Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine besondere Form der Mietzinsvereinbarung, bei der die Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss für bestimmte Zeiträume im Voraus festgelegt werden. Die rechtliche Grundlage bildet § 557a BGB.

Definition und Rechtsgrundlage

Gemäß § 557a BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten um festgelegte Beträge steigt. Diese Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und die einzelnen Staffeln müssen konkret benannt werden.

Gesetzliche Anforderungen

Eine wirksame Staffelmietvereinbarung erfordert:

1. Schriftform: Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag getroffen werden

2. Bestimmtheit: Betrag und Zeitpunkt jeder Erhöhung müssen exakt festgelegt sein

3. Beidseitige Unterschrift: Alle Vertragsparteien müssen zustimmen

Ungültig sind:

• Prozentuale Staffelungen ohne Bezugsgröße

• Unbestimmte Zeitpunkte ("nach Bedarf")

• Mündliche Vereinbarungen

• Nachträgliche einseitige Änderungen

Unterschied zu anderen Mietmodellen

Staffelmiete vs. Indexmiete

Staffelmiete vs. klassische Mieterhöhung

Im Gegensatz zum Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB:

• Keine Begründungspflicht: Verweis auf ortsübliche Vergleichsmiete entfällt

• Keine Zustimmung erforderlich: Erhöhung erfolgt automatisch

• Keine Kappungsgrenze: Die 15%-20% Grenze innerhalb von drei Jahren gilt nicht

• Kein Widerspruchsrecht: Mieter kann nicht widersprechen

Vorteile und Nachteile

Vorteile für Vermieter

• Planungssicherheit: Kalkulierbare Mieteinnahmen über Jahre hinweg

• Inflationsausgleich: Schutz vor realer Mietentwertung

• Verwaltungsaufwand: Keine aufwändigen Mieterhöhungsverfahren

• Rechtssicherheit: Keine Auseinandersetzungen über Mietspiegelanpassungen

Vorteile für Mieter

• Transparenz: Vollständige Kenntnis aller zukünftigen Mietkosten

• Budgetplanung: Langfristige finanzielle Planbarkeit

• Schutz vor Marktentwicklung: In stark steigenden Märkten potziell günstiger als marktübliche Anpassungen

Nachteile für Vermieter

• Marktrisiko: Bei starken Mietsteigerungen bleiben Erträge hinter Markt zurück

• Inflationsrisiko: Staffeln können real an Wert verlieren

• Bindungswirkung: Nachträgliche Anpassung an geänderte Verhältnisse ausgeschlossen

Nachteile für Mieter

• Automatische Erhöhungen: Keine Einflussmöglichkeit auf Mietsteigerungen

• Marktunabhängigkeit: Profitieren nicht von stagnierender oder sinkender Marktmiete

• Langfristige Bindung: Höhere Zahlungsverpflichtungen auch bei schlechter Wirtschaftslage

Zulässige und unzulässige Staffelungen

Zulässige Vereinbarungen

Beispiel für wirksame Staffelmiete:

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt:
- vom 01.01.2026 bis 31.12.2026: 1.000,00 EUR
- vom 01.01.2027 bis 31.12.2027: 1.050,00 EUR
- vom 01.01.2028 bis 31.12.2028: 1.100,00 EUR
- ab 01.01.2029: 1.150,00 EUR

Merkmale:

• Konkrete Euro-Beträge

• Eindeutige Zeitpunkte

• Mindestens 12 Monate zwischen Erhöhungen

• Aufsteigende Staffelung

Unzulässige Vereinbarungen

Ungültige Formulierungen:

1. "Die Miete erhöht sich jährlich um 3%" ❌

   • Prozentuale Staffelung ohne konkrete Beträge

2. "Die Miete steigt nach zwei Jahren um einen angemessenen Betrag" ❌

   • Unbestimmter Erhöhungsbetrag

3. "Die Miete erhöht sich entsprechend der Inflationsrate" ❌

   • Variable Bezugsgröße (das wäre eine Indexmiete nach § 557b BGB)

4. "Die Miete kann nach einem Jahr erhöht werden" ❌

   • "Kann"-Formulierung statt fester Vereinbarung

Mindestlaufzeit zwischen Staffeln

§ 557a Abs. 2 BGB schreibt vor, dass zwischen zwei Staffeln mindestens ein Jahr liegen muss. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde.

Zulässig:

• Erhöhung zum 01.01.2026 und nächste Erhöhung zum 01.01.2027 ✓

• Erhöhung zum 15.03.2026 und nächste Erhöhung zum 15.03.2027 ✓

Unzulässig:

• Erhöhung zum 01.01.2026 und nächste Erhöhung zum 01.12.2026 ❌

• Halbjährliche Staffelungen ❌

Betriebskosten und Nebenkosten

Die Staffelmiete bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Betriebskosten werden davon nicht erfasst:

• Nebenkostenabrechnungen bleiben weiterhin möglich

• Betriebskostenpauschalen können separat vereinbart werden

• Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB sind grundsätzlich ausgeschlossen

Mieterhöhung bei Modernisierung

Wichtiger Hinweis: Bei einer Staffelmietvereinbarung ist eine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter kann die Modernisierungskosten nicht auf die Miete umlegen, solange die Staffelmietvereinbarung gilt.

Ausnahme: Energetische Modernisierungen nach § 555b BGB können unter bestimmten Voraussetzungen dennoch zu einer Umlage berechtigen.

