Umschuldung

Die Umschuldung bezeichnet den Wechsel des Kreditgebers bei einer Immobilienfinanzierung. Dabei wird die verbleibende Restschuld des bestehenden Darlehens durch ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut abgelöst. Primäre Motivation ist typischerweise die Realisierung günstigerer Zinskonditionen.

Definition und Abgrenzung

Umschuldung vs. Prolongation

Umschuldung: Wechsel zu einem neuen Kreditgeber bei Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Grundschuld wird abgetreten oder neu bestellt.

Prolongation: Fortsetzung des Darlehens beim bisherigen Kreditgeber zu neuen Konditionen. Keine Änderung der Grundschuldverhältnisse erforderlich.

Umschuldung vs. Vorfällige Ablösung

Eine vorzeitige Umschuldung während laufender Zinsbindung ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an das bisherige Kreditinstitut. Diese kompensiert den Zinsverlust der Bank und macht eine vorzeitige Umschuldung üblicherweise unwirtschaftlich.

Zeitpunkte für eine Umschuldung

Ende der Zinsbindungsfrist

Der reguläre und kostengünstigste Zeitpunkt für eine Umschuldung ist das Ende der Sollzinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt endet die vertragliche Bindung, und der Darlehensnehmer kann ohne Strafzahlungen den Kreditgeber wechseln.

Empfohlener Zeitplan:

• 12 Monate vor Ablauf: Erste Konditionenvergleiche

• 6-9 Monate vor Ablauf: Einholung konkreter Angebote

• 3-6 Monate vor Ablauf: Entscheidung und Antragstellung

• 3 Monate vor Ablauf: Kündigungsfrist gegenüber bisherigem Kreditgeber

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Nach Ablauf von 10 Jahren ab vollständiger Darlehensauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Dieses Recht gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist und ermöglicht eine kostenfreie Umschuldung auch bei längeren Bindungsfristen (15, 20 oder 25 Jahre).

Beispiel: Bei einer 20-jährigen Zinsbindung kann nach 10 Jahren und 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung umgeschuldet werden.

Vorzeitige Umschuldung während Zinsbindung

Eine Umschuldung während laufender Zinsbindung ist nur in Sonderfällen wirtschaftlich sinnvoll:

• Verkauf der Immobilie (Vorfälligkeitsentschädigung unvermeidbar)

• Außerordentliche Tilgungsmöglichkeit (Erbschaft, Schenkung)

• Extrem günstiges Zinsangebot (Zinsersparnis übersteigt Vorfälligkeitsentschädigung)

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt typischerweise 1-5% der Restschuld, abhängig von Restlaufzeit und Zinsdifferenz.

Kosten der Umschuldung

Notarkosten

Für die Übertragung oder Neueintragung der Grundschuld fallen Notargebühren an. Die Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist abhängig von der Höhe der Grundschuld.

Grundbuchkosten

Zusätzlich zu den Notarkosten entstehen Grundbuchgebühren für die Eintragung. Diese entsprechen etwa der Höhe der Notarkosten.

Abtretung vs. Neueintragung

Abtretung der Grundschuld:

• Die bestehende Grundschuld wird vom alten auf den neuen Gläubiger übertragen

• Kosten: Ca. 0,1-0,2% der Grundschuldsumme

• Empfohlene Methode bei Umschuldung

• Beispiel bei 250.000 Euro: 250-500 Euro

Löschung und Neueintragung:

• Alte Grundschuld wird gelöscht, neue wird eingetragen

• Kosten: Ca. 0,4-0,8% der Grundschuldsumme

• Nur bei Änderung der Grundschuldhöhe erforderlich

• Beispiel bei 250.000 Euro: 1.000-2.000 Euro

Bearbeitungsgebühren

Die meisten Kreditinstitute erheben heute keine Bearbeitungsgebühren mehr für Umschuldungen. Sollten dennoch Gebühren verlangt werden, sind diese im Konditionenvergleich zu berücksichtigen.

Bereitstellungszinsen

Falls die Auszahlung des neuen Darlehens verzögert erfolgt, können Bereitstellungszinsen anfallen. Üblich sind bereitstellungszinsfreie Zeiträume von 3-6 Monaten ab Darlehenszusage.

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Faustformel zur Vorteilhaftigkeit

Eine Umschuldung ist wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Zinsersparnis die Umschuldungskosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums (typischerweise 2-3 Jahre) kompensiert.

Mindest-Zinsdifferenz: 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte bei Abtretung der Grundschuld.

Berechnungsbeispiel

Ausgangssituation:

• Restschuld: 200.000 Euro

• Alter Zinssatz: 3,8%

• Neuer Zinssatz: 3,5%

• Zinsdifferenz: 0,3 Prozentpunkte

• Umschuldungskosten (Abtretung): 400 Euro

Jährliche Zinsersparnis: 200.000 × 0,003 = 600 Euro Amortisationsdauer: 400 ÷ 600 = 0,67 Jahre (ca. 8 Monate)

Die Umschuldung ist wirtschaftlich vorteilhaft, da bereits nach 8 Monaten die Break-Even-Schwelle erreicht wird.

