Erhaltungssatzung

Mit einer Erhaltungssatzung bestimmt die Gemeinde Gebiete, in denen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Rechtsgrundlage ist § 172 BauGB. Für Eigentümer und Käufer bedeutet eine Erhaltungssatzung einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt neben der Baugenehmigung; in Milieuschutzgebieten kann sie darüber hinaus Modernisierungen begrenzen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von einer Genehmigung abhängig machen.

Die drei Satzungstypen

§ 172 Abs. 1 BauGB unterscheidet drei Erhaltungsziele:

Städtebauliche Eigenart (Ensembleschutz): Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt. Geschützt wird das Orts- und Straßenbild, etwa eine gründerzeitliche Blockrandbebauung oder eine Arbeitersiedlung. Die Genehmigung darf versagt werden, wenn die bauliche Anlage das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst städtebaulich bedeutsam ist. Der Ensembleschutz ist vom Denkmalschutz zu unterscheiden, der sich nach Landesrecht richtet und strengere Anforderungen stellt.

Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz): Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Hier geht es nicht um Gebäude, sondern um die Verdrängung angestammter Bewohner. Die Genehmigung für Änderungen darf versagt werden, wenn die Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht unter anderem, wenn die Maßnahme nur der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient (§ 172 Abs. 4 BauGB); Luxusmodernisierungen können dagegen untersagt werden.

Städtebauliche Umstrukturierung: Erhaltung bei Umstrukturierungen, damit diese sozialverträglich ablaufen.

Umwandlungsschutz in Milieuschutzgebieten

In Gebieten einer Milieuschutzsatzung können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum (Teilungserklärung) der Genehmigung bedarf (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Mehrere Länder haben solche Umwandlungsverordnungen erlassen. Daneben enthält § 250 BauGB einen eigenständigen, von Erhaltungssatzungen unabhängigen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, sofern die Landesregierung ein solches Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten; im selben Gebiet geht die Regelung des § 250 BauGB einer Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB vor.

Gemeindliches Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung steht der Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). In Milieuschutzgebieten üben Städte dieses Recht teils aktiv aus oder verlangen vom Käufer eine Abwendungsvereinbarung, in der er sich etwa verpflichtet, für eine bestimmte Zeit nicht in Wohnungseigentum umzuwandeln und keine Luxusmodernisierung durchzuführen. Der Ausübung sind allerdings Grenzen gesetzt: Wird das Grundstück bereits entsprechend den Erhaltungszielen genutzt, darf das Vorkaufsrecht nicht allein auf die Vermutung gestützt werden, der Käufer werde künftig erhaltungswidrig handeln (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Der Notar klärt im Kaufvollzug ab, ob die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet; ohne das sogenannte Negativzeugnis wird der Eigentumsübergang nicht vollzogen.

Woran erkennt man eine Erhaltungssatzung?

Anders als der Sanierungsvermerk wird eine Erhaltungssatzung nicht im Grundbuch vermerkt. Sie ergibt sich nur aus den Satzungen der Gemeinde. Vor dem Kauf oder einer geplanten Umbau-, Aufteilungs- oder Modernisierungsmaßnahme sollte daher beim Planungs- oder Bauamt abgefragt werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt; viele Städte veröffentlichen die Gebietskulissen online.

Bedeutung für Eigentümer und Käufer

Eine Erhaltungssatzung schränkt die Verwertungsmöglichkeiten spürbar ein: Aufteilung in Eigentumswohnungen, umfassende Modernisierung, Dachausbau und Abriss stehen unter Genehmigungsvorbehalt und können versagt oder mit Auflagen versehen werden; beim Ensembleschutz ist zusätzlich auch die Errichtung neuer baulicher Anlagen genehmigungspflichtig (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Bei der Kalkulation eines Ankaufs, insbesondere von Mehrfamilienhäusern mit Aufteilungsabsicht, ist die Satzungslage deshalb ein zentraler Prüfpunkt. Wer ohne die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung baut oder rückbaut, handelt ordnungswidrig und riskiert Rückbauanordnungen.

Siehe auch

• Sanierungsvermerk

• Bebauungsplan

• Vorkaufsrecht

• Teilungserklärung

Weblinks

• § 172 BauGB - Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten

• § 24 BauGB - Allgemeines Vorkaufsrecht

• § 250 BauGB - Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten