Sanierungsvermerk
Der Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs zeigt an, dass ein Grundstück in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt und Kauf wie Belastung genehmigungspflichtig sind.
Zuletzt aktualisiert: 12.10.2026
Sanierungsvermerk
Der Sanierungsvermerk ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die anzeigt, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Er ist keine Belastung im eigentlichen Sinn, sondern ein Warnhinweis mit erheblichen praktischen Folgen: Im Sanierungsgebiet stehen Grundstücksgeschäfte und Bauvorhaben unter einem Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde, und nach Abschluss der Sanierung können Ausgleichsbeträge fällig werden.
Entstehung
Die Gemeinde legt ein Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen, durch Satzung förmlich als Sanierungsgebiet fest (§ 142 BauGB). Sie teilt dem Grundbuchamt die betroffenen Grundstücke mit; das Grundbuchamt trägt daraufhin von Amts wegen in die Grundbücher ein, dass eine Sanierung durchgeführt wird (§ 143 Abs. 2 BauGB). Einer Bewilligung des Eigentümers bedarf es nicht.
Folgen: Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB
Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen nach § 144 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde insbesondere:
Bauvorhaben sowie die Beseitigung baulicher Anlagen und erhebliche, wertsteigernde Veränderungen
die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts
die Bestellung von Rechten am Grundstück, etwa einer Grundschuld
Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
die Begründung von Baulasten
Im sogenannten vereinfachten Sanierungsverfahren kann die Gemeinde die Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte ausschließen (§ 142 Abs. 4 BauGB); maßgeblich ist der Inhalt der Sanierungssatzung.
Für den Immobilienkauf bedeutet das: Der Kaufvertrag über ein Grundstück im umfassenden Sanierungsverfahren wird erst mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung wirksam. Der Notar holt die Genehmigung ein, und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst nach ihrer Erteilung. Im umfassenden Verfahren prüft die Gemeinde dabei auch den Kaufpreis: Liegt er wesentlich über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert, kann die Genehmigung versagt werden (§ 153 BauGB).
Ausgleichsbetrag
Nach Abschluss der Sanierung hat der Eigentümer im umfassenden Verfahren einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts zu zahlen (§ 154 BauGB). Einzelheiten zu Berechnung, Fälligkeit und Ablösung behandelt der Artikel Sanierungsgebühr. Beim Ankauf eines Grundstücks mit Sanierungsvermerk sollte dieser künftige Betrag stets einkalkuliert und im Kaufvertrag geregelt werden, wer ihn trägt.
Löschung
Ist die Sanierung durchgeführt oder wird die Sanierungssatzung aufgehoben (§ 162 BauGB), ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt um Löschung des Vermerks. Mit der Aufhebung entfallen die Genehmigungspflichten; den Ausgleichsbetrag setzt die Gemeinde anschließend durch Bescheid fest, fällig wird er einen Monat nach dessen Bekanntgabe (§ 154 Abs. 3 und 4 BauGB).
Bedeutung für die Praxis
Ein Sanierungsvermerk ist bei der Prüfung des Grundbuchauszugs ein deutliches Signal, vor dem Kauf bei der Gemeinde nachzufragen: Welches Verfahren gilt (umfassend oder vereinfacht), welche Genehmigungen sind nötig, welche Sanierungsziele bestehen, und in welcher Größenordnung droht ein Ausgleichsbetrag? Zugleich können Sanierungsgebiete für Investoren attraktiv sein, etwa wegen erhöhter steuerlicher Absetzungen für Modernisierungsmaßnahmen (§ 7h und § 10f EStG) und städtischer Förderprogramme.
Siehe auch
Weblinks
Häufig gestellte Fragen
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Der Vermerk zeigt an, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB liegt. Er wird auf Ersuchen der Gemeinde von Amts wegen in Abteilung II eingetragen. Folge sind Genehmigungspflichten für Verkauf, Belastung, längerfristige Vermietung und Bauvorhaben sowie nach Abschluss der Sanierung gegebenenfalls ein Ausgleichsbetrag.
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Ja, aber der Kaufvertrag bedarf im umfassenden Sanierungsverfahren der Genehmigung der Gemeinde nach § 144 BauGB; erst danach wird der Vertrag wirksam und das Eigentum umgeschrieben. Die Gemeinde prüft dabei auch, ob der Kaufpreis wesentlich über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert liegt. Im vereinfachten Verfahren kann die Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte ausgeschlossen sein; maßgeblich ist die Sanierungssatzung.
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Nach Abschluss der Sanierung zahlt der Eigentümer im umfassenden Verfahren einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (§ 154 BauGB). Er wird von der Gemeinde per Bescheid erhoben und kann auf Antrag auch vorzeitig abgelöst werden. Beim Kauf im Sanierungsgebiet sollte vertraglich geregelt werden, wer diesen Betrag trägt.
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Wenn die Sanierung abgeschlossen ist oder die Gemeinde die Sanierungssatzung ganz oder teilweise aufhebt. Die Gemeinde ersucht dann das Grundbuchamt um Löschung; der Eigentümer muss nichts veranlassen. Mit der Aufhebung enden die Genehmigungspflichten; der Ausgleichsbetrag wird anschließend per Bescheid festgesetzt und einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig.
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Ja. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten können steuerlich erhöht abgeschrieben werden (§§ 7h, 10f EStG), und viele Städte bieten Förderprogramme oder Zuschüsse. Dem stehen die Genehmigungspflichten und der spätere Ausgleichsbetrag gegenüber; beides sollte vor einem Erwerb gegeneinander abgewogen werden.
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