Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuerart, sondern die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegen der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahmeregelung greift.

Rechtliche Grundlagen

Maßgeblich ist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Erfasst werden Veräußerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der in Abhängigkeit vom zu versteuernden Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer liegt.

Die Steuer wird mit der jährlichen Einkommensteuererklärung erhoben – konkret in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte). Eine gesonderte Festsetzung wie bei der Grunderwerbsteuer erfolgt nicht.

Spekulationsfrist

Die zehnjährige Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags des Verkäufers, nicht mit dem Eintrag im Grundbuch und nicht mit der Kaufpreiszahlung. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung der Tag der notariellen Beurkundung des obligatorischen Vertrags.

Ein Verkauf einen Tag nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt steuerfrei. Wer am 15. Juni 2016 einen Kaufvertrag notariell beurkundet hat, kann ab dem 16. Juni 2026 steuerfrei veräußern.

Ausnahme: Eigennutzung

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder

• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die zweite Variante verlangt keine vollständigen Kalenderjahre. Eine Selbstnutzung vom 31. Dezember des Vorvorjahres bis zum 1. Januar des Verkaufsjahres erfüllt formal die Anforderung – in der Praxis sind ein vollständiges Mittel-Jahr plus zwei Kalendertage am Anfang und Ende ausreichend (BFH-Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).

Als eigene Wohnzwecke gilt die Nutzung durch den Eigentümer selbst oder durch unterhaltsberechtigte Kinder, für die ein Anspruch auf Kindergeld besteht. Die unentgeltliche Überlassung an Eltern, Geschwister oder andere Angehörige erfüllt diese Voraussetzung nicht; der Bundesfinanzhof hat dies zuletzt für die Überlassung an die (Schwieger-)Mutter ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23).

Auch eine nicht dauervermietete Zweit- oder Ferienwohnung kann unter die Eigennutzungsausnahme fallen, sofern sie tatsächlich vom Eigentümer genutzt wird und keine fremde Nutzung erfolgt (BFH IX R 37/16, siehe oben).

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus folgender Formel:

Veräußerungserlös − Anschaffungs- und Herstellungskosten − Veräußerungskosten + in Anspruch genommene Abschreibungen = Veräußerungsgewinn

Zu den abziehbaren Anschaffungskosten zählen der ursprüngliche Kaufpreis sowie die seinerzeit angefallenen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision). Herstellungskosten umfassen nachträgliche bauliche Maßnahmen, die über den Erhaltungszustand hinausgehen.

Veräußerungskosten sind alle unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängenden Aufwendungen: Maklercourtage des Verkäufers, Energieausweis, Inserationskosten, Notar- und Grundbuchgebühren auf Verkäuferseite. Eine vom Verkäufer geleistete Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank ist im Grundsatz ebenfalls als Veräußerungskosten anzusetzen; die konkrete Einordnung hängt jedoch vom Einzelfall ab und kann je nach Konstellation auch den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden (vgl. BFH-Urteil vom 06.12.2005, VIII R 34/04).

AfA-Hinzurechnung

Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG werden die während der Haltedauer in Anspruch genommenen Absetzungen für Abnutzung (AfA) dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet. Das gilt sowohl für die lineare Gebäude-AfA von regelmäßig zwei oder drei Prozent jährlich als auch für degressive oder erhöhte Sonderabschreibungen.

Bei einer vermieteten Immobilie, die zehn Jahre gehalten und mit zwei Prozent linear abgeschrieben wurde, beträgt die kumulierte AfA bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro genau 40.000 Euro. Diese 40.000 Euro erhöhen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn entsprechend.

Bei eigengenutzten Immobilien fällt keine AfA an, sodass die Hinzurechnung entfällt – ein praktischer Grund, warum Selbstnutzer auch außerhalb der Eigennutzungsausnahme oft besser stehen.

Zu beachten ist der aktuelle Abschreibungssatz: Für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 beträgt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG nicht mehr zwei, sondern drei Prozent jährlich. Bei einer Veräußerung neuerer Mietobjekte fällt die Hinzurechnung der bereits in Anspruch genommenen AfA daher entsprechend höher aus.

Freigrenze

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres steuerfrei, sofern er unter 1.000 Euro liegt. Die Grenze wurde durch das Wachstumschancengesetz zum 1. Januar 2024 von 600 auf 1.000 Euro angehoben.

Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Wird sie auch nur geringfügig überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Verlustverrechnung

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen ausschließlich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Ein Ausgleich mit Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen oder aus Vermietung und Verpachtung ist ausgeschlossen; ebenso ausgeschlossen ist der allgemeine Verlustabzug nach § 10d EStG.

