Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In ihr werden alle Entscheidungen getroffen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen — von der Bestellung des Verwalters über die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan bis zu Sanierungsbeschlüssen. Rechtlich geregelt ist sie in den §§ 23 ff. WEG.

Rechtliche Grundlage

Die Eigentümerversammlung ist nach § 23 WEG das Gremium, in dem die Wohnungseigentümer ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten regeln. Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Versammlung neu strukturiert; mit Wirkung zum 17.10.2024 kann zudem nach § 23 Abs. 1a WEG die rein virtuelle Versammlung beschlossen werden, wenn eine Dreiviertelmehrheit zustimmt — alternativ bleibt das schon zuvor mögliche hybride Format.

Beschlüsse der Versammlung sind grundsätzlich für alle Eigentümer bindend, auch für solche, die nicht teilgenommen oder dagegen gestimmt haben — sofern die Beschlüsse nicht innerhalb der Anfechtungsfrist (siehe unten) angefochten werden.

Einberufung

Der Verwalter beruft die Versammlung ein. Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, erfolgt die Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG).

Mindestens einmal jährlich muss eine ordentliche Versammlung stattfinden, in der über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Entlastung des Verwalters entschieden wird.

Außerordentliche Versammlungen sind einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG) oder dringende Beschlüsse anstehen.

Die Einladung muss spätestens drei Wochen vor der Versammlung in Textform zugehen und die Tagesordnung enthalten. Über Tagesordnungspunkte, die nicht angekündigt waren, dürfen keine Beschlüsse gefasst werden — mit Ausnahme reiner Geschäftsordnungsbeschlüsse.

Beschlussfähigkeit

Mit der WEG-Reform 2020 wurde die frühere Quote für Beschlussfähigkeit aufgehoben. Die Versammlung ist seither unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG). Auch wenn nur ein Eigentümer erscheint, können wirksame Beschlüsse gefasst werden.

Diese Neuregelung soll Blockaden durch Abwesenheit verhindern. Eigentümer, die ihre Interessen wahren wollen, müssen selbst teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen.

Stimmrecht und Mehrheiten

Das Stimmrecht richtet sich grundsätzlich nach Köpfen — jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seines Sondereigentums (§ 25 Abs. 2 WEG). Abweichende Regelungen sind in der Teilungserklärung möglich (z.B. Objektstimmrecht oder Stimmrecht nach Miteigentumsanteil).

Einfache Mehrheit genügt für gewöhnliche Verwaltungsmaßnahmen (§ 25 Abs. 1 WEG): Reparaturen, Hausmeistervergabe, Beschlüsse zur ordnungsmäßigen Erhaltung.

Qualifizierte Mehrheiten sind für bestimmte Maßnahmen vorgesehen. Bauliche Veränderungen können seit der Reform durch einfache Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG), allerdings tragen die Kosten je nach Beschlussart entweder nur die zustimmenden Eigentümer oder alle gemeinsam (§ 21 WEG).

Allstimmigkeit ist nur noch in seltenen Fällen erforderlich, etwa bei Änderung der Teilungserklärung.

Siehe auch Stimmrecht in der WEG für eine detaillierte Behandlung.

Vollmachten

Eigentümer können sich in der Versammlung vertreten lassen. Die Vollmacht muss in Textform erteilt sein. In vielen Gemeinschaften ist üblich, dass eine Person nur eine begrenzte Anzahl von Vollmachten halten darf, um Stimmenkonzentration zu verhindern. Solche Beschränkungen erfordern nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung — ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt nicht (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 178/11).

Beschlussfassung und Protokoll

Beschlüsse kommen durch Abstimmung zustande. Sie werden im Versammlungsprotokoll dokumentiert (§ 24 Abs. 6 WEG), das vom Versammlungsleiter und einem Eigentümer zu unterzeichnen ist; besteht ein Verwaltungsbeirat, unterzeichnet zusätzlich dessen Vorsitzender oder Stellvertreter. Eine Kopie geht an alle Eigentümer.

Beschlüsse müssen rechtlich zulässig sein und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Beschlüsse, die gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung verstoßen, sind anfechtbar oder sogar nichtig.

Anfechtung von Beschlüssen

Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (§ 45 WEG). Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung eingereicht werden. Verfahrensregeln zur Beschlussklage enthält § 44 WEG.

Gründe für eine erfolgreiche Anfechtung sind etwa:

• Formfehler bei der Einberufung (zu kurze Einladungsfrist, fehlende Tagesordnung)

• Beschluss zu nicht angekündigtem Tagesordnungspunkt

• Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung

• Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

• Verletzung des rechtlichen Gehörs eines Eigentümers

Beschlüsse, die in Kernbereiche eines Eigentumsrechts eingreifen (z.B. Entzug des Sondereigentums), sind nichtig und können jederzeit geltend gemacht werden.

Praktische Bedeutung

Die Eigentümerversammlung ist der wichtigste Termin im WEG-Jahr. Wer Mitspracherechte wahren möchte, sollte sich vorab informieren über:

• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

• Anstehende Sanierungsbeschlüsse (Dach, Heizung, Energetische Sanierung)

• Verwalterbestellung oder -abberufung

• Bauliche Veränderungen anderer Eigentümer

Bei größeren Investitionsentscheidungen lohnt es sich, vorab Sachverständigenangebote einzuholen oder mit anderen Eigentümern Mehrheiten zu sondieren. Ein gut vorbereitetes Auftreten in der Versammlung ist oft entscheidend, da Beschlüsse meist nur einmal pro Jahr gefasst werden und die Anfechtung ein langwieriger Weg ist.