Teileigentum

Teileigentum bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Es stellt das gewerbliche Pendant zum Wohnungseigentum dar und ermöglicht Eigentum an Einheiten wie Ladengeschäften, Büros oder Praxisräumen.

Rechtliche Grundlagen

Teileigentum ist in § 1 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Die rechtliche Struktur entspricht der des Wohnungseigentums: Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu dem es gehört.

Teileigentum und Wohnungseigentum können in einem Gebäude nebeneinander bestehen. Dies ist bei gemischt genutzten Immobilien der Regelfall.

Typische Formen

Als Teileigentum ausgewiesene Einheiten umfassen gewöhnlich:

Ladengeschäfte: Einzelhandel, Gastronomie, häufig im Erdgeschoss
Büroräume: Gewerbliche Flächen für Dienstleister, Freiberufler und Unternehmen
Praxisräume: Medizinische, anwaltliche oder steuerberatende Einheiten
Werkstätten: Handwerksbetriebe mit entsprechendem Flächenbedarf
Garagen und Stellplätze: Sofern als eigenständige Einheiten begründet
Kellerräume: Falls nicht dem Wohnungseigentum zugeordnet

Nutzungsbeschränkungen

Die Teilungserklärung legt die zulässige Nutzung fest. Teileigentum darf grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ebenso wenig darf Wohnungseigentum ohne entsprechende Regelung gewerblich genutzt werden.

Diese Nutzungsbeschränkungen sind rechtlich verbindlich. Verstöße können von der [Eigentümergemeinschaft](/bibliothek/wohnungseigentum-weg/eigentuemer gemeinschaft) untersagt werden. Die Rechtsprechung zeigt sich pragmatisch bei geringfügigen Überschneidungen: Homeoffice in Wohnungseigentum wird üblicherweise toleriert, sofern keine nach außen wirkenden Beeinträchtigungen durch Kundenverkehr, Lärm oder Gerüche entstehen.

Rechtsstellung der Teileigentümer

Teileigentümer verfügen über die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Sie entrichten Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan, besitzen Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und haben Mitbenutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum.

Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Kostenverteilungen vorsehen. Gewerbliche Einheiten werden häufig stärker bei Kosten für Aufzug oder Treppenhausreinigung belastet. Die Hausordnung gilt für Teileigentum mit gegebenenfalls modifizierten Regelungen für den Geschäftsbetrieb.

Stellplätze und Garagen

Stellplätze stellen einen Sonderfall dar, da sie als Teileigentum begründet werden können, obwohl sie nicht durch Wände abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheit wird durch dauerhafte Markierungen wie Metallschienen oder Bordsteine hergestellt. Lediglich aufgemalte Linien genügen nicht.

Stellplätze können alternativ auch als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgestaltet sein. Die Unterscheidung hat Auswirkungen auf Verfügungsbefugnisse und Kostenverteilung.

Konfliktpotential bei Mischnutzung

In Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten entstehen typischerweise Interessenkonflikte:

Immissionen: Publikumsverkehr, Betriebsgeräusche und Geruchsbelästigungen
Öffnungszeiten: Divergierende Bedürfnisse zwischen Gewerbebetrieb und Wohnruhe
Nutzungsintensität: Unterschiedliche Beanspruchung der Gemeinschaftsflächen

Die Gemeinschaftsordnung sollte entsprechende Regelungen enthalten, um Konflikten vorzubeugen. Bei Fehlen expliziter Vereinbarungen entscheidet die Rechtsprechung nach dem Grundsatz gegenseitiger Rücksichtnahme.

Umwandlung der Nutzungsart

Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt erfordert die Änderung der Teilungserklärung, wofür die Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist. Zusätzlich ist eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung erforderlich, und die baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein (bei Wohnraum beispielsweise sanitäre Einrichtungen).

Die Umwidmung von Wohnungseigentum in Teileigentum gestaltet sich in der Praxis häufig weniger konfliktreich als der umgekehrte Weg.

Stimmrecht

Teileigentümer sind vollwertige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr Stimmrecht richtet sich nach denselben Grundsätzen wie bei Wohnungseigentümern (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann Sonderregelungen vorsehen, etwa ein Vetorecht bei Beschlüssen mit unmittelbarer Auswirkung auf den Geschäftsbetrieb.

Aspekte beim Erwerb

Beim Erwerb von Teileigentum sind folgende Punkte zu beachten:

Nutzungsart: Prüfung der in der Teilungserklärung festgelegten zulässigen Nutzung
Nachbarschaft: Analyse des Verhältnisses zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung
Versammlungsprotokolle: Einsicht in Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zur Identifikation potentieller Konflikte
Kostenstruktur: Prüfung der Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage

Teileigentum - Wenn es keine Wohnung ist