Hausgeld

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Es deckt die laufenden Kosten der gemeinschaftlichen Bewirtschaftung sowie Zuführungen zur Erhaltungsrücklage (vor WEMoG 2020: Instandhaltungsrücklage). Rechtliche Grundlage ist der jährlich beschlossene Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG.

Rechtliche Grundlage

Nach § 28 WEG stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan auf, in dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr veranschlagt werden. Aus diesem Plan ergeben sich die monatlichen Vorauszahlungen — das Hausgeld. Die Eigentümerversammlung beschließt den Wirtschaftsplan; mit dem Beschluss wird die Zahlungspflicht jedes Eigentümers begründet.

Am Ende des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, in der die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verglichen werden. Differenzen werden als Nachzahlung oder Guthaben ausgewiesen.

Zusammensetzung des Hausgelds

Das Hausgeld setzt sich typischerweise aus drei Komponenten zusammen:

Bewirtschaftungskosten: Laufende Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Aufzug, Gebäudeversicherung, Verwaltungsentgelt.

Erhaltungsrücklage: Eine planmäßige Rücklage für künftige größere Reparaturen und Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; seit der WEG-Reform 2020 lautet der gesetzliche Begriff „Erhaltungsrücklage", früher „Instandhaltungsrücklage"). Die Höhe wird in der Eigentümerversammlung beschlossen.

Sonderumlagen: Außerplanmäßige Beiträge, etwa für eine unerwartete Großreparatur oder für eine energetische Sanierung, deren Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt sind. Sie werden separat beschlossen und sind technisch kein Bestandteil des regulären Hausgelds.

Verteilungsschlüssel

Die Verteilung der Kosten auf die Eigentümer richtet sich grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Abweichende Schlüssel sind möglich:

• Verbrauchsabhängig bei Heizung und Warmwasser (verpflichtend nach Heizkostenverordnung)

• Nach Wohneinheit bei Müllabfuhr oder Aufzug, soweit dies in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss geregelt ist

• Nach tatsächlichem Verbrauch bei Wasser, soweit Einzelzähler vorhanden sind

Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Möglichkeit gestärkt, Kostenverteilungsschlüssel durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Höhe des Hausgelds

Die Höhe des Hausgelds variiert stark je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Übliche Größenordnungen liegen zwischen 3 und 6 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Bei Häusern mit Aufzug, Schwimmbad oder umfassendem Concierge-Service kann das Hausgeld deutlich darüber liegen.

Beispielrechnung: Eine 80 m²-Wohnung mit einem Hausgeld von 4,50 €/m² ergibt eine monatliche Zahlung von 360 €. Davon entfallen typischerweise rund 80 € auf die Instandhaltungsrücklage.

Umlage auf Mieter

Vermieter dürfen einen Teil des Hausgelds als Nebenkosten auf Mieter umlegen, aber nur den in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Betriebskostenanteil. Nicht umlegbar sind:

• Verwaltungsentgelt

• Erhaltungsrücklage

• Rechts- und Beratungskosten der Gemeinschaft

• Bankgebühren des Gemeinschaftskontos

• Reparaturkosten (außer im Rahmen der Sach- und Haftpflichtversicherung)

In der Praxis lassen sich grob 60–75 Prozent des Hausgelds als Nebenkosten an Mieter weiterreichen. Vermieter sollten dies in der Kalkulation der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Steuerliche Behandlung

Für selbstgenutztes Wohneigentum ist das Hausgeld steuerlich grundsätzlich nicht abzugsfähig. Eine Ausnahme bilden die in § 35a EStG genannten haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, soweit sie im Hausgeld enthalten sind (z.B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum). Hier ist eine Steuerermäßigung bis zu festgelegten Höchstbeträgen möglich. Die Bescheinigung über die abzugsfähigen Anteile muss der Verwalter ausstellen.

Bei vermieteten Wohnungen wird das Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Allerdings nur der Bewirtschaftungsanteil — Zuführungen zur Erhaltungsrücklage (ehem. Instandhaltungsrücklage) sind erst dann abzugsfähig, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24).

Hausgeldrückstände

Bleibt ein Eigentümer mit dem Hausgeld in Verzug, kann die Gemeinschaft die rückständigen Beträge gerichtlich geltend machen. In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldforderungen der laufenden Periode und der letzten zwei Jahre ein Vorrecht (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), höchstens jedoch bis zu 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts. In besonders gravierenden Fällen kommt zudem eine Entziehungsklage nach § 17 WEG in Betracht.

Eigentümer sollten beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen, ob der Voreigentümer Hausgeldrückstände hinterlässt. Diese gehen zwar nicht automatisch auf den Erwerber über, können aber die Liquidität der Gemeinschaft und damit auch die Werthaltigkeit der eigenen Wohnung gefährden.

Praktische Hinweise

Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung sollten vor Vertragsabschluss:

• Das aktuelle Hausgeld und den Wirtschaftsplan einsehen

• Die Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen, um anstehende Sonderumlagen zu identifizieren

• Die Jahresabrechnungen der letzten zwei Jahre einsehen

• Bei größeren Häusern eine Begehung mit einem Sachverständigen erwägen

Ein hohes Hausgeld ist nicht zwingend nachteilig — eine gut gefüllte Rücklage schützt vor unerwarteten Sonderumlagen und erhält den Wert der Immobilie. Ein auffallend niedriges Hausgeld kann dagegen auf einen Investitionsstau hindeuten.