Grundbuch Aufbau

Der Aufbau des Grundbuchs folgt in Deutschland einem einheitlichen, gesetzlich vorgeschriebenen System. Jedes Grundbuchblatt ist nach einem standardisierten Schema gegliedert, das eine systematische Erfassung aller wesentlichen rechtlichen Informationen zu einem Grundstück ermöglicht.

Grundlegende Struktur

Das Grundbuch besteht aus folgenden Hauptelementen:

• Aufschrift: Enthält die Bezeichnung des Grundbuchamts, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer

• Bestandsverzeichnis: Beschreibung des Grundstücks mit Lage und Größe

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (außer Grundpfandrechte)

• Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis bildet den beschreibenden Teil des Grundbuchs und enthält die physische Identifikation des Grundstücks:

Pflichtangaben im Bestandsverzeichnis

Besonderheiten

• Bestandsveränderungen: Teilungen, Vereinigungen oder Zuschreibungen werden grundbuchtechnisch durch rote Unterstreichung kenntlich gemacht (§§ 13, 16, 17 GBV). Im elektronischen Grundbuch erscheinen diese historischen Rötungen häufig in schwarzer Darstellung (§ 108 Abs. 2 GBV)

• Grundstücksgleiche Rechte: Für Erbbaurechte wird von Amts wegen ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (§ 14 ErbbauRG). Im Grundstücksgrundbuch erfolgt ein entsprechender Vermerk

• Bezugnahme auf Katasterunterlagen: Verweis auf Flurkarte und Katasterauszug gemäß § 6 Abs. 3a GBV i.V.m. § 2 Abs. 2 GBO

Abteilung I - Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung des Grundbuchs dokumentiert die Eigentumsverhältnisse und deren Veränderungen.

Eintragungspflichtige Angaben

1. Name des Eigentümers

• Vollständiger Name bei natürlichen Personen

• Firmenbezeichnung bei juristischen Personen

• Geburtsdatum zur eindeutigen Identifikation

2. Grundlage des Eigentumserwerbs

• Auflassung bei Kaufverträgen

• Erbfolge mit Erbschein oder Testament

• Zuschlag bei Zwangsversteigerungen

• Enteignung oder Entschädigung

3. Datum der Eintragung

• Maßgeblich für den Eigentumsübergang (§ 873 BGB)

• Relevant für Auflassungsvormerkungen

Besondere Eigentumsformen

• Alleineigentum: Ein Eigentümer zu 1/1

• Miteigentum nach Bruchteilen: Mehrere Eigentümer mit Bruchteilsangaben (z.B. je 1/2)

• Gesamthandseigentum: Tritt bei Erbengemeinschaften (§ 2032 BGB) und bei ehelicher Gütergemeinschaft (Gesamtgut nach § 1416 BGB) auf. Ehegatten sind nur bei vereinbarter Gütergemeinschaft Gesamthänder, im gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) hingegen regelmäßig Bruchteilseigentümer

• Wohnungseigentum: Verweis auf Teilungserklärung

Abteilung II - Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung erfasst alle Belastungen des Grundstücks außer Grundpfandrechten. Diese Rechte werden nach ihrem Rang eingetragen.

Typische Eintragungen

Dienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB)

• Grunddienstbarkeiten: Zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegerecht)

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten: Zugunsten bestimmter Personen (z.B. Nießbrauch, Wohnungsrecht § 1093 BGB)

• Dauerwohnrechte nach §§ 31-42 WEG und Wohnrechte

Reallasten (§§ 1105 ff. BGB)

• Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück

• Erbbau zinsen

• Altenteilsrechte

Verfügungsbeschränkungen

• Veräußerungsverbote (z.B. Nacherbenvermerk)

• Zwangsversteigerungsvermerke

• Insolvenzvermerke

• Auflassungsvormerkungen

Öffentlich-rechtliche Vermerke

• Sanierungsvermerke nach § 143 Abs. 2 BauGB (eintragungspflichtig bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten)

• Umlegungsvermerke

Hinweis: Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt. Denkmalschutz ergibt sich aus der Denkmalliste nach Landesrecht, nicht aus dem Grundbuch

Rangverhältnis

Der Rang richtet sich grundsätzlich nach § 879 BGB und bestimmt sich verfahrensrechtlich nach § 45 GBO (Zeitfolge der Anträge). Bei gleichrangigen Eintragungen kann ein Gleichrangvermerk erfolgen; abweichende Rangbestimmungen sind durch entsprechenden Eintrag möglich. Das Prioritätsprinzip (§ 17 GBO) regelt die Bearbeitungsreihenfolge. Das Rangverhältnis ist insbesondere bei der Zwangsversteigerung von Bedeutung.

Abteilung III - Grundpfandrechte

Die dritte Abteilung verzeichnet alle Grundpfandrechte, die zur Sicherung von Forderungen dienen.

Arten von Grundpfandrechten

1. Hypothek (§§ 1113 ff. BGB)

• Akzessorisches Grundpfandrecht (abhängig von der gesicherten Forderung)

• Briefhypothek mit Hypothekenbrief

• Buchhypothek ohne Brief

• Eintragung bei klassischen Immobiliendarlehen seltener geworden

2. Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)

• Nicht akzessorisches Grundpfandrecht (unabhängig von Forderung)

• Buchgrundschuld ohne Brief (heute Standard in der Bankpraxis)

• Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief (selten)

• Übliche Sicherung für Hypothekendarlehen

• [Eigentümergrundschuld](/bibliothek/grundbuch-grundstuecksrecht/eigentuemer grundschuld) nach Tilgung (§§ 1163, 1177, 1196 BGB) mit Praxisnutzen zur Rangreservierung

3. Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB)

• Sicherung wiederkehrender Leistungen

• In der Praxis selten

Pflichtangaben bei Grundpfandrechten

Die Eintragung eines Grundpfandrechts muss enthalten:

• Geldbetrag: Nennbetrag in Euro (bei Grundschulden häufig mit Zinsen und Nebenleistungen)

• Gläubiger: Vollständiger Name oder Firma des Berechtigten (z.B. Bank)

• Zinssatz: Bei verzinslichen Grundpfandrechten (z.B. Grundschuldzins typischerweise 12-20% p.a., häufig 15% p.a.). Diese dinglichen Zinsen dienen ausschließlich der Sicherung im Vollstreckungsfall und sind nicht identisch mit den Darlehenszinsen

• Rang: Position gegenüber anderen Grundpfandrechten

• Briefart: Brief- oder Buchgrundschuld

Hinweis zur Sicherungsabrede: Der konkrete Sicherungszweck einer Grundschuld wird nicht im Grundbuch eingetragen. Die Sicherungsabrede (Zweckerklärung) ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Eigentümer und Gläubiger, der außerhalb des Grundbuchs verbleibt und die Verwendung der Grundschuld regelt.

Besonderheiten

• Gesamtgrundschuld: Belastung mehrerer Grundstücke mit einem Grundpfandrecht. Die Anwendung auf Grundschulden ergibt sich durch entsprechende Anwendung von § 1132 BGB (Gesamthypothek) über § 1192 BGB

• Höchstbetragshypothek: Variable Forderungshöhe bis zu einem Höchstbetrag (§ 1190 BGB)

• Löschungsbewilligung: Erforderlich für die Löschung nach Tilgung gemäß §§ 19, 46 GBO (Bewilligungsgrundsatz und Löschungsvermerk)

Rechtliche Grundlagen

Der Aufbau des Grundbuchs ist in der Grundbuchverfügung (GBV) und der Grundbuchordnung (GBO) detailliert geregelt:

Grundbuchverfügung (GBV)

• § 4 GBV: Struktur des Grundbuchblatts (Aufschrift, Bestandsverzeichnis, drei Abteilungen)

• § 5 GBV: Aufschrift des Grundbuchs

• § 6 GBV: Bestandsverzeichnis und dessen Spalten

• § 9 GBV: Abteilung I (Eigentumsverhältnisse)

• § 15 GBV: Personenangaben (Name, Geburtsdatum)

• §§ 13, 16, 17, 108 GBV: Rötungen und Löschungskennzeichnung

Grundbuchordnung (GBO)

• § 7 GBO: Belastung von Grundstücksteilen (Regelung zur Abschreibung und Eintragung als selbständiges Grundstück bzw. Belastung ohne Abschreibung bei Dienstbarkeiten)

• § 12 GBO: Einsichtnahme (siehe Grundbucheinsicht)

• § 17 GBO: Prioritätsprinzip (Bearbeitungsreihenfolge)

• § 19 GBO: Bewilligungsgrundsatz für Eintragungen und Löschungen

• § 28 GBO: Bezeichnung des Grundstücks in Bewilligung/Antrag

• §§ 44-48 GBO: Eintragungsmodalitäten, Rangvermerke, Löschung

• § 45 GBO: Rangverhältnis und Rangvermerke

• § 46 GBO: Löschung durch Löschungsvermerk

• §§ 126 ff. GBO: Maschinell geführtes/elektronisches Grundbuch

Materielles Grundstücksrecht (BGB)

• §§ 873 ff. BGB: Übertragung des Eigentums (Einigung und Eintragung)

• § 879 BGB: Rangverhältnis mehrerer Rechte

• §§ 1018 ff. BGB: Dienstbarkeiten

• § 1093 BGB: Wohnungsrecht

• §§ 1105 ff. BGB: Reallasten

• §§ 1113 ff. BGB: Hypothek

• §§ 1191 ff. BGB: Grundschuld

• § 1190 BGB: Höchstbetragshypothek

• §§ 1163, 1177, 1196 BGB: Eigentümergrundschuld

• § 2032 BGB: Erbengemeinschaft (Gesamthand)

• §§ 1415 ff., 1416 BGB: Gütergemeinschaft (Gesamtgut)

Sonstige Rechtsgrundlagen

• § 14 ErbbauRG: Erbbaugrundbuch

• § 143 BauGB: Sanierungsvermerk

• §§ 31-42 WEG: Dauerwohnrecht

Praktische Bedeutung

Für Immobilienkäufer

Der strukturierte Aufbau ermöglicht eine systematische Prüfung:

1. Bestandsverzeichnis: Übereinstimmung mit Kaufvertrag und Kataster

2. Abteilung I: Verkäufer ist eingetragener Eigentümer

3. Abteilung II: Keine unbekannten Belastungen oder Beschränkungen

4. Abteilung III: Höhe der zu übernehmenden oder zu löschenden Grundschulden

Für Kreditgeber

Banken prüfen vor Grundschuldbestellung:

• Rangverhältnisse bestehender Grundpfandrechte

• Vorbelastungen in Abteilung II

• Werthaltigkeit der Sicherheit

• Möglichkeit der erstrangigen Eintragung

Digitalisierung

Seit den 1990er Jahren erfolgt die schrittweise Umstellung auf elektronische Grundbücher. Der logische Aufbau bleibt dabei identisch, lediglich die Darstellung erfolgt digital. Das elektronische Grundbuch bietet:

• Schnelleren Zugriff für berechtigte Personen

• Automatisierte Abfragen durch Notare und Banken

• Höhere Ausfallsicherheit durch redundante Datenhaltung

• Vereinfachte Grundbuchberichtigung

Siehe auch

• Grundbuch

• Grundbuchamt

• Grundbuchauszug

• Grundbuchordnung

• Auflassung

• Notar

Weblinks

• Grundbuchordnung (GBO)

• BGB - Sachenrecht §§ 873 ff.

• Bundesnotarkammer - Grundbuch