Dauerwohnrecht
Das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, eine bestimmte Wohnung zu bewohnen, und steht zwischen Wohnrecht und Wohnungseigentum.
Zuletzt aktualisiert: 12.10.2026
Dauerwohnrecht
Das Dauerwohnrecht ist ein in den §§ 31 ff. WEG geregeltes dingliches Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Sein entscheidendes Merkmal: Es ist veräußerlich und vererblich. Damit unterscheidet es sich grundlegend vom Wohnrecht nach § 1093 BGB, das höchstpersönlich ist und mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa Läden oder Büros, heißt das entsprechende Recht Dauernutzungsrecht (§ 31 Abs. 2 WEG).
Rechtsnatur und Einordnung
Das Dauerwohnrecht steht zwischen dem schuldrechtlichen Mietverhältnis und dem vollen Wohnungseigentum. Der Berechtigte erhält eine eigentumsähnliche, handelbare Position, ohne Miteigentümer des Grundstücks zu werden. Das Recht belastet das Grundstück als Ganzes und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen; anders als beim Wohnungseigentum wird kein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.
Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist (§ 32 WEG). Zur Eintragung gehört eine Bewilligung mit Aufteilungsplan, aus dem Lage und Größe der dem Recht unterliegenden Räume hervorgehen.
Inhalt und Ausgestaltung
Der Inhalt des Dauerwohnrechts kann weitgehend vertraglich ausgestaltet werden (§ 33 WEG). Als Inhalt des Rechts können insbesondere Vereinbarungen getroffen werden über:
die Instandhaltung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile
die Tragung von Lasten, Kosten und öffentlichen Abgaben
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung
ein Entgelt, das der Berechtigte zu zahlen hat (zur dinglichen Ausgestaltung des Entgeltanspruchs § 40 WEG)
die Verpflichtung, das Recht nur mit Zustimmung des Eigentümers zu veräußern (§ 35 WEG)
Für den Fall, dass der Berechtigte seine Pflichten gröblich verletzt, kann ein Heimfallanspruch vereinbart werden (§ 36 WEG): Der Eigentümer kann dann verlangen, dass ihm das Dauerwohnrecht übertragen wird.
Dauerwohnrecht in der Zwangsversteigerung
Grundsätzlich erlischt ein nachrangiges Dauerwohnrecht in der Zwangsversteigerung des Grundstücks. Als Inhalt des Rechts kann jedoch vereinbart werden, dass es auch dann bestehen bleibt, wenn aus einem vorrangigen Recht vollstreckt wird (§ 39 WEG); diese Vereinbarung bedarf der Zustimmung der vorrangigen Berechtigten. Diese Versteigerungsfestigkeit macht das Recht für Versorgungs- und Anlagemodelle interessant, ist aber zugleich der Grund, warum finanzierende Banken der Bestellung genau zusehen.
Praktische Bedeutung
In der Praxis ist das Dauerwohnrecht selten geblieben; das Wohnungseigentum hat sich als Standardform durchgesetzt. Anwendungsfälle finden sich historisch bei Werkswohnungen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, heute noch vereinzelt bei genossenschaftsähnlichen Modellen, beim betreuten Wohnen und als Gestaltungsmittel, wenn eine eigentumsähnliche Position eingeräumt werden soll, ohne das Grundstück nach WEG aufzuteilen. Beim Ankauf eines Grundstücks ist ein eingetragenes Dauerwohnrecht wie ein vermietetes Objekt mit sehr starkem Nutzerrecht zu bewerten: Es mindert den Verkehrswert erheblich, insbesondere wenn es versteigerungsfest ausgestaltet ist.
Abgrenzung
Wohnrecht (§ 1093 BGB): höchstpersönlich, nicht übertragbar, nicht vererblich; erlischt mit dem Tod. Das Dauerwohnrecht ist übertragbar und vererblich.
Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht einschließlich Fruchtziehung (Vermietung), aber nicht übertragbar.
Wohnungseigentum: echtes Eigentum mit Miteigentumsanteil und eigenem Grundbuchblatt; das Dauerwohnrecht ist nur ein Nutzungsrecht am fremden Grundstück.
Sondernutzungsrecht: kein eigenständiges dingliches Recht, sondern eine Vereinbarung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft über die ausschließliche Nutzung von Gemeinschaftseigentum, die erst durch Eintragung im Grundbuch auch gegen Rechtsnachfolger wirkt.
Siehe auch
Weblinks
Häufig gestellte Fragen
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Das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG ist das dingliche Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist, anders als das Wohnrecht nach § 1093 BGB, veräußerlich und vererblich. Für gewerbliche Räume heißt das entsprechende Recht Dauernutzungsrecht.
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Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist höchstpersönlich: Es kann nicht übertragen und nicht vererbt werden und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Das Dauerwohnrecht ist dagegen übertragbar und vererblich und damit eine handelbare, eigentumsähnliche Position. Außerdem kann es versteigerungsfest ausgestaltet werden und erlaubt umfangreiche Vereinbarungen über Instandhaltung, Kosten und Entgelt.
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Nein. Wohnungseigentum ist echtes Eigentum mit Miteigentumsanteil am Grundstück und eigenem Wohnungsgrundbuch. Das Dauerwohnrecht ist nur ein Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück: Der Berechtigte wird nicht Eigentümer, seine Wohnung erhält kein eigenes Grundbuchblatt, und das Recht belastet das Grundstück in Abteilung II.
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Ein nachrangiges Dauerwohnrecht erlischt in der Zwangsversteigerung grundsätzlich mit dem Zuschlag. Nach § 39 WEG kann aber als Inhalt des Rechts vereinbart werden, dass es auch bei der Vollstreckung aus einem vorrangigen Recht bestehen bleibt; dafür ist die Zustimmung der vorrangigen Gläubiger erforderlich. Eine solche versteigerungsfeste Ausgestaltung mindert die Beleihbarkeit des Grundstücks deutlich.
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Weil das Wohnungseigentum für denselben wirtschaftlichen Zweck die stärkere Position bietet: echtes Eigentum statt eines Nutzungsrechts. Das Dauerwohnrecht spielte historisch bei Werkswohnungen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen eine Rolle und wird heute noch vereinzelt bei genossenschaftsähnlichen Modellen oder betreutem Wohnen eingesetzt, wenn eine Aufteilung nach WEG nicht gewollt ist.
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