Verhältnis zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB gilt auch für Staffelmietverträge:

• Erstmiete: Darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen (sofern Mietpreisbremse gilt)

• Staffelerhöhungen: Unterliegen nicht der Mietpreisbremse

• Bestandsmieten: Mietpreisbremse gilt nicht bei Staffelmieten in bestehenden Mietverhältnissen

Anwendungsbeispiel

Bei Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse:

Ortsübliche Vergleichsmiete: 10,00 EUR/m²
Zulässige Höchstmiete: 11,00 EUR/m² (110%)

Staffelmietvereinbarung:
Jahr 1: 11,00 EUR/m² ✓ (zulässig)
Jahr 2: 11,50 EUR/m² ✓ (Staffelung greift, Mietpreisbremse nicht mehr relevant)
Jahr 3: 12,00 EUR/m² ✓ (Staffelung greift)

Beendigung und Änderung

Vorzeitige Beendigung

Die Staffelmietvereinbarung endet:

• Mit Beendigung des Mietverhältnisses

• Durch Aufhebungsvertrag beider Parteien

• Nach Ablauf der letzten vereinbarten Staffel (dann gelten die allgemeinen Erhöhungsregelungen)

Änderungsmöglichkeiten

Eine einseitige Änderung der vereinbarten Staffeln ist ausgeschlossen. Änderungen sind nur möglich durch:

1. Einvernehmliche Anpassung: Neue schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter

2. Neuer Mietvertrag: Aufhebung des alten Vertrags und Abschluss eines neuen Vertrags

3. Teilweise Unwirksamkeit: Sind einzelne Staffeln unwirksam, bleiben die übrigen wirksam

Nach Auslaufen der Staffeln

Wenn alle vereinbarten Staffeln durchlaufen sind, gilt die Miete der letzten Staffel weiter. Der Vermieter kann dann:

• Nach den allgemeinen Regeln des § 558 BGB Mieterhöhungen verlangen

• Eine neue Staffelmietvereinbarung treffen (mit Zustimmung des Mieters)

• Eine Indexmiete vereinbaren (mit Zustimmung des Mieters)

Kündigung und Kündigungsfristen

Die normalen Kündigungsfristen des BGB gelten auch bei Staffelmietverträgen:

• Mieter: Kündigung mit dreimonatiger Frist zum Monatsende (§ 573c BGB)

• Vermieter: Kündigung nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf, Vertragsverletzung, etc.)

Die Staffelmietvereinbarung stellt keine Mindestvertragslaufzeit dar. Der Mieter ist nicht verpflichtet, bis zum Ende der Staffelperioden zu mieten.

Steuerliche Behandlung

Für Vermieter

• Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern

• Zuflussprinzip: Miete gilt in dem Jahr als zugeflossen, in dem sie gezahlt wurde

• Staffelvereinbarung ermöglicht präzise Einnahmenplanung über mehrere Jahre

Für Mieter

• Mietzahlungen sind nicht steuerlich absetzbar (außer bei beruflicher Nutzung)

• Keine Auswirkungen auf Werbungskostenabzug bei häuslichem Arbeitszimmer

Rechtsprechung und Fallstricke

Wichtige Urteile

BGH-Urteil vom 16.07.2008 (VIII ZR 181/07):

• Staffelmietvereinbarungen müssen konkrete Eurobeträge enthalten

• Prozentuale Erhöhungen ohne festen Bezugswert sind unwirksam

BGH-Urteil vom 18.06.2014 (VIII ZR 289/13):

• Modernisierungsmieterhöhung neben Staffelmiete ist grundsätzlich ausgeschlossen

• Ausnahme nur bei ausdrücklicher abweichender Vereinbarung

Häufige Fehler

1. Unzureichende Schriftform: E-Mail oder WhatsApp-Nachricht genügt nicht

2. Unklare Formulierungen: "Die Miete erhöht sich regelmäßig" ist zu unbestimmt

3. Zu kurze Abstände: Staffeln im Abstand von weniger als 12 Monaten sind unwirksam

4. Koppelung an externe Faktoren: Referenz auf Mietspiegel oder Inflationsrate ist unzulässig

Praktische Empfehlungen

Für Vermieter

• Marktanalyse: Staffeln sollten realistische Mietentwicklung abbilden

• Beratung: Vor Vertragsabschluss rechtliche und steuerliche Beratung einholen

• Dokumentation: Alle Vereinbarungen schriftlich und eindeutig formulieren

• Transparenz: Staffeln klar und übersichtlich darstellen

Für Mieter

• Kalkulation: Langfristige Belastung bis zur letzten Staffel durchrechnen

• Verhandlung: Bei Neuvermietung Staffelhöhe und -anzahl verhandeln

• Vergleich: Mit klassischem Mietvertrag und Marktmiete vergleichen

• Prüfung: Vertragsentwurf vor Unterschrift durch Mieterverein oder Anwalt prüfen lassen

Siehe auch

• Mietvertrag mit Indexmiete

• Mieterhöhungsverlangen

• Mietpreisbremse

• Betriebskosten

• Modernisierungsumlage

• Konventionelles Mietverhältnis

Weblinks

• § 557a BGB - Staffelmiete

• § 557b BGB - Indexmiete

• § 558 BGB - Mieterhöhung

• Deutscher Mieterbund - Staffelmiete