Sensitivitätsanalyse

Ablauf einer Umschuldung

Phase 1: Vorbereitung (12-6 Monate vor Ablauf)

1. Konditionenrecherche: Vergleich aktueller Marktzinsen

2. Dokumentenbeschaffung: Aktuelle Darlehensunterlagen, Grundbuchauszug

3. Immobilienbewertung: Aktueller Marktwert und Beleihungswert

4. Bonitätsprüfung: Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft

Phase 2: Angebotseinholung (6-3 Monate vor Ablauf)

1. Anfragen bei mindestens 3-5 Kreditinstituten

2. Vergleich von Effektivzinssätzen

3. Prüfung von Sonderkonditionen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel

4. Verhandlung: Nutzung konkurrierender Angebote zur Konditionsverbesserung

Phase 3: Entscheidung und Beantragung (3 Monate vor Ablauf)

1. Auswahl des neuen Kreditgebers

2. Formale Darlehensbeantragung

3. Kündigung beim alten Kreditgeber (Kündigungsfrist beachten)

4. Beauftragung Notar für Grundschuldabtretung

Phase 4: Abwicklung (letzter Monat)

1. Notartermin: Beurkundung der Abtretungserklärung

2. Grundbucheintragung: Umschreibung des Gläubigers

3. Auszahlung: Neues Kreditinstitut zahlt an altes Kreditinstitut

4. Ablösung: Alte Finanzierung wird geschlossen

Gesamtdauer: 4-8 Wochen für die Abwicklungsphase.

Prolongation als Alternative

Die Prolongation bietet den Vorteil der Einfachheit und Kostenersparnis (keine Notar- und Grundbuchkosten). Das Prolongationsangebot der bisherigen Bank ist jedoch häufig nicht wettbewerbsfähig.

Empfohlene Strategie:

1. Externe Vergleichsangebote einholen

2. Diese als Verhandlungsbasis bei der Hausbank nutzen

3. Bei unzureichender Konditionsanpassung: Umschuldung durchführen

Viele Kreditinstitute verbessern das initiale Prolongationsangebot erheblich, wenn sie mit konkreten Konkurrenzangeboten konfrontiert werden.

Besondere Umschuldungssituationen

Umschuldung bei gemeinsamen Darlehen

Bei gemeinschaftlichen Darlehen (Ehepartner, Lebenspartner) müssen alle Darlehensnehmer der Umschuldung zustimmen. Dies kann bei Trennung oder Scheidung zu Komplikationen führen.

Umschuldung bei Sondertilgungen

Kurz vor Ende der Zinsbindung sollten verfügbare Sondertilgungsrechte noch genutzt werden, um die Restschuld und damit die Umschuldungskosten zu reduzieren.

Umschuldung bei mehreren Darlehen

Bei Finanzierung über mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen können diese sukzessive oder gemeinsam umgeschuldet werden. Eine gemeinsame Umschuldung ermöglicht bessere Konditionen, erfordert aber ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen für noch laufende Darlehen.

Verhandlungsstrategien

Konkurrenzangebote nutzen

Das Vorhandensein konkreter Vergleichsangebote stärkt die Verhandlungsposition erheblich. Sowohl bei der Prolongationsverhandlung mit der Hausbank als auch bei der Konditionsverhandlung mit neuen Kreditgebern.

Gesamtkundenbeziehung betonen

Bei langjähriger Kundenbeziehung zur Hausbank können weitere Bankprodukte (Girokonto, Depot, Versicherungen) als Argument für bessere Konditionen genutzt werden.

Zeitliche Flexibilität

Kreditinstitute haben monatliche oder quartalsweise Zielvorgaben. Umschuldungen zum Monats- oder Quartalsende können zu besseren Konditionen führen, da Berater ihre Zielerreichung optimieren.

Zusammenfassung

Die Umschuldung stellt ein effektives Instrument zur Optimierung der Finanzierungskosten dar. Bei Zinsdifferenzen ab 0,2 Prozentpunkten ist eine Umschuldung üblicherweise wirtschaftlich vorteilhaft. Der optimale Zeitpunkt ist das Ende der Zinsbindungsfrist oder nach Ablauf von 10 Jahren unter Nutzung des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts. Eine strukturierte Vorbereitung mit frühzeitigem Konditionenvergleich und strategischer Verhandlungsführung maximiert das Einsparpotenzial. Die Abtretung der bestehenden Grundschuld ist in den meisten Fällen kostengünstiger als Löschung und Neueintragung.

Weiterführende Informationen

Stiftung Warentest: Umschuldung und Anschlussfinanzierung Verbraucherzentrale: Rechner für Umschuldungsvorteilhaftigkeit