Stimmrecht WEG

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt, wer in der Eigentümerversammlung abstimmen darf und wie viele Stimmen dem einzelnen Eigentümer zustehen.

Gesetzliche Regelung

§ 25 WEG normiert das Stimmrecht. Nach dem gesetzlichen Grundsatz verfügt jeder Wohnungseigentümer über eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er besitzt.

Dieses Kopfprinzip (auch Kopfstimmprinzip) soll verhindern, dass einzelne Eigentümer mit mehreren Einheiten die Beschlussfassung dominieren. Ein Eigentümer mit einer kleinen Einraumwohnung hat demnach dasselbe Stimmgewicht wie ein Eigentümer mehrerer großer Wohnungen.

Abweichende Stimmrechtsregelungen

Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichende Regelungen vorsehen:

Objektprinzip: Jede Eigentumseinheit gewährt eine Stimme. Eigentümer mehrerer Wohnungen verfügen über entsprechend viele Stimmen.

Wertprinzip: Die Stimmenzahl richtet sich nach dem Miteigentumsanteil. Höhere Anteile führen zu größerem Stimmgewicht.

Mischformen: Für unterschiedliche Beschlussgegenstände können verschiedene Stimmrechtsprinzipien gelten.

Die konkrete Ausgestaltung ergibt sich aus den Gründungsdokumenten der jeweiligen Gemeinschaft.

Stimmrechtsvertretung

Wohnungseigentümer können sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Die Erteilung einer schriftlichen Vollmacht wird empfohlen.

Als Bevollmächtigte kommen grundsätzlich in Betracht: Ehepartner, andere Eigentümer, der Verwalter, Rechtsanwälte oder sonstige Dritte. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis zulässiger Vertreter einschränken.

Der Bevollmächtigte übt das Stimmrecht im Namen des Eigentümers aus. Die Stimmabgabe entfaltet dieselbe Rechtswirkung wie die persönliche Ausübung.

Stimmrechtsausschluss

In bestimmten Konstellationen ist ein Eigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen:

Bei Beschlüssen über Rechtsgeschäfte mit ihm selbst
Bei Beschlüssen über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn
Bei Entlastungsbeschlüssen betreffend seine Person

Beispiel: Ein Eigentümer, der zugleich als Verwalter tätig ist, darf bei Abstimmungen über seine Wiederbestellung oder Abberufung nicht mitstimmen.

Stimmenthaltung

Eigentümer können sich der Stimme enthalten. Enthaltungen werden weder als Ja- noch als Nein-Stimme gewertet.

Für die Mehrheitsberechnung bleiben Enthaltungen grundsätzlich unberücksichtigt. Maßgeblich sind nur die tatsächlich abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft.

Mehrheitserfordernisse

Die erforderliche Mehrheit hängt vom Beschlussgegenstand ab:

Einfache Mehrheit: Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen. Dies ist der Regelfall gemäß § 25 Absatz 1 WEG.

Qualifizierte Mehrheit: Bei baulichen Veränderungen sind nach § 20 WEG zwei Drittel der abgegebenen Stimmen erforderlich, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Einstimmigkeit: Änderungen der Teilungserklärung bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Absatz 1 WEG).

Mehrere Miteigentümer einer Einheit

Steht eine Wohnungseinheit mehreren Personen gemeinschaftlich zu (beispielsweise Ehepaaren oder Erbengemeinschaften), haben die Miteigentümer gemeinsam nur eine Stimme.

Die Miteigentümer müssen sich über die Stimmabgabe einigen. Bei Uneinigkeit kann die Stimme nicht ausgeübt werden und gilt als nicht abgegeben.

In Fällen zerstrittener Erbengemeinschaften kann dies zu einer faktischen Blockade führen.

Protokollierung

Der Verwalter dokumentiert die Abstimmungsergebnisse im Versammlungsprotokoll. Das Protokoll enthält mindestens eine zusammenfassende Darstellung der Abstimmungsergebnisse.

Bei strittigen Beschlüssen empfiehlt sich eine namentliche Abstimmung mit Einzelaufzeichnung der Stimmabgabe zur Vermeidung späterer Beweisschwierigkeiten.

Fehlerhafte Beschlussfassung

Fehler bei der Stimmenauszählung machen den Beschluss anfechtbar. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.

Typische Fehlerquellen:

Berücksichtigung von Stimmen ausgeschlossener Eigentümer
Fehlerhafte Behandlung von Enthaltungen
Unzutreffende Mehrheitsberechnung
Nichtbeachtung qualifizierter Mehrheitserfordernisse

Vollversammlungsbeschluss

Sind alle Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend oder vertreten, kann über nicht angekündigte Tagesordnungspunkte beschlossen werden, sofern alle Anwesenden der Behandlung zustimmen.

Diese Regelung ermöglicht flexible Beschlussfassungen bei Vollversammlungen, setzt jedoch das Einverständnis aller Teilnehmer voraus.

Hinweise für die Praxis

Vor der Eigentümerversammlung sollte geprüft werden:

Welches Stimmrechtsprinzip in der jeweiligen Gemeinschaft gilt
Ob eine Vollmacht bei Abwesenheit erforderlich ist
Welche Mehrheitserfordernisse für die zu treffenden Beschlüsse gelten

Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Beschlussfassung ist die einmonatige Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung zu beachten.

Stimmrecht WEG - Wer darf abstimmen?