Nicht ausgeglichene Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d EStG die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften des unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraums (Verlustrücktrag) oder nachfolgender Veranlagungszeiträume (Verlustvortrag). Verrechenbar bleibt der Verlust dabei stets nur innerhalb des Verrechnungskreises des § 23 EStG (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG).

Sonderfall Erbschaft und Schenkung

Bei Erbschaft und Schenkung tritt der Erwerber als Rechtsnachfolger in die Position des bisherigen Eigentümers ein. Nach § 23 Abs. 1 EStG ist dem Einzelrechtsnachfolger bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Die Spekulationsfrist wird damit nicht neu in Gang gesetzt, sondern läuft ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers weiter.

Hat der Erblasser die Immobilie 2018 erworben und wird sie 2024 vererbt, läuft die Spekulationsfrist für den Erben bereits 2028 ab. Veräußert der Erbe vor diesem Termin mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer an. Verkauft er danach, ist der Gewinn steuerfrei.

Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf den Vermögensübergang ist unabhängig hiervon zu beurteilen.

Gewerblicher Grundstückshandel

Werden innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, geht die Rechtsprechung typisierend von einem gewerblichen Grundstückshandel aus (3-Objekt-Grenze).

Mit der Annahme der Gewerblichkeit entfällt die zehnjährige Spekulationsfrist. Sämtliche Veräußerungsgewinne unterliegen dann der Gewerbesteuer und der Einkommensteuer auf gewerbliche Einkünfte. Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung greift hier nicht.

Bei unentgeltlichem Erwerb gelten nach den Einkommensteuer-Hinweisen 2024 (EStH Anhang 17 Tz. 9–11) differenzierte Regeln:

• Erbschaft: Geerbte Grundstücke werden grundsätzlich nicht in die 3-Objekt-Grenze einbezogen. Eine Ausnahme greift, wenn der Erbe einen bereits vom Erblasser begonnenen gewerblichen Grundstückshandel fortsetzt oder unmittelbar vor der Veräußerung umfangreiche werterhöhende Maßnahmen durchführt.

• Schenkung und vorweggenommene Erbfolge: Schenkungsweise übertragene Grundstücke werden bei zeitnaher Veräußerung in die 3-Objekt-Grenze einbezogen – sowohl beim Schenker als auch beim Beschenkten.

Berechnungsbeispiel

Ein Anleger erwirbt 2018 eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 Euro zuzüglich 25.000 Euro Kaufnebenkosten. In den folgenden sechs Jahren werden 30.000 Euro AfA in Anspruch genommen. 2024 wird die Wohnung für 350.000 Euro veräußert; Veräußerungskosten betragen 12.000 Euro.

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag ergibt sich eine Spekulationssteuer von rund 41.200 Euro.

Gestaltungsansätze

Legale Möglichkeiten zur Reduzierung oder Vermeidung der Spekulationssteuer umfassen:

Abwarten: Der Ablauf der Zehnjahresfrist ist der sicherste Weg. Bereits eine Verschiebung des Notartermins um wenige Tage kann erhebliche Steuerbeträge sparen.

Eigennutzung herstellen: Wer eine vermietete Immobilie selbst bezieht und die Drei-Jahres-Voraussetzung erfüllt, vermeidet die Steuer auch bei kürzerer Haltedauer.

Veräußerungskosten dokumentieren: Maklergebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen und ähnliche Aufwendungen mindern den Gewinn. Belege sollten lückenlos aufbewahrt werden.

Werbungskostenbelege aufbewahren: Originalbelege zu Anschaffungs- und Herstellungskosten sollten bis nach Ablauf der Spekulationsfrist verfügbar bleiben, da das Finanzamt sie für die Gewinnermittlung benötigt.

Bedeutung für Verkäufer

Vor einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist sollte die steuerliche Belastung sorgfältig kalkuliert werden. Der persönliche Einkommensteuersatz bestimmt die effektive Höhe der Spekulationssteuer und kann den Veräußerungsgewinn erheblich schmälern.

Eine frühzeitige steuerliche Beratung lohnt sich, insbesondere bei vermieteten Immobilien mit hoher AfA, bei Verkäufen innerhalb von Familienverbünden und bei Konstellationen, die die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel berühren können.

Weiterführende Informationen

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 23 EStG. Anwendungsfragen werden in den Einkommensteuer-Hinweisen zu § 23 EStG und im Anhang 17 des EStH (Gewerblicher Grundstückshandel) des Bundesfinanzministeriums konkretisiert. Bei komplexen Sachverhalten – insbesondere bei der Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel – empfiehlt sich die Einschaltung eines Steuerberaters.