steht frei. Der Abreißende darf die gemeinsame Wand nicht beseitigen und muss sie in einem Zustand hinterlassen, der das verbleibende Gebäude weiter schützt; dazu gehören nach der Rechtsprechung insbesondere Witterungsschutz und die Erhaltung der Standsicherheit. Wer den Abriss plant, sollte die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen (Verkleidung, Abdichtung, gegebenenfalls Wärmeschutz) früh mit dem Nachbarn und der Bauaufsicht klären; wer die verbleibende Haushälfte besitzt, sollte Zustand und Schäden vor und nach dem Abriss dokumentieren.

Brandschutz

Bei aneinandergebauten Gebäuden übernimmt die Trennwand auf der Grenze regelmäßig die Funktion der Brandwand: Sie muss die Ausbreitung von Feuer auf das Nachbargebäude verhindern und den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen. Öffnungen sind in ihr grundsätzlich unzulässig. Bei Umbauten an Bestandsgebäuden mit Kommunmauer, etwa Durchbrüchen, Schornsteinzügen oder Installationsschlitzen, ist deshalb neben dem Nachbarrecht stets das Brandschutzrecht zu prüfen.

Bedeutung beim Immobilienkauf

Beim Erwerb von Doppelhaushälften und Reihenhäusern aus dem Bestand lohnt der Blick auf die Trennwand: Handelt es sich um eine Kommunmauer, bestehen dauerhafte gegenseitige Rechte und Pflichten (Mitbenutzung, hälftige Unterhaltung, kein einseitiger Abriss), die nicht im Grundbuch stehen, sondern sich unmittelbar aus dem Gesetz ergeben. Schallschutzmängel gemeinsamer Wände, ungeklärte Anbauvergütungen und geplante Abrisse auf dem Nachbargrundstück sind typische Punkte für die Ankaufsprüfung.

Siehe auch

• Grenzwand

• Gemeinschaftliche Grenzeinrichtung

• Brandwand

• Hammerschlagsrecht

Weblinks

• § 921 BGB - Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen

• § 922 BGB - Art der Benutzung und Unterhaltung

• Nachbarrechtsgesetz NRW