Disagio bei der Immobilienfinanzierung

Das Disagio, auch Damnum oder Abgeld genannt, bezeichnet einen Abschlag vom Nominalbetrag eines Darlehens bei dessen Auszahlung. Der Darlehensnehmer erhält einen geringeren Betrag ausgezahlt als im Darlehensvertrag vereinbart, muss jedoch den vollen Nominalbetrag zuzüglich Zinsen zurückzahlen.

Definition und Funktionsweise

Beim Disagio handelt es sich um eine Form der Zinsvorauszahlung. Die Differenz zwischen Nominalbetrag und Auszahlungsbetrag wird prozentual ausgedrückt und bei Vertragsabschluss einbehalten. Im Gegenzug liegt der Nominalzins niedriger als bei einem Darlehen ohne Disagio.

Berechnungsbeispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro mit 4% Disagio erfolgt die Auszahlung über 96.000 Euro, während die Rückzahlungsverpflichtung 100.000 Euro zuzüglich der vereinbarten Zinsen umfasst. Um den benötigten Betrag von 100.000 Euro zu erhalten, müsste ein Nominalbetrag von etwa 104.167 Euro aufgenommen werden.

Wirtschaftliche Auswirkung

Das Disagio führt zu einer Verschiebung der Zinsbelastung. Während die monatliche Rate aufgrund des niedrigeren Nominalzinssatzes sinkt, erhöht sich die Gesamtbelastung durch die einbehaltene Summe. Der Effektivzins, der sämtliche Kreditkosten abbildet, bleibt bei vergleichbaren Angeboten mit und ohne Disagio nahezu identisch.

Steuerliche Behandlung

Die steuerliche Absetzbarkeit des Disagios unterscheidet sich grundlegend nach der Nutzungsart der finanzierten Immobilie:

Vermietete Immobilien

Bei vermieteten Objekten kann das Disagio als Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist eine sofortige Absetzung im Jahr der Auszahlung zulässig, sofern das Disagio als marktüblich gilt. Marktüblichkeit wird bei Disagio-Sätzen bis 5% bei Zinsbindungsfristen ab fünf Jahren angenommen. Höhere Disagio-Beträge können im Einzelfall ebenfalls als marktüblich anerkannt werden, wenn sie wirtschaftlich begründet sind.

Bei vorzeitiger Darlehensablösung ist eine anteilige Rückgängigmachung des steuerlichen Abzugs erforderlich.

Selbstgenutzte Immobilien

Seit 1996 besteht bei Eigennutzung keine steuerliche Abzugsfähigkeit des Disagios. Für Erwerber selbstgenutzter Immobilien bietet das Disagio somit keinen steuerlichen Vorteil.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) muss das Disagio bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt werden. Dies gewährleistet die Vergleichbarkeit verschiedener Kreditangebote. Bei Disagio-Sätzen über 5% können besondere Offenlegungspflichten bestehen.

Das Disagio ist im Gegensatz zu Bearbeitungsgebühren, die der Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt hat (BGH-Urteil vom 13.05.2014, Az. XI ZR 405/12), weiterhin zulässig, da es Teil der Zinsgestaltung und nicht als separate Gebühr konstruiert ist.

Verbreitung in der Baufinanzierung

In der klassischen Baufinanzierung für selbstgenutzte Immobilien hat das Disagio erheblich an Bedeutung verloren. Einige Bausparkassen erheben jedoch weiterhin Disagio-Beträge zwischen 1% und 3% bei Bauspardarlehen.

Abgrenzung zum Agio

Das Agio stellt das Gegenteil des Disagios dar. Beim Agio erfolgt die Auszahlung zum Nominalbetrag, während die Rückzahlungsverpflichtung den Nominalbetrag übersteigt. Agios spielen in der modernen Baufinanzierung eine untergeordnete Rolle.

Wirtschaftliche Bewertung

Die Vorteilhaftigkeit eines Disagios hängt von mehreren Faktoren ab:

Steuerliche Situation: Bei Vermietung und hohem Grenzsteuersatz kann die sofortige Abzugsfähigkeit vorteilhaft sein
Liquiditätssituation: Das einbehaltene Disagio reduziert die verfügbare Liquidität zum Auszahlungszeitpunkt
Alternative Verwendung: Die einbehaltene Summe könnte alternativ als zusätzliches Eigenkapital eingesetzt werden, was zu günstigeren Zinskonditionen führen könnte
Planungssicherheit: Die Zinsbindungsfrist sollte der geplanten Darlehensnutzung entsprechen

Bei der Bewertung von Finanzierungsangeboten ist der Effektivzins als primäres Vergleichskriterium heranzuziehen, da dieser sämtliche Kostenkomponenten einschließlich des Disagios abbildet.

Disagio: Wann sich der Zinsabschlag bei der Baufinanzierung lohnt